房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段

1 房地产开发各环节税收政策详解 拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地 增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附 加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节， 各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业 的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种 主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、 房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组 织和个体经营者以

房地产开发各环节税收政策汇集 2011-5-139:12江苏省地税局【大中小】【打印】【我要纠错】 一、取得土地环节 1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使 用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为 56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4 元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个

[转载]江苏省地税局：房地产开发各环节税收政策汇集 发布时间：2011年05月03日信息来源：江苏省地税局供稿：苏州工业 园区地税局 本文纳税人为房地产开发企业。 一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从 合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间 的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实 际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让 合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约 定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么 2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010

房地产企业竣工销售阶段,开发产品已达到交付条件,房地产企业向业主交付房产,财务处理上结转销售收入和销售成本;与施工方进行竣工结算,房地产企业确认竣工结算报告后,向施工方支付工程结算价款。此时,一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节,涉及到的地方税种主要有:

房地产开发如果采用合理的税收筹划,不但能够降低企业的税收成本和风险,而且可以增强企业的竞争力。本文就对房地产开发各阶段的税收筹划当进行具体分析,期望能够帮助房地产开发企业进行合理的税收筹划工作。

房地产开发流程各环节详解——全面详细的阐述了房地产开发的整个流程　　第一章：项目决策阶段　　第二章：前期准备阶段　　一、获取土地使用权　　二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》　　三、规划设计　　四、建设项目报建登记，申请招标...

对于普通企业来说,企业最终收益会随商品销售价格的提高而增加,其原因在于增加的销售收入往往大于随之增加的纳税支出。但对于房地产开发企业而言,由于近年来国家加大了对房地产行业的调控,房地产开发企业的涉税环节众多,包括征地拆迁、购买土地、规划设计、工程报建、施工建设、资金筹措、营销服务、物业管理等,所以其销售价格不一定与企业的最终收益成正比。为此,房地产开发企业必须结合以上各个环节进行系统、全面的纳税情况分析,从而达到税收筹划的目的。

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离 表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼 资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？ 答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、 房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。 76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？ 答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房 按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商 品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离 表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼 资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？ 答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、 房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。 76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？ 答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房 按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商 品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明

销售中心制 2014年5月8日 2 销售部管理制度 总则 销售部是房地产开发企业核心部门之一，为规范管理，使客户享受到最满意的服务，特制定 本规程； 工作职责 销售部工作包括销售计划及销售目标的制订、销售工作的实施、客户档案的建立、销售信息 的反馈共四个方面； 一、编制销售计划、确定销售目标 即针对销售目标，通过对目标市场的前期摸底市调，根据?项目营销策划报告?及项目的 具体情况，确定项目阶段性的销售目标、销售流程及销售前期的工作准备，并按标准格式编 制?项目销售计划书?，并以此作为销售工作推进的纲要； 二、销售实施 1、项目公开发售前组织销售人员上岗培训，编制培训计划，并确定销售规范化语言及 标准化接待方式； 2、在项目公开发售之后，组织销售人员对现场接待处咨询的客户进行接待和服务工作， 并按标准化格式进行客户登记；组织销售人员对接待的客户进

第1页共5页 **地产开发公司销售收款管理流程 1、目的 规范公司销售收款工作，加速应收款的回笼，规避财务管理风险。 2、使用范围 适用于公司所有项目的销售收款管理工作。 3、工作程序 3.1签订认购协议 经营部或销售代理公司与客户谈好认购协议，交客户签字盖章， 经营部、财务部审核无误，财务部收取房款后加盖“合同专用章”，签 订认购协议书。如有优惠、折扣情况，需核对优惠审批会签单，并 将优惠审批会签单存档。 经营部或销售代理公司与客户办理《收款通知书》（收款通知 书中应注明购买的房号、姓名、销售面积、销售单价、成交总价、 定金比例、付款方式等内容），《收款通知书》要经经营部、项目 经理、财务主管、出纳签字。 3.2签订购房合同 经营部或销售代理公司收集客户签约所需材料，收回认购协议， 与客户签正式合同，经部门负责人审核后，交客户签字盖章后，送 财务部审核登记。 3.3

基于房地产开发项目资本金制度和租售方式的差异,结合开发项目及房地产行业特点,论证了直接引用总投资收益率和项目资本金净利润率的不足;利用项目销售利润的摊销期限、滞销物业的可回收价值,提出了修正后的\"销售项目的投资利润率\"。

房地产开发公司销售部经理岗位职责 1、依据公司经营计划，并配合公司总目标，拟订本部门的目标与工 作计划，并随时予以追踪控制，以便有效执行。 2、主持本部门日常工作，负责拟定和修改本部门专业管理制度，并 组织实施。 3、根据本部门工作计划，估算所需的款项支出，编制本部门的年度 预算，并逐月加以控制；并进行平衡、协调、督促检查考核。 4、对销售中的项目，应根据不同的客户群体，制定相宜的促销方案， 修正确保销售目标的达成。 5、负责本部门员工的考核工作，审慎办理所属员工的考核、奖惩等 事项，并力求处理公平合理。与公司配合，有计划地培训所属人员， 以提高其工作能力与素质。 6、建立健全销售档案，定期转存公司相关部门。 7、据市场需求的变化，及时向相关部门反馈市场信息。 8、承办领导交办的其他事项及未尽事宜。

营改增是我国税制改革的重要内容,营改增自实施以来,已经取得了较为显著的改革成效,有效地降低了企业税收负担,同时为国家税收收入提供了可靠保障。本文就营改增对房产开发销售企业的利与弊予以分析和探讨,总结营改增对房产开发销售企业的影响,并提出了个人的建议和看法,以期对房产开发销售企业有所借鉴和参考。

根据税法对房地产开发企业视同销售确认收入的有关规定,从视同销售的行为范围、纳税义务发生时间及应税收入确认方法三个方面,分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。

近些年,随着房地产行业蓬勃发展,房地产税收成为地方税收的重要组成部分,税务系统提高了对房地产行业的关注度,税务稽查力度不断加大,针对房地产行业的税收政策不断补充调整。在这种背景下,房地产企业税收筹划空间越来越小,难度越来越大,风险越来越高,财务人员必须深入研读相关税收政策,吃透政策出台背景,以顺应政策导向,找到政策间隙,结合企业实际提出税务筹划方案。

房地产税收政策的合理性和规范性是房地产开发企业和广大税收研究工作者非常关心的问题。在房地产开发企业的经营过程中遇到了许多具体的问题,本文对其中的几个问题展开了探讨,包括房地产开发现行税收政策的分析、开发间接费用与房地产开发费用的区分、以不动产投资房地产开发企业需缴纳土地增值税的问题等。这些问题在一定程度上会影响企业对立法精神的判断,增加税收风险,同时也给税务机关的征管带来了困难。本文针对上述问题提出了相应的政策建议,为房地产开发企业的财务工作者及相关人员提供一定的参考。

훘쟬듳톧쮶쪿톧캻싛컄랿뗘닺뾪랢룷뷗뛎돉놾뿘훆퇐뺿탕쏻ꎺ솺쟬뛷짪쟫톧캻벶뇰ꎺ쮶쪿튵ꎺ붨훾폫췁쒾릤돌횸떼뷌쪦ꎺ헅쫋솮;탋몣20041127 랿뗘닺뾪랢룷뷗뛎돉놾뿘훆퇐뺿ퟷ헟ꎺ솺쟬뛷톧캻쫚폨떥캻ꎺ훘쟬듳톧닎뾼컄쿗(46쳵ì1.싀욼랿뗘닺뾪랢폫뺭펪20022.ꆶ좫맺퓬볛릤돌쪦뾼쫔엠통뷌닄ꆷ뇠킴캯풱믡릤돌퓬볛뗄좷뚨폫뿘훆20013.볖쪿뻼랿뗘닺쿮쒿좫돌닟뮮20024.샮캰랿뗘닺춶럖컶폫ퟛ뫏뾪랢20035.쇵퓊퇓붨짨릤돌쿮쒿돉놾맜샭20036.돂붨맺릤돌볆솿폫퓬볛맜샭20017.훐맺붨짨볠샭킭믡붨짨릤돌춶뿘훆20028.쇵폱슻랿뗘닺퇐뺿뗄쿖ힴ폫ퟟ쫆1998(01)9.돂랼.샮웴쏷훐맺랿뗘닺춶폫뾪랢:쿖ힴ폫랢햹1998(07)10.췵폱뫬

三通一平是房地产专用语，指的是通水、通电、通路，平整土地。 房地产开发各阶段涉及的合同 1、前期考察报告委托协议 包括对市场、工程建设营利性等分析的考察报告 2、土地使用权的取得 《国有土地使用权出让合同》※ 《房屋拆迁补偿协议》※ 根据取得方式不同可能会涉及股权转让、土地转让、联合开发等协议。 3、房地产工程的设计 《营销策划合同》 《建设工程勘查合同》※ 《建设工程设计合同》※ 《建设工程环境评价委托合同》 4、房地产工程施工阶段 《建设工程招标合同》及相关文件 《建设工程施工合同》※（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、 网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函） 《建设工程监理合同》※ 《建设工程装饰合同》※ 《建设工程采购协议》 《绿化工程施工合同》 《建设工程保险合同》 《建设工程融资合同》 以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的《广告位使用协议》

房地产开发企业在高速发展与扩张的同时,以追求利益最大化为目标,因此,纳税筹划成为房地产开发企业的一项重点工作。文章主要分析了房地产开发企业的税制特点和涉税情况,并提出优化房地产开发各阶段的纳税筹划设计。

2008年10月22日财税[2008]137号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,经国务院批准,现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下:

为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：