关于印发宁波市前期物业管理招投标实施办法通知

办理前期物业管理招投标程序 一、办理范围：房地产开发项目（含住宅、商业、别墅）。 二、政策依据：前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房[2003]130号） 第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业管理企业。 三、开发企业提供资料： 1、项目立项批文（复印件）； 2、经过规划部门审批的项目总平图（复印件）； 3、开发企业营业执照（复印件）； 4、企业法人身份证明； 5、授权委托书； 6、经办人身份证明； 7、物业服务用房位置、面积说明； 8、项目开发建设计划 9、代理招标协议书。 四、办理时限 开发单位应在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标。 委托招标的项目，

附件1 承德市前期物业管理招投标工作程序 一、招标筹备 实施主体：招标人（开发建设单位） 工作内容：根据《承德市物业管理招标投标管理办法》 应进行招标的物业项目，开发建设单位应当及时组织实施招 标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完 成招标筹备工作，筹备工作主要包括： （一）成立招标机构。开发建设单位自行组织招标的， 应当成立招标小组；委托招标的，应当委托承德市物业管理 协会或具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 （二）编制招标文书： 1．招标公告或投标邀请书； 2．招标文件，招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、 联系方式，项目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、 房屋类型及建筑结构、房屋栋数、户数、物业服务用房的配 置及共用设施设备的基本情况等； （2）物业管理服务内容、服务标准及要求等； （3）对投标人及投标

关于印发宁波市物业服务收费管理 实施办法的通知 甬价管〔2006〕162号 各县（市）、区物价局、市区各物业管理公司： 根据国家发展改革委和省物业服务收费管理的规定，结合我 市实际情况，制定了《宁波市物业服务收费管理实施办法》。现将 该办法印发给你们，请遵照执行。 该办法实施前，已由政府价格主管部门核定的普通住宅小区 物业服务收费标准，凡已成立业主委员会的，自该办法实施之日 起同时废止；尚未成立业主委员会的，继续执行至前期物业服务 合同期满。 二○○六年十月二十六日 宁波市物业服务收费管理实施办法 第一章总则 第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企 业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民 共和国价格法》、《物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管 理办法规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于宁波市行政区域内物业服务收费行为 及其管理活

以深圳为例，前期物业管理招投标的主要依据有《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）及其实施细则、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）、《深圳经济特区物业管理条例》及其实施若干规定、深圳市住建局《关于进一步规范我市物业管理招标投标工作的通知》（以下简称《通知》）等规范性文件。在本专栏的第一期，笔者曾用一张图展示深圳市物业管理招标投标的流程，接下来，笔者将详细介绍整个流程。

前期物业管理招投标平台工作流程设置 区局招投标办公室 邀请招标 发布招标公告 现场监督 发布中标公示 【公示中标候选人】 系统判定 招标方式 通知抽选评审专家 中标备案 发送邀请投标 通知 发布中标公告 招标备案 开标评标 现场服务 公开招标

1 前期物业管理招投标答辨题库（a卷） 一、单选题（5分） 1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于 （c）出台。 a、2002年6月b、2003年6月c、2004年1月，d、2005年 1月 2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管理相结合是通过 （b）来实现的。 a、物业服务合同b、业主大会自主选聘物业服务企业c、业主委 员会自主选聘物业服企业d、业主公约 3、全体业主共同部分的经营性收益属于（a）所有。 a、全体业主b、物业服务企业c、开发建设单位，d、居民委 员会 4、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前应当事先告之 （d）。 a、城市建设管理部门b、开发公司c、业主委员会d、 物业

前期物业管理招投标资格邀请函 根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、省、 市、县有关的法律、法规,结合本项目实际情况,本着公开、公正和诚 信的原则,招标人决定对其开发建设的北京市马驹桥镇银凯综合楼住 宅小区的前期物业管理进行邀请招标,经对意向各意向投标人考查和 协商,现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。 一、有关事项如下: 1、招标邀请人:北京银凯新型建材有限公司 2、投标单位:取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经 营资质等级证书,年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部 门核发同等证书。 3、投标人资格预审文件送达地点:北京市通州区马驹桥镇兴华西大 街55号 4、投标人资格预审文件送达截止时间:2012年9月6日 5、报名事项:市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、 营业执照、业绩证明、企业负责人

前期物业管理招投标准备工作 (2011-09-1311:44:53) 转载▼ 标签： 物业招投标 杂谈 分类：投标管理师文章 物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配 置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不 可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。我们来看看深圳投标管 理师中心编辑的前期物业管理招投标准备工作。 第一，项目调研,全面深入地了解项目的基本情况 一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常 招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能 满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握 招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况：

江南·御花园前期物业管理招投标评分表（商务标、陈述答辩部分） 商 务 标 部 分 (30%) 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 投标企业 基本情况 和综合优势 （8分） 企业资质及 发展潜力 一级3 二级2 三级1 企业业绩 管理项目获部优以上3 管理项目获省优以上2 管理项目获市优以上1 通过国家质量体系认证1 企业诚信1 2 物业财务 方案拟定 （22分） 前期物业管 理介入费 测算 有合理的预算和使用计划5 在标底±5千元内，满分； 在标底±（5千元－1万元） 内，扣2分，以5千元为基 数，依次类推，扣完8分为 止。 6 物业综合服 务费测算 收支测算详尽、仔细、合理5 在标底±0.02元/m2内,满 分；在标底±（0.02

陕西省汉中市根据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《汉中市物业管理实施办法》等有关规定，制定了推行前期物业管理招投标工作方案，向各县区房管部门及中心城区房地产开发企业、物业管理企业印发了《关于推行前期物业管理招投标工作的通知》，明确要求在该市范围内全面推行前期物业管理招投标制。在加强日常业务指导，广泛征求各方意见的基础上，建立了物业管理招投标评标专家库，由招标人在开标前3日内采取从专家库中随机抽取的方式确定评标委员会，由评标委员会负责现场评标，确定中标人，确保该项制度顺利推行。

各镇（街道）物业站、各房地产开发企业、物业服务企业： 为加强对我区前期物业管理招投标评标专家的监督管理，规 范评标活动，保证前期物业管理招投标活动的公平、公正，根据 《浙江省综合性评标专家库管理办法》、《宁波市评标专家和评 标专家库管理规定》等相关规定，并结合本区实际，制订了《镇 海区前期物业管理招投标评标专家库管理办法》（试行），现印 发给你们，请遵照执行。 二〇一一年十一月十八日 镇海区前期物业管理招投标评标专家库管理办法 （试行） 第一条为了加强对前期物业管理招投标评标专家的监督 管理，规范评标活动，保证前期物业管理招投标活动的公平、公 正，根据《浙江省综合性评标专家库管理办法》、《宁波市评标 专家和评标专家库管理规定》等有关规定，结合我区实际，制定 本办法。 第二条本办法适用于镇海区前期物业管理评标专家的资格 认定、入库及评标专家库的组建、使用、管理活动。 第

江南·御花园前期物业管理招投标评分表（商务标、陈述答辩部分） 商 务 标 部 分 (30%) 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 投标企业 基本情况 和综合优势 （8分） 企业资质及 发展潜力 一级3 二级2 三级1 企业业绩 管理项目获部优以上3 管理项目获省优以上2 管理项目获市优以上1 通过国家质量体系认证1 企业诚信1 2 物业财务 方案拟定 （22分） 前期物业管 理介入费 测算 有合理的预算和使用计划5 在标底±5千元内，满分； 在标底±（5千元－1万元） 内，扣2分，以5千元为基 数，依次类推，扣完8分为 止。 6 物业综合服 务费测算 收支测算详尽、仔细、合理5 在标底±0.02元/m2内,满 分；在标底±（0.02

前期物业管理招投标资格邀请函 根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、省、 市、县有关的法律、法规,结合本项目实际情况,本着公开、公正和诚 信的原则,招标人决定对其开发建设的北京市马驹桥镇银凯综合楼住 宅小区的前期物业管理进行邀请招标,经对意向各意向投标人考查和 协商,现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。 一、有关事项如下: 1、招标邀请人:北京银凯新型建材有限公司 2、投标单位:取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经 营资质等级证书,年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部 门核发同等证书。 3、投标人资格预审文件送达地点:北京市通州区马驹桥镇兴华西大 街55号 4、投标人资格预审文件送达截止时间:2012年9月6日 5、报名事项:市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、 营业执照、业绩证明、企业负责人

随着物业管理市场的发展和完善,前期物业管理招投标得以迅速推广,对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是,也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决。一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因(一)前期物业管理招投标活动中存在的问

沈阳市前期物业管理招投标管理规定 2005-11-1714:26:56 沈阳市前期物业管理招投标管理规定

佛山市前期物业管理招投标程序指引 （试行） 前言：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》明确指出，前期物业管理， 是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施 的物业管理。招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物 业管理招标分为公开招标和邀请招标。根据《暂行办法》，我协会于2004年12月1 日制定了《前期物业管理招投标备案文件汇编》，该《汇编》的出台，一直以来为 五区的实际操作起到一定的指引和参考作用。 随着时代的不断进步，根据一段时间的实践和工作总结，为了更好地规范我市 前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场 的公平竞争，现以《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为前提，并结合佛山市 五区现行操作程序，受佛山市住房和城乡建设管理局的委托，由我协会重新编制统 一的《佛山市前期物业管理招投标程序指引

我看前期物业管理招投标 文/魏勇贺云华 2003年9月1日，国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期 物业管理招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照 房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。 建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业管理招投标办法更加速了物业管理招投标 的普及，使物业管理招投标成为物业管理市场规范化的重要手段。 一、推行物业管理招投标制度的重要意义 1、避免了物业管理的机制缺陷 物业管理作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延 伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开 发商看成一家，要求物业管理公司在完成物业管理应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问 题也是自己的份

前期物业管理招投标评分表（技术标部分50%） 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 拟投标物业项目针对 性情况构想 物业项目管理定位准确，可操作性强。 方案策划思路新、针对性强、起点高。 创优目标明确、切实。 2 管理机构设置及管理 人员配备 物业项目有健全的小区管理机构。 员工配备合理，符合小区管理情况。 员工培训方案。 3前期物业管理 物业验收方案。 业主入住管理方案。 装修管理方案。 违章处理办法及措施。 4 企业管理规章制度和 档案管理情况 企业有健全的财务人事等规章制度。 各类档案资料详细、明确。 5 物业服务标准和管理 方案 有详细、全面的卫生保洁、绿化养护、 公共秩序维护、车辆、环保等管理方案。 物业服务标准全面、详细、针对性、操 作性强。 6物业维修养护计划 房屋和公共配

江南·御花园前期物业管理招投标评分表（商务标、陈述答辩部分） 商 务 标 部 分 (30%) 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 投标企业 基本情况 和综合优势 （8分） 企业资质及 发展潜力 一级3 二级2 三级1 企业业绩 管理项目获部优以上3 管理项目获省优以上2 管理项目获市优以上1 通过国家质量体系认证1 企业诚信1 2 物业财务 方案拟定 （22分） 前期物业管 理介入费 测算 有合理的预算和使用计划5 在标底±5千元内，满分； 在标底±（5千元－1万元） 内，扣2分，以5千元为基 数，依次类推，扣完8分为 止。 6 物业综合服 务费测算 收支测算详尽、仔细、合理5 在标底±0.02元/m2内,满 分；在标底±（0.02

附件1 承德市前期物业管理招投标工作程序 一、招标筹备 实施主体:招标人(开发建设单位 工作内容:根据《承德市物业管理招标投标管理办法》应进行招标的物业项目, 开发建设单位应当及时组织实施招标活动,并在发布招标公告或发出投标邀请书的 10日前完成招标筹备工作,筹备工作主要包括: (一成立招标机构。开发建设单位自行组织招标的,应当成立招标小组;委托招标 的,应当委托承德市物业管理协会或具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 (二编制招标文书: 1.招标公告或投标邀请书; 2.招标文件,招标文件应包括以下内容: (1招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式,项目名称、坐落 位置、总占地面积、总建筑面积、房屋类型及建筑结构、房屋栋数、户数、物业服 务用房的配置及共用设施设备的基本情况等; (2物业管理服务内容、服务标准及要求等;

i 摘要 2003年6月26日建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》， 有效地推动了物业管理的市场化。物业管理招投标体现了公开、公正、公平的市 场竟争原则,合理、充分的市场机制引入物业管理领域,使开发商、物业管理企 的市场主体活动更加规范、透明和安全,从而较好的防止物业管理领域的不正当 竟争,有力地推进和维护物业管理行业有序健康发展,最终实现物业的居住和 商业价值。但从最近几年的实施情况来看，物业管理招投标工作在开标、评标、定标这几 方面还存在不少的问题，而本文旨在研究其问题所在，并提出相关的解决意见。 关键词：前期物业管理招投标，开标、评标、定标、开发商、对策 物业管理招投标有效地推动了房地产开发与物业管理分业经 营，而“建管分离”这一举措促进了物业管理行业的健康稳健发展， 达到了开发商、物业服务企业和业主三赢。前期物业管理阶段，是

建设部印发的前期物业管理服务协议 （示范文本） 中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知 各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）： 为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，我部制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），现印发给你们。 此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。 本协议当事人 甲方： 乙方： 甲方是指：1、房地产开