住房体制市场化改革：成就、问题、展望

第一章 住房体制市场化改革与房地产业的黄金十年

第一节 住房体制市场化改革造就了庞大的房地产业链和利益链

一、房地产业产业链的形成及特征

二、我国房地产产业链的发展趋势

三、我国房地产产业链存在的问题

第二节 我国房地产业已形成“鱼骨式”利益链

一、政府与开发商的利益相依

二、银行通过贷款与开发商和政府实现三赢

三、媒体通过新闻炒作引导政府调控政策

四、房地产消费者的博弈

第三节 房地产业发展历程（1978-2008年）

一、房地产业的形成和初步发展期（1978-1997年）

二、房地产业的快速成长期（1998-2008年）

三、房地产业不同时期高速发展阶段的特征比较

第四节 未来房地产业发展的政策导向

一、规范土地出让市场的管理，增加“保障型住房”的市场供给

二、住宅产业化将引领我国房地产业发展的新趋势

三、引导房地产企业实行合理的产品开发战略

第二章 我国住房体制市场化改革十年来的成就

第一节 改善了居民居住条件

第二节 形成了庞大的产业规模

一、房地产开发投资快速增长

二、房地产建设规模的扩大和住宅品质的提高

三、房地产销售市场快速增长

四、房地产企业数量与从业人数不断增加

五、房地产市场总体供不应求

六、城市土地供应总量大幅度攀升

第三节 促进了城市化进程和城市面貌的改善

一、房地产业与城市化进程的耦合关系

二、房地产业发展对城市化的推动作用

第四节 带动了国民经济的发展

一、房地产业在国民经济中的显著地位

二、房地产业与国民经济构成互动机制

三、房地产业投资对国民经济增长已产生重要影响

第五节 房地产业为政府和部分人积累了巨大财富

一、为地方政府积累了巨大的财富

二、为部分人积累了巨大的财富

三、造就了一批地产名人

四、产生了一批实力雄厚的著名企业

五、涌现出许多著名的经典项目

第三章 中国住房体制市场化改革：一条漫长而坎坷之路

第一节 建国初期的住房制度与政策

一、基本状况：一穷二白。无房可住

二、机遇：新政权的诞生带来解决住房新的希望和契机

三、解决住房问题的战略思路：“以租养房

第二节 住房福利制：被动的选择

一、人人都吃上“小灶”

二、意识到“小灶”普遍化问题的严重性

三、“小灶”制演化为国家福利制

第三节 住房福利制的尴尬：从猪圈到鸟笼

一、住房投资：少而不稳

二、住房供应：严重短缺

三、住房设计：低标准、低质量

四、住房消费的怪现象：过度消费与结构性短缺并存

五、住房面积：从猪圈到鸟笼

六、住房福利制：无尽的资金吸管

七、传统体制下住房支出水平

八、福利制后期住房建设“大跃进”

九、住房“大跃进”加大了后期住房体制改革的成本

第四节 对传统住房体制评价

一、传统住房制度下住房短缺的原因

二、传统住房制度的弊端

三、传统住房制度的成绩

第五节 住房制度改革历程：二十年艰辛之路

一、邓小平同志的讲话与房改发端

二、漫长的改革探索

第六节 住房市场化：历史性跨越

第七节 住房体制改革：从甩包袱到收钱袋

第八节 改革尚未完全成功：住房福利制幽灵仍在，住房体制仍须变革

第九节 住房体制改革过程中几个争议问题

一、公积金制度：劫贫济富

二、安居工程计划：为谁安居

三、公房出售政策：公共财富大分赃

第四章 住房体制市场化改革十年的失误与思考

第五章 新住房体制的走向

第六章 中国住房保障体制走向

参考文献

后记2100433B

《住房体制市场化改革:成就、问题、展望》讲述了：住房是群众的大事，也是国家的大事。建国以来，党和政府为解决群众住房问题投入了巨大的财力，也出台过很多政策和法律，极大地改善群众的住房条件。然而，受计划经济的影响和先生产、后生活的思想左右，在传统住房福利制之下，住房建设投资得不到稳定和足量保证，居民住房条件改善缓慢。改革开放以来，随着国家财力的增强和老百姓收入水平的提高，住房条件得到大幅度改善，但是，在福利体制下，不管国家和企业投入多少住房建设资金，住房总是短缺和供不应求的，政府的住房建设负担越来越沉重。为此，国家一直不断地推进住房制度改革，住房货币化和市场化是改革的方向。经过近20年的改革经验、成果和社会承受力的积累，到1998年下半年，全国停止福利分房，住房体制改革终于迈出了具有历史意义的一步。以停止实物分房、实行住房货币化为核心的住房体制改革，不但结束了中国近50年的住房福利制，改变了人们的住房观念，更为重要的是为市场创造了巨大的潜在需求，为房地产业大发展奠定了基础。

从1979年至今，我国投资体制改革出现了四次高潮。我国的投资体制改革是与经济体制改革同步的，1979年年初的全国基本建设工作会议提出的“拨改贷”试点决定，掀起了投资体制改革的席幕。

投资体制第一高潮

以1984年国务院发布《关于改革建筑业和基本建设管理体制的若干问题的暂行规定》为标志。

这一阶段的改革从下放权限、缩小指令性计划范围入手，主要集中在对项目建设实施阶段的管理体制进行全面改革，具体改革措施如下：

适当缩小指令性计划的范围；

下放项目审批权限；

实行承包责任制；

实行“拨改贷”。

投资体制第二次高潮

以1988年国务院发布《关于投资体制近期改革》改革为标志。这一阶段改革的重点集中在对政府投资范围、资金来源和经营方式进行初步改革。对重大的长期建设投资实行分层次管理，强化了地方重点建设责任；扩大企业的投资决策权；建立基本建设基金制，保证重点项目的资金来源；成立国家专业投资公司，用经济办法对投资进行管理；强化投资主体自我约束机制，改善宏观调控体系；实行招标、投标制，充分发挥市场机制和竞争机制的作用。

投资体制第三次高潮

以1992年初邓小平南巡讲话为标志。明确了投资体制改革的市场取向；

实行政策性金融和商业性金融的分离，组建国家开发银行；

改革的重点是逐步建立法人投资和银行信贷的风险责任；

投融资体制改革的初步到位与运行。

投资体制第四次高潮

以2004年7月国务院发布的《国务院关于投资体制改革的决定》为标志。经过20多年的改革，中国投资体制发生了很大的变化，主要表现在：投资主体的多元化；投资资方式的多元化；

在投资计划管理中，开始运用经济杠杆和间接手段进行管理，为建立新的投资宏观调控体系积累了一定的经验。

改革开放以来，国家对原有的投资体制进行了一系列改革，打破了传统计划经济体制下高度集中的投资管理模 式，初步形成了投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方式多样化、项目建设市场化的新格局。

现行的投资体制还存在不少问题，特别是企业的投资决策权没有完全落实，市场配置资源的基础性作用尚未得到充分发挥，政府投资决策的科学化、民主化水平需要进一步提高，投资宏观调控和监管的有效性需要增强。2100433B

改革要有一个理性的出发点，就是要针对中国经济社会发展中出现的问题。目标很明确，到2020年全面建成小康社会，2050年达到中等发达国家水平。市场是一种手段，目的还是建设社会主义社会，目标是共同富裕，也就是现在说的实现中国梦。

对于电力体制改革，应该分析能源行业、电力体制出现了哪些问题，这些问题是不是妨碍了实现大的目标。而不是像有些人表面所说的市场化当然可能后头还有其他的目的。我个人认为，市场化是方向、手段，但不应该成为改革的目的。人们对于市场的认识，以及世界各国的市场结构、组织、体系也不完全一样，而且事实上没有一个所谓的规范的、理想的市场经济模式。有些国家国有化程度高一些，有些国家自由市场经济的成分更多一些，即使是发达国家之间，也有很大区别。而各国的电力装机结构、电力管理的架构也不一样。所以，如果改革只是从一个彻底市场化概念出发来讨论，这本身就是伪命题。