承包人应优先于银行受偿拍卖工程价款

!"#!""#·!经济论坛 谈建设工程承包人的优先受偿权 我国《合同法》第!"#条规定$“发包 人未按照约定支付价款的，承包人可以催 告发包人在合理期限内支付价款。发包人 逾期不支付的，除按照建设工程的性质不 宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包 人协议将该工程折价，也可以申请人民法 院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就 该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 该规定明确赋予了工程承包人享有对建 设工程折价或拍卖所得款项享有优先受 偿的权利，此种权利即为建设工程款的优 先受偿权。为增强司法实践的可操作性， !%%!年#月!&日，最高人民法院以批复 的形式对合同法第!"#条的理解与适用 做了相关的司法解释，从而为解决建设工 程发包人长期拖欠工程款的问题提供了 具体的法律依据，有利于建筑业市场的良 性发展和维护社会经济稳定。 一、建设工程承包人优先受偿权的性 质 ’(建设

《合同法》第286条规定了建设工程承包人的优先受偿权,但学界对该权利的性质存有争议,本文将该权利界定为一种优先权。优先受偿权行使的标的为发包人所有的可以折价、拍卖的建设工程;范围仅限于承包人实际支付的费用,而且在商品房预售的情况下可能会受到消费者权利的限制。

建设工程承包人优先受偿权略探——建设工程承包人优先受偿权是立法直接赋予承包人的法定抵押权,具有物权的性质与效力,优先于约定抵押权,但不得对抗经登记的商品房买受人及已支付了大部分房款的消费者“对消费者的认定方面宜采相对宽松立场“承包人行使该权利时...

《合同法》286条规定了建设工程承包人的优先受偿权。这一规定,对于保障建设工程承包人的合法权益,解决日益严重的工程款拖欠问题都有积极意义。然而,由于这一规定过于简略与概括,理论与实践上有许多问题值得思考。首先,对建设工程承包人优先受偿权的法律性质如何界定就很有争议。其次,适用建设工程承包人优先受偿权的条件也不明确。特别是,建设工程优先受偿权的对抗效力是一个难点。最后,文章得出结论,要想完善和保证建设工程承包人的优先受偿权的完善,就必须建立预登记制度。

我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该项权利属法定抵押权,其行使必须具备法定的条件。在行使该项权利时应注意它与一般抵押权及其他债权竞合,与消费者权益保护关系等问题。最高人民法院对《合同法》第286条作出了司法解释,但该解释及《合同法》的规定仍有许多缺陷,有待进一步修改和完善。

建设工程发包人未按照约定支付价款的,承包人依法就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。以《合同法》第286条为依据,承包人优先受偿权的性质属于法定抵押权,其成立直接依据法律的规定,既不需我国要在当事人之间订立抵押合同,也不需要办理抵押权登记手续,成立的时间依据作为法定抵押权客体的抵押物是否具有不动产的特性予以认定。在建设工程上,法定抵押权和意定抵押权竞合时,应按照其相互间登记的先后确定顺位,因为以损害其他债权人的利益来保护承包人的建设工程款得以满足不符合立法精神。

建设工程合同承包人的优先受偿权——一、建设工程合同承包人优先受偿权的法律属性　　　　在法律实践中有关建设工程合同承包人优先受偿权的定位历来有争议，主流的一种认为该优先受偿权属留置权①。担保法将留置权仅限于动产，不利于对债权人利益的保护，因此...

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第286条在司法实践中发挥了积极的作用，该规定对解决拖欠工程款问题，保障承包人工程价款债权实现有积极意义。但实际操作中仍存在一些问题难以把握，致使有法院在处理有关案件时出现偏差，导致承包方对此规定失去信心，认为此条款是“休眠条款”。另一方面，一些房地产发展商在房地产预售市场中运作相关程序，既利用预售房款谋取不法利益，又转嫁工程抵偿的风险责任。

《合同法》第286条旨在解决工程款拖欠问题,促进对建筑工人的保护。自成立以来,学界对其性质、适用议论颇多,而最高人民法院又专门颁布司法解释,指导审判实践。不过,实务界对此仍有诸多问题,理论界亦未能令人信服地说明承包人优先权的存在理由。本文试图运用系统研究与成本—效益研究的方法,分析承包人优先权之实际功能与潜在功能,并以此为基础提出改进此项制度的建议。

多年来,工程款拖欠已成为制约中国建筑企业发展的难题。尽管《合同洁》在286条专门规定了工程欠款优先受偿,但在司法实践中工程欠款的优先受偿往往难以落实。2002年6月27日,最高人民法院对涉及《合同法》第286条的有关工程款优先受偿问题专门作了司法解释,即“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”(以下简称《批复》),明确了人民法院

房地产市场涉及复杂的法律关系,使得商业银行房地产开发贷款面临诸多风险,风险的落脚点主要是银行抵押权的安全性和有效性。银行抵押权一旦受限或存在瑕疵,房地产开发贷款的风险既是现实的也是潜在的。本文以建筑工程承包人优先受偿权的法律性质为出发点,分析承包人优先权对银行抵押权限制,银行贷款抵押物可能产生的风险,提出商业银行房地产开发贷款的风险防范措施,以确保信贷资金安全。

承包人预付款银行保函 致： 根据工程施工合同专用条款第条的约定， （以下称“承包人”）应向你方提交人民币（大写） 元（rmb￥元）的预付款银行保函，以保证其履行合同的 上述条款。 本银行受承包人委托，作为保证人，当你方以书面形式提出要求得到上述 金额内的任何付款时，就无条件地、不可撤消地于日内予以支付，以保 证在承包人没有履行或部分履行合同专用条款第条的责任时，你方可以 向承包人收回全部或部分预付款。 本银行还同意：在你方和承包人之间的合同条款、合同项下的工程或合同 文件发生变化、补充或修改后，我行承担本保函的责任也不改变，有关上述变 化、补充或修改也无须通知本银行。 本保函的有效期从预付款支付之日起至你方向承包人收回全部预付款之日 期止。 银行名称：（盖章） 银行法定代表人或负责人：（签字或盖章） 地址：邮政编码： 联系人：联系电话： 日期：年月 日

!""#$!" 江西财税与会计 !张以标郭有钦 为政府行为和地方保护主义!由于政 府尚未完成由市场的参与者向市场 的管理者的转变"充当了企业的#保 姆$和#奶娘$的角色%一方面"政府为 了本届任期政绩的需要而急功近利" 期望短期内地方经济有较大起色"过 分干预银行贷款"削弱了市场功能的 作用和市场法则的权威"同时也加大 了市场参与者掌握了解信息的难度" 使其对企业的生命周期和产品的市 场周期缺乏良好的预期"甚至直接造 成市场资源的损失&另一方面"政府 由于安定团结等政治目的"需要为一 大批效益不佳的国有企业职工找饭 吃%在一定程度上"沉重的负担使地 方政府瞄上了中央政府的国有信贷 资产"往往借企业转制之机"采取种 种手段将大量恶意逃废银行债务作 为企业脱困的有效途径"致使国有资 产悬空%所以"在企业改制过程中"企 业一系列逃废银行债务的现象"在一 定程度上均表现为地方

最高人民法院目前对“建设工程价款优先受偿权”所作的司法解释,在适用中可能产生诱发发包人与承包人串通而损害第三人利益,尤其是损害对我国房地产业支持最大的商业银行的利益的负面效应。本文通过在现行立法的框架内对法律与司法解释进行合理解构的方式,详尽分析该权利的构成要件,以期减低司法解释在适用中的负面效应。并且对商业银行在开展房地产抵押贷款中如何规避新的法律风险提出具体意见。

由于《合同法》第286条以及最高人民法院相关司法解释对建设工程价款优先受偿权行使的规定较为简单和粗略,引发了实际操作中的诸多争论。对于这些问题应结合该制度的立法原意和建筑行业惯例予以分析判断:工程竣工时间应以承包人送交竣工验收报告(或承包人修改后提交发包人验收)的日期为准;承包人自提交结算报告后即可向发包人行使催告权,且不应少于两个月;工程价款优先权的行使期间不应一律规定为六个月;工程价款优先权作为一种法定权利,并不一定要以确权诉讼为执行的前提;购买商品房的消费者对承包人优先权构成例外的前提是:消费者是出于人生活居住需要而购房的个人,商品房及商品房买卖合同都应合乎相关法律规定。

所谓建设工程价款优先受偿权是指建设工程的发包人未按照约定支付价款，经催告逾期不支付，承包人与发包人协议或申请人民法院拍卖，并就所得价款优先受偿的权利。合同法创设的这一新的法律制度，是立法机关借鉴发达国家和地区经验以及近几年来民法学界关于物权法的研究成果，完善了担保法中的不动产抵押制度。为解决恶意拖欠建设工程价款的社会问题，以保护建筑行业的生存和发展提供法律制度上的保障。

<中华人民共和国合同法>第十六章建设工程合同第286条规定:"发包人未按照约定支付价款的.承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿."对于这一规定,在法学界、建筑业界还存在着不同的看法和做法,在此进行分析、探讨.

《合同法》第286条规定了建设工程承包人的优先受偿权,对其法律性质,学界争议较大。本文将该优先受偿权界定为一种法定优先权,并从优先受偿权的范围、行使该权利的限制及实现方式等角度分析了承包人优先受偿权的具体适用,认为现有的规范只是原则性的规定,还应细化,以完善建设工程承包人优先受偿权制度。

!"!"#$%&’"()*+%,$-&.//. !庞铁照〔武汉大学法学院〕 断，中国企业的海外上市和外国企业在中国的上市，将产生许 多新的业务领域。我们将对全市具有高学历，有专业资格，外 语层次高，业务精通的律师进行登记，并将他们组织起来，力 争在企业的兼并、重组，反倾销和反垄断诉讼，大型项目的招商引 资，为涉外企业上市提供法律意见书等国际律师业务竞争上有 所突破。 三是推动律师业务向基层的延伸，为弱势群体提供法律服 务。深圳外来工众多，法律服务需求大，而且直接影响社会稳 定。今年我们要加强深圳非中心区的律师事务所建设，并把律师 办理法律援助案件工作制度化，保证弱势群体的合法权利得到充 分的维护。 #六$推进律师管理方式和管理手段的创新，促进律师管理的 科学化、规范化和管理效率的提高。在管理方式上，我们要进一 步简化审批程序和审批项目，一些不必要的审批项目如律师事务 所的住所、章程

我国《合同法》第２８６条规定的承包人就工程款债权而对工程享有的俦受偿权，在性质上系法定低押权，承包人优先受偿权与一般抵押权、承购人对预售商品房的请求权发生竟合时，均应对成立时间的先后来确定其优先次序，我国立法有必要规定承包人俦受偿权的有效成立以登记为要件。

1999年3月合同法颁布，该法第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支付的，除依照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”该规定对于解决拖欠工程款问题，

中华人民共和国《合同法》第286条规定的建设工程承包人优先受偿权性质上当属优先权,该权利的产生毋须当事人双方合意约定,而是依法当然产生。承包人优先受偿权与相关权利竞合时消费者权益高于承包人优先受偿权,承包人优先受偿权高于抵押权和其他债权。