空置房物业管理

双方约定收费

以往政府指导价“一统天下”的管理方式，鼓励物业相关各方约定收费。根据规定，已经成立业主委员会的普通住宅，其公共服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内约定。与此同时，业主委员会以招标方式确定的物业服务收费，在报当地价格主管部门备案后，也可以作为前期物业服务收费标准。

物业按服务收费

物业管理公共服务费的计费方式也已经“变脸”。物管企业服务的内容、质量已经与收费标准紧密挂钩，要想多向业主收钱，唯一的途径，就是提升服务质量。各个省辖市的价格主管部门会将同物业管理行政主管部门。根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度。对于暂无条件制定分项收费基准价的，《办法》规定，可以制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。

按空置率收费

提高了空置物业交费的比例。规定业主办理人住手续后，即使没有人住或未使用的物业，物业

服务费用由业主按不低于规定标准的70%交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。物价部门解释，物业管理带有公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显得不合理。另一方面，让没人住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑之后，物价部门提出空置物业按规定标准的70%折中交费。在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。

降低业主停车费

对不同类型的小区停车服务收费作出规定，其中已拥有车位所有权或使用权的业主停车，所付费用将大幅降低。拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准只倦按补偿物业企业管理费用原则制定，也就是说只收取少量的管理费。而对那些不拥有车位所有权或使用权的业主，他们占用小区公共设施、场地，将按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予补偿的原则制定。

侵害业主利益

不少市民反映，由于开发商分期开发，分批交付住房，导致小区尘土飞扬、建筑垃圾阻碍小区交通等。对这些可能侵害业主利益的行为，采取了最直接，也可谓是最为有效的措施，就是扣钱。实行政府指导价的物业小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位承担。

服务“转包”收费不得提高

进一步明确物业管理相关各方的权益与义务。例如，规定物业管理企业不得擅自向业主、使用

人收取一年以上押金、保证金等费用；每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况；业主的房客不交物业服务费用的，业主负连带交纳责任等等。

对于常见的物业公司花钱把小区的保洁、保安、维修、绿化等职能承包了出去的现象，业主们往往担心会服务档次降低了，还多交钱。明确规定，物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容，提高收费标准。

空置房官方

根据国家建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房，据介绍，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义。

空置房市场

开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

退税“空置房”

(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。

(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。

另外，也有以“空置房”字面理解的所谓“空置房”，即开发商建成而没有销售出去的商品房。

空置房相关比较

空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。

“空置率”“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之空置率极低，房价则将继续上升；而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值却能体现出使用价值。

空置房发展现状

商品房空置率或将大幅增加。这种销售量下滑速度，2008年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上如此预测。空置房逼近2亿平方米，任志强坦言，历史上还没有这么大的空置率。此前来自国家统计局的最新数据显示，截至10月末，全国商品房空置面积133亿平方米，同比增长13.1%。通常情况下，第四季度的竣工量会加大。

如果按照前三季度全国商品房销售量同比下降14.9%来计算的话，2008年仅前三季度就同比少卖大概1亿平方米，空置率一定增加。全国工商联房地产商会会长聂梅生教授则估算，按全国平均房价3000元/平方米计算，这么多空置房所占压的资金将高达6000亿元。这个数字足以让本身绷得很紧的房企资金链雪上加霜。聂梅生坦言，除了6000亿,自有资金率的增加也显示房企资金链的困境，开发企业通过银行融资的渠道在过去的三个季度中显然运转不灵。2008年三季度，房地产开发资金来源中国内贷款1503.7亿元，同比减少9.9%。定金及预收款2246.07亿元，同比减少24%。个人按揭贷款839.5亿元，同比减少36.4%。三者在房地产开发资金来源中的比重由2007年同期的60%降为52.6%房地产开发企业的资金紧张程度继续加深。

REICO工作室刘琳博士说全国商品房空置率从08年6月份开始调头增加，销售低迷直接导致空置率的攀升。中金公司发布的2009年宏观经济展望研究报告中预测，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。因此得出结论，买了房子但不居住只等升值的投资、投机性住房占了相当比重，已经成为房地产市场疯狂的主要原因之一。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁及其团队通过对全国29个省、262个县、1048个社区三阶段分层随机抽样访问调查了解，2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，其中经济适用房空置率高达23.3%。其中，高空置率还致使4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房，

空置房政府干预

国家财政部和人民银行出台了税收、信贷方面支持百姓购房的措施，并明确指出，支持地方地政府出台鼓励住房消费的税费政策。然而，某些地方政府竟然采取购买空置房来进行所谓的救市。据有关统计数据显示，全国大中城市空置房面积正在大幅增加。

造成这种现象的主要原因：

一是过去在房地产暴利驱使下，许多企业一窝蜂地投入到房地产开发行列，使住房建筑面积出现严重集中过剩，市场供求暂时失衡。

二是住房价格与百姓收入差距太大，虽然有需求，但由于价格太高，许多购房者望房兴叹，放弃购买，造成需求大量减少，使得空置面积大量出现。按理说，这种大量空置问题是市场规律、市场机制使然，即价格与需求呈反比例相关，价格过高，需求必然减少。

解决的办法依然要遵循市场规律 ，即价格下降，需求必然上升，交易量必然增大，空置房必然减少。住房交易量下降、空置面积大幅增加的症结就找到了，即开发商死扛价格造成的。解决的办法一目了然了，政府应该督促和引导开发商降低价格来促销，来增加交易量，减少空置房。

而政府却要用财政资金来购买空置房的办法增加交易量，减少空置房，这实际上是一种违背市场规律的托市行为。这种行为危害是巨大的。连政府干预市场都谈不上，是在严重扰乱和破坏市场。本来商品销售困难，出现挤压，是一个价格问题，价格应该理性下降到需求启功为止。而政府通过大量购买，制造了一个需求和交易量，使得价格仍然维持不变，而这种价格是百姓不能承受的价格，仍然启动不了市场的最终需求，反而造成一种假象。对市场的破坏可想而知。

政府购买空置房，使得开发商的住房价格维持在天花板上下不来，使得大多数百姓继续买不起房外，而且政府购空置房的资金来源必然是老百姓的纳税钱或者土地出让金。如果将这部分购买的空置房补贴给需要的低收入人群，肯定会低于政府购置时的价格，那么，这个差钱实际上等于政府将百姓的辛苦钱通过有形之手补贴给了开发商。这与政府自己给低收入者建造廉租房、经济适用房和限价房是不一样的。后者没有开发商剥去的一层暴利。而如果政府不这样做，市场规律将迫使开发商不得不降价，那么，就会出现政府通过购置空置房补贴给低收入者的那部分人能够以政府给予的价格在市场买到同样的房子，而且，其他更多的老百姓都能够买到价格更低的商品房。

政府亲自出面托市不是没有，在发达国家包括中国政府都有这种现象。托市的目的是保护弱势产业和弱势群体，是让弱势群体不受残酷市场竞争的伤害。例如从1998年以来国家实行的粮食最低保护价收购就是一种托市行为。目的在于，防止谷贱伤农，保护农民利益，保护种粮者的积极性。实践证明效果是好的，支撑了中国粮食产量五年连续创新高。保护弱势群体以及普通百姓有房子住的唯一办法是让房价回归理性，降低到百姓可以承受的范围以内。或者通过大力建造廉租房、经济适用房和限价房等措施来解决中低收入者买房难的问题。而政府购买空置房是反其道而行之，保护的是房地产的暴利行业，保护和受益的是强势的开发商。百姓的纳税钱，人民的辛苦血汗钱，政府决不能如此使用。

中国人口多、土地少的现实，中国城市化的巨大潜力，中国人口都力求涌向城市的思想倾向，都决定只要房价稍加合理一些，巨大的需求潜力就会迅速成为现实。政府不分青红皂白地利用政策鼓励购房，有支持不合理的高房价和楼市投机之嫌疑，甚至可能吹大楼市泡沫，酿成金融风险，还反而可能会加大观望情绪，与其初衷恰好相反，因此，是欠妥当的。政府需要做的是，搞好住房保障工作，提高保障面积覆盖率；商品房市场要放手由市场自行调节，要遵循市场规律。在住房市场上，要真正做到“市场的归市场，政府的归政府”。

空置房微博访谈

1提问:全国各地这么多空置房，而且到处还在大跃进的建房，难道将来的经济发展都是靠这些房子来拉动吗？

搜狐微博@曹建海：房地产拉动的粗放的、低质量的GDP增长，将给未来中国经济带来很多隐患。如果考虑到这些隐患，我们是得不偿失的。

2提问:当房价大幅回落的过程中,如果土地卖不出去,政府是不是会大规模的推出房产税,名曰"和国际接轨"

搜狐微博@曹建海： 地方政府最怕推行房产税，因为这可能导致市场崩盘。未来全国大规模推行房产税，需要对现行大部分进入商品价格的税收进行调减，这需要一个长期过程。

3提问: 政府提出要建立诚信体系，可能第一步要做的是公开官员财产，官无信何建民之信。你觉得政府能做到吗？如果能建立诚信体系对房价影响又如何？虽然法不责众，但是能逼出部分官员持有的多套房子投放市场吗？有利房价下降吗？

搜狐微博@曹建海：政府、官员还是以欺骗为主，需要更多的民主监督，主要是舆论监督，逼迫他们作出改变。

4提问:住宅出现了拐点。请问商业地产是否也会下降？

搜狐微博@曹建海：同等位置写字楼价格一般是住宅的1。5倍。住宅价格在回落，商业地产价格上涨空间不大。

空置房相关分析

空置房实际存量比较大

有关专家认为，空置房业已成为二手房市场的一个交易热点，贴近于市场的准确定义有利于机构统计，政府调控也可以使中介机构、买家同处于一个对称的基础信息平台上。因为空置房的形成原因较为复杂，不应刻板的将空置房定义为没有销售出去的商品房，而应该有一个更加概括的定义。

有专业人士认为，空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘；楼盘前期推广力度不够，销售不力产生的大量尾房；购买人群对新房降价的期待使得楼盘销售周期拉长，从而使老楼盘转为新增空置房；开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋进入二手房市场，都应属于空置房。

另有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。业内人士认为，如果这样去定义空置房，其全国市场的存量应该比官方统计大许多。

鼓励消化空置房将可多赢

业内人士认为，空置面积的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。消化空置房可以获得多方共赢局面。

从政策角度看，国家计委、财政部、建设部、国土资源部、国家税务总局、央行等六家单位针对房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题曾强调，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

从市场需求上看，空置房已经越来越抢手。

从中介公司角度看，有实力的经纪公司都希望能够接下空置房的代理业务。已经积累了成功代理销售、出租、以租带售以及由发展商加盟的空置物业再利用空置房的经验。

如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。

空置房刺激销售

一边是滞销，一边是濒临断裂的资金链现状。活跃商品房交易市场已是当务之急。任志强也公开唱衰楼市。他认为，如果后期再不出台相应政策来消化存量房，估计2008年四季度房价下降幅度将会比第三季度更大，带来的另一个影响就是房地产投资将大幅减少。

根据REICO报告，2008年第三季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值，一半数量的省市区房企购置土地面积负增长。楼市最大的问题就是信心。如果政府能给出一个相对明确的信号，房价降到什么价位才算合理，才不会继续往下降，相信绝大部分开发商也愿意配合降价。没有这种政策和舆论信号，老百姓、开发商都在观望。

任志强提议，面对全球性经济危机，政府应有与1998年亚洲金融危机时刺激力度相当甚至更大的政策出台，才可能克服困难。但他非常遗憾的是，包括二套房按揭政策在内的诸多政策都是障碍重重。对于未来的政策取向，聂梅生在一瓶社区举行的“新人文地产价值高峰论坛”也提醒，大调整就意味着一场大的变革，不是房价下跌就能解决房地产的所有问题。并不是每一个开发商都有那么多的降价空间，最后就可能出现烂尾楼、多角债问题，政策制定者对此要有充分的认识。

空置房珠三角

2008年8月8日，深圳国土部门发布的官方报告最新统计显示，1-7月，商品房空置面积165.68万平方米，其中住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。在短短一个月时间，深圳空置商品房增加9500平方米。广东省房地产业协会报告称，广东省2008年上半年有相当一部分的住 宅滞销和积压，状况若延续下去，下半年商品房空置量将大增。据统计，上半年末广东商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46%。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03%，广东商品住宅空置量出现近5年（上半年）来首次增长。这给广东房地产市场传递了一个危险的信号。

值得注意的是，市场消化系数自2003年上半年出现不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。市场消化系数是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。市场消化系数越大，说明市场越活跃、消化能力越强。与上年同期相比，2008年广东上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.427，反映市场活跃程度不够，消化能力较差。

此次空置房发出预警信号，最主要的原因是居民持币观望造成楼市供求关系的突然逆转和极度失衡。开发量延续了前几年的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，两者之间形成巨大的反差。同时，楼市一直存在的一些结构性的问题也是引发的重要原因，比如房价与购买力的不匹配，价格与地段的不匹配，房型面积与实际需求的不匹配等。还有一个形成空置房的原因则是“房子太大让人不敢买”。调查显示，由于房价高，市场上需求量最大的是70-100平方米的户型；可问题是，供应量最大的却不是这样的户型面积。

空置房荷兰

法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，如果他们希望自己房屋中突然出现的 “不速之客”搬走，就必须证明其住房的闲置时间还未超过12个月。瑞典为了遏制闲置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，政府甚至将无人居住的住房推倒。荷兰和瑞典由此成为欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家，均不超过2%。

空置房德国

在德国业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。而法国、意大利和英国则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

空置房美国

在亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。

空置率与空屋率

REICO报告工作室刘琳博士表示：“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。大家常说的已售但没有人住也没有出租的叫做‘空屋率’，这与国外的空置率的概念一样，既包括新建未出售住宅，也包括既售但无人居住的住宅。”

空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。

刘琳表示：“空置率是一个相对的、动态的数量。如果当年的在施工面积增长，那么空置面积也会随之上涨。在当前需求比供应增长快的情况下，空置水平总体应当呈下降趋势。”

首先，应有效控制空置房的增量。

控制空置房增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

其次，快速消化现有空置房的存量。

除了控制空置房的增量面积，快速消化现有空置房，将其基数减少到最小化，也是有效地解决空置房增长过快的一个重要环节。

消化现有空置房，应建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配。很多经纪公司虽然都很注重构成空置房主体尾房的营销，也建立了相关的信息平台，但业内始终缺乏权威的官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一个重要原因。

实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在空置期依然产生价值。

允许将空置商品房转为经济适用房、廉租房。如果配合住房供应体系改革，将部分空置房直接通过这一途径加大经济适用住房的比重，比新建经济适用房更有效。促使同等位置、条件的商品房价格有所下降，使百姓获益。

改造空置房。正是由于大量空置房是一些设计相对落后的产品，对比今天整个市场，其竞争力日渐削弱，与人们现行的消费心理与消费水平形成了一对矛盾。要解决这个矛盾，再投入资金改造、完善配套功能、优化户型及装修等不失为一个有效的方法，可以让大量的空置房进入有效市场。比如一些大户型空置房，买家可以将单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间，重新装修一些简洁现代的厨厕，再配上家具家电，就可以成为一组可以出租的公寓了。空置房以租代售。以租代售，是大量空置房特别是裙楼物业的解决方法。发展商在不肯降价的情况下，索性自己做起长线生意，大面积出租以回笼资金。虽然这是不得已的办法，但对比“放血出手”，还是更让他们安乐一些。

国家信用与“以租代售”。可以导入国家信用，结合债券融资手段，以化解这方面的难题。该方案涉及国家信用公司、“空置房患者”、房地产中介、投资者。首先，国家信用公司利用国家信用向市场出售无抵押债券，通过所融资金，买断“空置房患者”的空置房产权。为使该类债券具有较高的流动性(变现能力)，可考虑采用挂靠现存的债券发放市场，将其作为一种特种债券发行，投资者在二级市场上可自由交易，并适当减免无抵押债券投资者的税负。然后，国家信用公司将其得到的空置房，委托一家或几家信誉优良、规模大的房地产中介，或者自行组建中介机构进行空置房出租经营，所得租金用于无抵押债券债息的发放和中介商的佣金，以及诸如债券发行费用等相关项目。

通过一些优惠政策刺激消化空置房。2001年国家税务总局曾经下达过《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其中就对1998年6月30日前建成在2002年12月31日前购买的空置商品房免征契税，这就减少了房产消费者的购房成本。对于逐年增长的空置商品房来说，如果继续实行类似的优惠政策，将有助于对空置商品房的消化。2100433B