涉外房地产交易

本试行办法由无锡市房地产管理局负责解释。2100433B

涉外房地产交易第一条

为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。

涉外房地产交易第二条

本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋；本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售的商品房屋；其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。

本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。

涉外房地产交易第三条

无锡市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。

涉外房地产交易第四条

涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。

涉外房地产交易第五条

涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。

涉外房地产交易第六条

涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县（市）政府批准。

涉外房地产交易第七条

涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县（市）房产交易主管部门核准。

涉外房地产交易第八条

涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：

（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；

（二）有建设用地规划许可证；

（三）有建设工程规划许可证；

（四）有审核批准的建设项目工程施工图纸；

（五）凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程；有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20%以上（不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明）；

（六）工程施工进度和交付日期已确定。

涉外房地产交易第九条

涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：

（一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；

（二）有建设用地规划许可证；

（三）有建设工程规划许可证；

（四）有市建设工程质量监督站的验收合格证书。

涉外房地产交易第十条

涉外商品房预售或销售，必须经市、县（市）房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。

涉外房地产交易第十一条

涉外商品房预售或销售时，买卖双方应分别签订《外销商品房预售合同》或《外销商品房买卖合同》。合同内容包括：

（一）双方当事人的姓名或企业名称、法人代表、地址和身份；

（二）商品房的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）相应的土地使用权比例及土地有偿使用到期时间；

（四）商品房价格；

（五）商品房款的支付方式；

（六）房屋交付时间和交付方式；

（七）房屋的权属和使用性质的规定；

（八）卖方的修缮责任和买方应遵守的关于房屋使用、管理、维修等方面的规定；

（九）违约责任和纠纷处理方式；

（十）双方约定的其他内容。

涉外房地产交易第十二条

涉外商品房交易双方签订的预售或销售合同，应经房屋所在地市、县（市）公证机关公证。

经批准在境外预售的商品房，需经购房者所在国（地区）公证机关证明该境外购买人在合同上签名（盖章）的真实性，凭此证明文件向市、县（市）公证机关办理预售合同公证。

涉外房地产交易第十三条

涉外商品房预售双方应于《外销商品房预售合同》签订生效之日起三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理涉外商品房预售备案登记。

房屋竣工验收合格后，房地产开发企业应按《外销商品房预售合同》和房屋交付凭证到市、县（市）房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产转移登记和领取房屋所有权证，同时按规定缴纳税费。

涉外房地产交易第十四条

直接销售涉外商品房，买卖双方应在《外销商品房买卖合同》签订生效之日起三十日内，持《外销商品房买卖合同》和房屋交付凭证到市、县（市）房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产移转登记和领取房屋所有权证，并按规定缴纳税费。

涉外房地产交易第十五条

房地产开发企业刊登外销商品房销售或预售广告除应符合有关规定要求外，须向广告经营单位提交《商品房外销许可证》，销售或预售广告中应载明许可证编号，否则不得刊登销售或预售广告。

涉外房地产交易第十六条

涉外商品房价格由买卖双方协商确定。出售价低于本市商品房成本价时，市、县（市）政府有优先购买权。房地产开发企业应在房屋预、销售前将价格报市、县（市）房产交易主管部门、物价部门和财政部门备案。

涉外房地产交易第十七条

非新建的各类房屋向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售，应符合《无锡市城镇房产交易管理办法》的有关规定。房屋转让前，须经房地产估价机构进行价格评估，共有房产进行涉外交易的，必须有共有人的书面协议。

有下列情况之一的房屋不得交易：

（一）无房屋所有权证的；

（二）行政划拨土地未办理土地有偿出让手续或未补交土地出让金的；

（三）产权有争议或者他项权利未了结的；

（四）经批准列入建设项目，确定两年内拆除的；

（五）妨碍他人合法权益或者公共利益的；

（六）其他限制产权转移的。

涉外房地产交易第十八条

非新建涉外房屋销售，买卖双方应在买卖合同签订之日起三十日内，持合同到市、县（市）房产交易管理机构办理所有权审查、登记、缴纳税费等手续，并到市、县（市）房地产产权监理机构领取房屋所有权证。

涉外房地产交易第十九条

涉外房产再转让除应按规定缴纳契税、交易管理费外，还应按规定缴纳土地增值税。

土地增值税由卖方交纳，由税务部门负责收取。

涉外房地产交易第二十条

涉外房产出租，租赁双方应签订《涉外房产租赁合同》，经公证后在三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理登记。

涉外房地产交易第二十一条

出售已出租的房产，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。

出售已出租的房产，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。

涉外房地产交易第二十二条

涉外房产所有权可以抵押。涉外房产所有权抵押时，抵押人和抵押权人应签订抵押合同，在三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理抵押审核登记。

涉外房地产交易第二十三条

已出租的涉外房产抵押时，应当书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。

涉外房地产交易第二十四条

抵押关系终止后，自终止之日起十五日内，双方当事人应持有关合同与凭证到市、县（市）房产交易管理机构办理注销手续。

因处分抵押物而取得房屋所有权的，抵押人和抵押权人应在三十日内持有关凭证到市、县（市）房产交易管理机构办理权属变更登记。

涉外房地产交易第二十五条

涉外房产交易中涉及土地使用权出让、转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本市有关规定办理。

涉外房地产交易第二十六条

房地产开发企业售出的高层楼宇、居住小区住宅、别墅区住宅等涉外房产，应设立物业、屋宇管理机构或委托有关物业公司负责屋宇和公共设施的维修管理。

第二十七条

违反本试行办法规定的，分别不同情况进行处罚：

（一）无照经营外销商品房或涉外房产交易中违法经营的，由工商行政管理部门没收非法经营所得，并处2万元以下的罚款；

（二）未取得商品房外销许可证，私自进行涉外房产交易的，由房管部门处以成交额30%以下的罚款。经审查符合有关规定的，限期补办手续；不符合有关规定的，不予办理有关手续；

（三）隐匿涉外房产交易价格，偷逃税费的，由税务部门责令按实补交税费，并处以应补交税费三倍以下的罚款；

（四）利用非法手段进行房产登记的，登记无效，房地产管理部门可根据情节轻重处以二千元以上五千元以下罚款；

涉外房地产交易第二十八条

涉外房产买卖（包括预售）、租赁、抵押等经营活动中发生纠纷，可依法向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

一、涉外性。

我国习惯称呼的“涉外工程”就是指国内的国际工程，它是一项跨国性的经济活动，涉及不止一个国家和参与单位的经济利益，为此类工程编制的招标书也就具有涉外性。

二、严格性。

涉外招标书的规范、完善与否既涉及到业主能否选择到合格、胜任的承包商及对工程投资、进度和质量进行有效控制，又涉及到承包商能否据此编制出合格的投标书。因此其，编制必须系统、完整、准确、明了。既要遵守国家法律法规，又要符合国际惯例；既要使内容全面、具体，又要力求统一。

三、告知性。

业主的招标信息，招标工程的基本情况、工期或供货要求，工程或货物质量的要求，支付规定等各方面的各种信息，承包商(或供货商)都是从招标书获悉知道的。

涉外保险合同除了具有保险合同所共有的特征外，还具有涉外经济自身的一些特点。

(一)涉外保险合同是具有涉外因素的合同

涉外保险合同中的投保人应当具有某种涉外因素。如是外国的法人或自然人；或是从事涉外活动的中国的法人或自然人。中国的从事涉外活动的法人或自然人与保险人订立的保险合同并不都是涉外保险合同。只有投保人就与其涉外活动有关的保险标的与保险人订立的保险合同才能构成涉外保险合同。如中国的远洋公司就其远洋船舶与保险人订立的保险合同是涉外保险合同。他们就其国内的与涉外活动没有直接关系的标的(如办公用房等)与保险人订立的是一般保险合同，不是涉外保险合同。涉外保险合同必须遵守我国的法律、法规，并不得损害我国的社会公共利益。但是，涉外保险合同的双方当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，包括选择外国法律(但当涉外保险合同双方都是中国的法人或自然人时，一般仍适用中国法律)。同时可以适用国际保险惯例，包括适用外国保险条款。

(二)涉外保险合同是保障性合同

涉外保险合同的保障性就在于，在保险合同有效期间，不管保险标的是否遭受保险事故，保险人都履行了保障被保险人对保险标的的经济利益。但就个别涉外保险合同而言，保险标的发生灾害事故所致的经济损失是偶然的，因而它的保障性是相对的，但就涉外保险合同所保障的保险标的的整体来说，保险标的遭受灾害事故而致损失，又是客观存在的，不可避免的。保险人支付给被保险人赔款(或给付)是一定会发生的。从这一意义来讲，涉外保险合同的保障性是绝对的。

涉外保险合同的保障性特点，是保险人与投保人(或被保险人)签订涉外保险合同的基本条件。

(三)涉外保险合同是双务合同

合同是双方当事人的法律行为。合同双方当事人权利和义务相对应，就称为双务合同；如果只有一方享受权利而他方只负义务的，称为单方合同。涉外保险合同是双务合同，保险人只有在被保险人承担支付保险费的义务情况下，才承担赔偿责任。保险人和被保险人双方的权利义务有着相互关联和互为因果的关系。

(四)涉外保险合同是对价有偿合同

对价有偿合同是指合同双方当事人权利的转移是有代价的。被保险人要得到保险人对标的给予保障的权利，必须向保险人缴付保险费，而保险人收取保险费，在保险标的受损后，就须尽赔偿的义务。涉外保险合同以对价有偿为其必要条件，但是过份强调等价，会使人们不易理解涉外保险合同的特点。这里的等价实际上亦指当事人之间法律地位平等，应当按价值规律调节保险人与投保人或被保险人主体间的交换关系。

(五)涉外保险合同是诚信合同

任何经济合同双方当事人都不能欺骗、隐瞒，都要诚信，而涉外保险合同尤其是这样。在签订涉外保险合同时，双方当事人必须将作为订约依据的主要情况和条件，诚实无保留地告诉对方，双方在真实的基础上考虑决定。投保人对于订立涉外保险合同的重要事项，如有不真实或者遗漏，都将在一定程度上影响合同的效力。因此，长期以来，形成了一条公认的、以最大诚信作为订立保险合同，尤其涉外保险合同必须遵守的基本原则。

(六)涉外保险合同是附合合同

附合合同与协商合同是相对的。协商合同是当事人双方在意愿一致的基础上产生的，附合合同则是由一方当事人提出合同的主要内容，另一方当事人只能对合同作取与舍的决定。涉外保险合同亦属于附合合同。

涉外招标是凡是涉及有外国人或外国企业参与的国内招标活动的统称。在我国，对于涉外招标在政府颁布的有关招标条例中有专门的规定。凡是中外合资、中外合作、外国投资和世界银行贷款的建设项目，统称为涉外建设项目。所以，涉外建设项目的招标活动，属于涉外招标的范围。但涉外招标不一定都采取国际招标的方式。

所以，涉外建设项目与涉外招标是两个不同的概念，不能混同。当涉外建设项目需要邀请外国企业参加与投标承包时。涉外招标与国际招标在某种意义上具有一致性。凡是全部由中国投资的建设项目，有关招标条例规定：不得邀请外国工程公司参加投标，也即全部由国内投资的国内工程，不得进行国际招标。必须注意，我国建筑承包企业的对外承包业务活动，不属于涉外招标的范畴。 2100433B