地产活动上海万科工地开放活动操作指引

万科企业股份有限公司 上海万科 工程技术统一标准 编号： 版号： 页码：第1页共68页 1 上海万科装修工程作业指引 编制日期_________ 审核日期_________ 批准日期_________ 修订记录 日期日期修改内容修改人审核人批准人 万科企业股份有限公司 上海万科 工程技术统一标准 编号： 版号： 页码：第2页共68页 2 上海万科装修工程作业指引 1.目的 明确装修工程及成品保护的标准做法，最大限度的减少由于施工工艺工序不合理和成品保 护不到位引起的工程质量问题，提高装修工程质量，降低客户入伙验收投诉比率，从而提升客 户对于工程质量的满意度。 明确装修工程的管理动作和管理要求，规避系统性的装修质量风险。 2.适用范围 适用于上海万科所有在建及新建项目。 3.编制说明 3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分

上海万科房地产有限公司 工程技术统一标准 编号：shvk/wi/pr256 版号：b/0版 页码：第1页共13页 1 上海万科混凝土工程作业指引 编制朱灵平日期2011-7-19 审核傅明磊日期2011-7-21 批准许青川日期2011-7-22 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 上海万科房地产有限公司 工程技术统一标准 编号：shvk/wi/pr256 版号：b/0版 页码：第2页共13页 2 1.目的 明确混凝土施工工艺控制流程，提升混凝土工程实体及观感质量，从而提升客户对于工程 质量的满意度。 2.适用范围 适用于上海公司所有在建及新建项目。 3.编制说明 3.1本标准作为招标文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。 3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执

上海万科房地产有限公司 上海万科物业服务有限公司 编号shvk—wi—pr060 名称上海万科工程保修管理作业指引版本a04第1页共18页 编制 陈文银 仇荣华 修改 仇荣华 戴少卿 审核 地产客户关系中心 物业技术管理部 批准 汤科正 王炜 生效日期2007年8月1日 最后修改日期2007年8月1日 上海万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理 顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3.术语和定义 3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定

零星土方工程暂行操作程序 “关于建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理办法”及“关于单体建筑、设施基础土方挖运的联合操作办法”发出及经过一段暂行后，一些较大的土方工程已基本得到控制，操作比较规范。然而，主体工程基本完工后，室外环境、绿化、四大公司进场施工，所发生的零星土方工程的量，由于面大、量小、在施工中变化多，土方翻挖重复情况较多，以及设计图的不明确等等一系列原因，造成此类土方工程量较难控制，也很难用图纸加以表述，针对这一情况，经工程部、设计部、预算部共同协商，此类工程以后将按本“办法”操作。 第一、设计部应在施工前提供可供施工的图纸，工程部对图纸应进行审核，不明确之处应及时会同设计部进行修改，避免无图施工，土方量难以控制。 第二、区别与其他土方工程的零星土方工程，由于具有量小，面大的特点，因此可按签证的形式来操作，工程量由主办人员签认，然

房地产e网-房地产与物业管理实用资料库http://www.***.*** 上海市万科房地产有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 项目报批报建作业指引 编号： shvk/wi/pr022 版号：a/0 页码：第1页共6页 上海万科地产项目报批报建作业流程 编制周志成日期2003/11/26 审核日期 批准日期 房地产e网-房地产与物业管理实用资料库http://www.***.*** 上海市万科房地产有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 项目报批报建作业指引 编号： shvk/wi/pr022 版号：a/0 页码：第2页共6页 流程要素 流程目标： 流程时间要求流程监控点数目 流程主要责任岗位流程涉及职位数目 修订记录 日

管理评审程序cx-01 1、目的：实现标准化管理，提高工作的正确性与效率。 2、范围：每个人所从事的工作。 3、职责：由每个人编写或修改自己工作岗位范围内的标准工作程序并提交经理层及相关人员评审，评审通过后正式执行。 4、质量：要求全覆盖，该做的都要写到，写到的都要做好，要有可追溯性，受控，第三者看明白，实现零缺限工作质量的目的。 5、时间：发现问题后的第一时间。 注：交稿时间：8月17日星期一17：00之前。 人员：工程部、预算部全体人员。 上海万科房地产有限公司 工

2006/04/20 【上海万科质量管理的现状和改善提案】 東京建物㈱菊池隆 2006年4月19日，東京建物菊池隆和万科企业付志强顾问在华漕pj现场事 务所，向崔志麟、曹一及王垚先生，针对上海万科质量管理的现状和想法进行了 访谈。 在中国，除了施工企业以外现场监理公司常驻现场，承担着在日本总承包商 的现场管理义务和设计事务所的监理业务。 上海万科，就提高现场的质量不断地努力采取改善措施，对那种积极的姿态， 很值得我们学习。 以下，按部位显示上海万科的质量管理的现状，最后以日本的方法作为参考， 为提高质量而提出第一阶段的改善建议。 1．基础、桩 上海万科在基础施工阶段之前，对各栋楼的基础部分进行钻孔实验，检测承 载力和相应的深度。调查深度是以预定的桩长+1m，同时也测量地表面承载力。 上海地区的地下水位普遍偏高，在gl-1m～0.5m左右。 华漕pj的桩是作为摩擦桩来设计

平地创新多层 (d区) 序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方 三主体建筑工程费1398.281557.34 1基础工程费186.90208.16 ◆土方工程基底面积 ◆护壁护坡 ◆桩基础及检测建筑面积10460.856062.7769.90 ◆基础结构建筑面积10460.85118.66124.13138.25 ◆降水 2结构及粗装修917.111021.43 ◆上部结构及粗装修建筑面积8978.67808.66726.07808.66 ◆砌体建筑面积 ◆找平及抹灰建筑面积 ◆防水防水面积 ◆半地下室结构及粗装修建筑面积1482.181108.66164.32183.02 ◆变更及签证建筑面积26.7129.75 3门窗工程118.75132.26

图纸管理细则 一、设计文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。 2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。 3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划传递。 二、设计更改的实施 1、设计变更形式： *由甲方提出的变更为“项目变更通知”。 *由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。 2、设计变更的运行： *设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。 *工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。 *“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料

地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产

4.1.管理职责： a.质量方针：及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。 b.质量目标：1999年内通过iso9002质量认证，100%达到国家合格标准。 c.职责和权限：另附。 d.管理者代表： 本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将： *确保按照iso9002（94）要求建立/实施并保持质量体系。 *向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。 *代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。 e.管理评审： 公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足iso9002（94）标准要求及满足公司质量方针和目标，管理评审的记录予以保存。 4.2.质量体系： 本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件，它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。 a.

付款控制程序 1、目的：确保及时、准确向分供商付款。 2、范围： 本程序适用于： 2.1工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）] 2.2材料、设备款的审批、支付。 2.3设计费的审批、支付。 3、职责： 3.1项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。 3.2项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。 3.3预算部经理复核付款申请并签署意见。 3.4项目分管副总负责审核付款申请并签署意见。 3.5财务主管经理负责审核付款申请并签署意见。 4、程序： 4.1付款申请。 4.1.1项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。 4.1.2项目主办人按以下内容填写《付款通知单》和《付款申请单（试行）》并交项目主管经理复核。 4.1.2.1付款缘由。 4.1.2.2质量

住宅使用说明书 一、本小区商品住宅结构形式：a、b、c三幢为框架结构，d、e、f三幢为混合结构；楼板为现浇钢筋砼楼板，其中卫生间楼板为下沉式双层防水设计，基础为预制钢筋砼方桩。 二、本小区每户安装一只水表和一只进户阀，水表采用上海自来水公司的产品，进户阀采用铜质球阀。a、b、c、d四幢水表表径为φ32mm，e、f两幢水表表径为φ25mm，小区供水压力低压为0.32mpa，高压为0.40mpa，水表安装位置为楼梯进户处。 三、a、b、c三幢室内冷热水管均采用镀锌钢管；d、e、f三幢室内冷水管采用upvc塑料管，热水管采用镀锌钢管（根据国家及市建委要求）。 四、每套住宅有1个厨房，厨房内设有1个洗涤盆位置，留有冷热水管道接口，有一个煤气热水器安装位置，并配有冷热水进出口，热水器建议采用快速煤气型。 五、a、b、c、d四幢住宅每套设2

工程尾款支付工作程序 1、目的：确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。 2、范围：所有已经预算部结算审核的工程（除零星工程以外）。 3、职责：对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。 4、程序： 4.1工程结算经预算部审核（大型工程经过审价）完毕后，主管工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”（附后），该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。 4.2根据“工程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。 4.3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。 4.4在办理完该“确认单”后，方可办理“付款申请”，该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报预

工程文件收发记录 □内部□外来□设计变更□图纸□法律□其它 序号 文件名称 编号 文件接收 文件发放 文件来源 收到日期 份数 备注 发放日期 发放部门 签收 份数 备注

1、目的：为编写质量体系程序文件制定编写原则及标准格式，使各部门编写符合要求的程序文件。 2、范围：适用于程序文件的编写及内容结构相类似的有关文件的编写。 3、职责： 3.1主要质量职能部门负责按规定要求拟制程序文件。 3.2与本程序相关的职能部门负责会审修改程序。 3.3贯标小组长负责编写指导。 3.4相关部门经理审核。 3.5管理者代表负责批准。 4、程序： 4.1程序文件编写总则。 4.1.1为保证质量方针得以实现，编制符合质量体系要求的程序文件，它规定了完成各项质量活动的方法。 4.1.2程序文件应对质量体系要素要求的所有影响质量的活动进行恰当而连续的控制，应能具备一旦发现异常即可作出反应和加以纠正的能力。 4.1.3程序应简练、明了、有效，并规定所采用的方法和合格的判定准则，按相同的结构、格式编排每个程序。 4.1.4文件便于使用者熟

设计单位考核情况评分表 工程名称：设计单位名称： 考核内容 评分标准 得分 质量 *“建筑规划、结构、设备设计先进合理、安全经济，图面表达清楚，下确无误”给5分。 *“建筑规划、结构、设计先进合理、安全经济，图面基本表达清楚、无明显错误”给4分。 *“建筑规划、结构、设备设计基本做到先进合理、安全经济，图面基本表达清楚，关键性错误不多”给3分。 *“建筑规划、结构、设备设计不合理且影响安全使用，图面表达不清楚，错误很多”给0分。 交图期 *提前交图3天以上给5分。 *按合同交力期±3天（含3天）给4分。 *延期3至5天（含5天）给3分。 *延期5天以上给0分。 配合效果 土建

房地产e网-房地产与物业管理实用资料库http://www.***.*** 上海市万科房地产有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 项目报批报建作业指引 编号： shvk/wi/pr022 版号：a/0 页码：第1页共6页 上海万科地产项目报批报建作业流程 编制周志成日期2003/11/26 审核日期 批准日期 房地产e网-房地产与物业管理实用资料库http://www.***.*** 上海市万科房地产有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 项目报批报建作业指引 编号： shvk/wi/pr022 版号：a/0 页码：第2页共6页 流程要素 流程目标： 流程时间要求流程监控点数目 流程主要责任岗位流程涉及职

合同评审控制程序 1、目的：确保合同条款明确、公平、公正，确保在第一时间正确解决问题。。 2、范围：适用于工程系统所有合同。 3、职责： 3.1工程部主管经理负责评审合同综合条款。 3.2预算部经理负责评审单价、总价、付款方式、结算办法。 3.3分管副总负责监控3.1、3.2全部过程。 4、程序： 4.1合同评审前期工作：项目主办人员组织招投标（询价）工作并编制标书合同及有关材料（详见采购控制程序）报工程部主管经理。 4.2工程部评审。 4.2.1工程主管经理仔细阅读备忘录、标书、合同及其他附件，重点审核以下内容： 4.2.1.1证照类齐全性：营业执照、经营许可证、资质证书、进沪许可证（若存在）、准用证。 4.2.1.2质量标准：合同应附产品国家颁布质量标准、验收规范等。 4.2.1.3经济类条款：单价、总

2006年上海万科“万客会”策划方案——上海万客会简介：　　5月梳理结果仅1490名　　保持之前的产品手册+生活手册的会员刊物风格　　搭建完成会员自治的互动平台　　即将上线的明源会员管理系统　　资源整合，为会员提供更多的增值服务　　渠道整合，为营...

上海万科实业发展有限公司 工作指引简明手册 关注公众号：人事资料库下载海量名企管理资料（全部免费）） 说明 一、编制和使用说明 1、编制依据 该手册依据国家有关建设管理法规和万科项目工程管理程序及相关合同条款编制。 2、内容及使用范围 本手册是上海万科实业发展有限公司经理部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设 法律、法规和万科地产有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为项目经理 部对各承建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为万科项目部工程师日常项目 管理控制过程中的指引手册。 该手册适用于万科项目部各合作商进场营建过程，主要包括项目的项目营建阶段、竣工验收阶 段、物业移交验收阶段及保修阶段中。 3、严格性 监理和各承建商或其它合作方需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。 4、内容更新 手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的

上海万科长宁置业有限公司 上海万科物业管理有限公司 编号shvk—wi—pr060 名称上海万科工程保修管理作业指引版本a03第1页共19页 编制 仇荣华 陶敏 修改 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 地产工程管理部 批准 朱怀远 陈东彪 徐金明 生效日期2005年4月1日 上海万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管 理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3.职责 3.1.物业公司负责自交付之日起的工程保修工作，各物业管理部经理为工程保 修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 3.2.地产项目部确保项目达到交付标准；负责房