自住商品房

近日，网络流传了这样一种说法：北京某些自住商品房项目其实是被暗中定向分配给某些单位。对此，北京市住房和城乡建设委员会回应称，网传情况并不属实，北京市所有自住房项目在申购前都会面向社会公示，不存在“暗自将自住房定向分配给某些单位”的情况。

所有自住房申购前都会公示

近日，有论坛上出现“自住房都被定向到单位”的帖子，并贴出一则《中国科学院自住房定向分配通知》，质疑北京一些自住房项目被定向分配给某些单位。记者从帖子中的《中国科学院自住房定向分配通知》看到，“中科院条件保障与财务局、北京分院拟组织我院京区无房科研人员集中购买北京市大兴区三合庄自住型商品房。”这则通知还对大兴区三合庄自住型商品房项目进行了相应介绍，同时还提出，要对其单位职工购置意向进行统计。

这则帖子的内容吸引了不少网友的关注，有网友认为，这种将“自住房定向分配给单位”的行为，实际上是剥夺了其他无房户购买自住商品房的权利和可能性。

11月26日晚，北京住建委通过官方微博“安居北京”发布了对此事的回应，表示北京自住房地块上市及销售信息均可通过市住建委和市规划国土委官网查询，所有自住房项目申购前，都将面向社会公示，不存在所谓的“暗自将自住房定向分配给某些单位”的情况。

住建委官网未查询到网传项目

昨天上午，记者通过北京市住建委官网的“自住型商品住房”专栏，搜索“大兴区三合庄自住型商品房”，但并未查询到相关消息。通常所有自住型商品房项目都可通过该专栏查询到申购登记、摇号结果公示、选房公告，由此可见，目前并没有“大兴区三合庄自住型商品房”项目进入申购登记阶段。

记者了解到，北京市自住房销售管理相关规定明确提出，房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，需在市住房城乡建设委官方网站及销售现场进行公示，公示内容包括项目名称、企业名称、项目位置、套数等信息，公示期不少于15天。

■ 追访

自住房“区域优先” 不影响全市调配

记者从北京市住房保障办公室了解到，今年起北京自住房辖区内优先购买的试点将进一步扩大，比如今年9月，海淀区第三宗自住型商品房项目启动申购登记，其优先次序名单显示，除常规人群外，海淀区北部地区园区企业工作的海淀区户籍无房家庭也能优先摇号并购买。

与此同时，这则消息也引起网友对于北京市今年推行的自住房“区域优先”政策的关注，有网友提出，东城、西城缺少自住房项目供应，是否应该对摇号优先级进行调整。

对此，市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，辖区内优先购买并不代表不面向全市调配，只是调整了优先程度，对于本身没有自住房房源的区，符合条件的家庭依然可以到其他区摇号购买，未来政策也会对调配房源的情况予以统筹考虑，经过“区域优先”的一轮分配过程后，如果出现供求差额的，则通过全市调配的方式来进行，进而能够加速分配的效率和改进分配的效果。同时，东西城无房家庭还可以考虑位置更好的公租房。

据了解，北京市近日启动了最大规模的公租房配租工作，其中20个市级统筹的项目（即市投资中心持有运营项目）将全市符合条件家庭划分出了三个次序组别：

第一次序为项目所在区的家庭；

第二次序为东、西城区2015年12月31日（含）前备案的家庭；

第三次序为其他符合条件家庭。

按照现行政策，每个次序分为优先家庭和普通家庭。其中，东、西城备案家庭列为了第二次序。

市住保办相关负责人表示，东、西城轮候家庭数量相对较多，这正是为了解决两区的实际困难。

​

住总正华新国展满庭芳一夜成名，因为它成为了自住型商品房诞生以来第一个“卖不完”的项目。

在9月4日公开摇出28854户优先家庭选房顺序号和9400户非优先家庭选房顺序号后，9月12日至17日，这些申购家庭来到位于地铁十五号线花梨坎站西侧1000米的项目临时接待中心选房。在先后经过约3.8万户家庭选房后，住总正华新国展满庭芳总共1168套房源仍有330套未售出。

从被曝“优先家庭选房弃购率高达97%”，到项目销售结束去化率仅有71%，住总正华新国展满庭芳正从自住型商品房建立许久的神坛跌落。

楼市低迷时代，与商品房相比不再具备典型价格优势的“自住型”光环正失去色彩。这个诞生于高房价背景的政策调控产物，正真正回归到其“商品房”的本质上来。与所有正常拿地、盖房、销售的普通新建商品房一样，自住型商品房在定价、建造、营销时，同样需要面对市场和需求的苛刻检验。

一个卖不动的典型

黑车司机王斌(化名)最近一个礼拜非常关注自住型商品房信息，而他并没有向政府递交买房申请。之所以注意起相关政策，是因为平日里习惯在地铁15号线花梨坎站出口“趴活儿”的他，过去每天都能在地铁站门口看到大量自住房选房者的身影。

“经常是一对夫妻一起来选房，从地铁站出来的时候大家嘴里会商量着户型、配套等话题，等一两个小时过去选完房回家的时候，他们的对话又变成了弃选。”

王斌告诉网易房产，他有时会跟这些申购家庭聊上几句，其中大部分来到现场选房的人都没买房。到了昨天(18号)，王斌在网上看到，经过优先家庭、非优先家庭将近4万人选房，这个家门口的热门项目竟然还有300多套房源没卖完。

事实上就在四天之前，住总正华新国展满庭芳第一次在其申购论坛上被曝“可能卖不完”。数据显示，截至优先家庭选房结束，近3万户只买走了668套房源。“与自住房一直给我买房靠抢的印象比，这样的结果比较意外。”

据网易房产实地采访观察，处于遭弃的舆论风暴中心，不能简单理解为自住房无人青睐。在9月17日最后一天选房日，张扬(化名)中午饭没吃就从三元桥的公司风风火火赶来，排在第6400多号的他下午2点终于进入选房现场。张扬觉得，并不是每个自住房项目都能给非优先家庭选房的机会，“别人不要，正是我的好机会”。当天下午，自住房选房现场人头攒动，热情仍如申购时一般。

但最终，张扬也弃选了。这位等着买房结婚、自嘲“大龄男屌丝”的青年面对销售展板犯了难：合适他的小户型没有了。由于住总正华新国展满庭芳的单价并不便宜，总价太高最终让他败兴而归。

是自住房，更是商品房

北京市住建委官方信息显示，住总正华新国展满庭芳主力户型为95平方米的两居、105平方米的三居，其中前者578套、后者584套，最小户型约65平方米，仅6套。由于销售单价为每平方米19000元，该盘实际主力户型总价处于180万至200万区间。

张扬发现，这个坐落于顺义的自住型商品房项目，与商品房相比，并没有那么大的竞争力。“排在我前面的那些优先家庭，(弃选)估计也是跟我一样的原因。”#p#分页标题#e#

当天下午，一些申购家庭在接受网易采访时表示，他们中的不少人同时申购了多个项目，住总正华新国展满庭芳无论单价、总价都不便宜，相比之下并无明显优势。而距离该项目数公里外，商品房中粮祥云国际生活区售价也不过23000元/平方米，该盘80平方米的小户型总价也不过180万元，与住总正华新国展满庭春主力户型总价基本持平。

除此之外，其他一些被提及的弃选原因还包括：物业费过高、交房时间较晚、配套不足等。

一位申购者表示，住总正华新国展满庭芳作为自住型商品房，却有着超过3元/平方米的物业费，这让处于中低收入阶层的他不能接受。另一位非优先家庭虽然最终交了定金，却对2017年交房耿耿于怀：“很多项目都是明后年交房，这个总价没便宜多少，还要等那么长时间才入住，多等的每个月都要承担不菲房租。”

对于购房人的部分质疑，选房期间始终在场外接受申购家庭咨询的一位项目发言人并不以为然。在他看来，住总正华新国展满庭芳若按商品房销售，其价格将定在25000元/平方米左右，同等配置之下，该盘的物业费设置、建筑风格、交房时间等硬件不会为购房能力不足的申购人做过多倾斜。

“自住房入市会按常规进行。关于物业费等问题，开发商不会因为是卖自住房就干涉定价。”

最终，与一般商品房都需面对销售压力相同，住总正华新国展满庭芳这个具备“自住型”的保障性色彩、实际仍属“商品房”定位的项目，也遭遇了与普通商品房去化难一样的尴尬难题。

后市迷局

在接受媒体采访时，住总正华新国展满庭芳销售经理郭凯解释称，该项目高弃选率的背后有着项目自身的独特原因。

“首先，这个项目整体设计户型偏大，总价偏高是重要一点。另外，开发商在项目入市前期宣传造势较少，这导致最初吸引的网申人数整体偏少，而零成本的申购、弃购，最终拉高了弃购率的数字。”

半年之前，亚豪机构市场总监郭毅与网易房产记者聊起自住型商品房话题时曾有过共识：随着自住房入市数量逐渐增长，其也将面临与普通商品房相似的竞争局面。“之前开发商在完成商品房销售挑战时需做足功夫，未来自住房地块越来越多，企业同样需要在规划、产品、营销上投入心思，否则客群很容易就被别家抢了。”

根据网易房产观察，住总正华新国展满庭芳自申购开始的确并未通过网络等平台释放过多信息进行宣传，与之形成强烈对比的是，一些堪称“买上比中彩票都难”的自住房如金隅汇星苑、金隅汇景苑等，在推广期仍十分注重广告作用，但就是这样，前述类似热捧项目依然出现弃选问题。此外，住总正华的选房地址虽设置在地铁线附近，但沿路没有任何标示，若自捷径步行至选房地址，还需翻越尚未开发完毕的工地，黑车司机王斌倒是借此便利收获了不少客源。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出，自住型商品房同时兼具政策房及商品房的双重属性，价格上不遵循市场规律，销售时却又面临市场竞争，开发商一旦搞不清楚自己真正的定位，很容易被套牢。

“之所以前期不打广告，应该是觉得不愁卖，但事实上并非如此，并不是每一个售价便宜的自住房都有人买，因为市场已经不同了。现在北京商品房深幅降价，价格优势方面，自住房已经没有竞争力。”

而郭毅认为，受于政策售价确定的限制，自住型商品房的开发商还深陷品质与成本的权衡抉择中，开发商高价拿地卖低价房，就必须充分控制开发成本，这很容易造成自住房在地段位置、户型设计、配套建设等方面不能充分满足购房者需求。虽然一些硬件及软件要素不能令购房人绝对满意，但据记者掌握信息，截至目前，住总正华新国展满庭芳已先期投入19亿元，该项目总货值22亿元，即便本周售罄，也仅能填平成本，并且，最终还没有售罄。

网易房产了解到，由于自住房在北京尚无卖不掉的先例，住总正华目前没有明确措施应对剩余房源的二度销售，该发言人称，最终解决办法须在与住建委沟通、商讨后才能确定。

值得注意的是，未售房源若重新推向市场发售，其后续营销推广成本的追加，将使本就利薄的开发商雪上加霜。倘若如此，在开发商慎重拿地的2014年，有关部门用于建设自住房地块的推出极有可能进一步受冷遇，届时自住房的未来走向将再成迷局。

中国建设行业大数据应用服务平台，工程造价信息价、指导价、参考价，登录https://www.zjtcn.com查看更多……

住宅房产

距离首个自住房项目入市7个月之后，自住型商品房对北京房价的影响已是不言而喻。截至昨日，北京已经开始申购或进入之后流程的自住房项目已达到23个。记者近日走访了其中位于顺义、昌平等五个区的10个自住房项目，调查结果显示，有9个带跌了周边小区的房价，包括新房和二手房，降价幅度最高可达5000元/平方米。  

推高成交量拉低市场价  

自去年9月自住型商品房这个概念首次在北京土地交易市场上亮相后，这种满足夹心层消费者购房需求的新型商品房就因低廉的价格吸引着各界的目光。根据政策规定，本市自住房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品房价格低30%左右的水平确定，在北京具有购房资格的家庭均可购买。  

据多家中介统计数据显示，7月北京新建住宅合计签约套数创下近3个月来新高，但也正是在价格相对低廉的自住房大量成交的影响下，今年7月北京的纯商品房成交均价仅为24979元/平方米，环比下降6.8%，触及今年以来最低点，其中一般商品房网签量仅2855套，处于市场较低水平，而自住房成交量却维持稳步上涨，占除保障房外新房成交量的近四成。  

此外，据中国城市住房价格288指数发布的北京7月二手房数据显示，虽然7月北京二手房成交量出现了连续3个月以来的首次回升，但价格指数较上月下降11.7点，环比跌幅较上月进一步扩大，为0.96%。“自住房项目入市初期，大家对于这种新型商品房最大的期待是能够满足夹心层购房需求，而平抑房价却并非主要目标，但随着入市项目越来越多，成交量越来越大，自住房对房价的影响正在加速释放。”链家地产市场部分析师张旭表示。  

据此前各机构公布的数据显示，北京7月住房均价约为32700元/平方米，比今年5月最高均价33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次调查中自住房周边商品房房价最小降幅也都在1000元/平方米以上，可见自住房拉低均价的作用还是相当明显的。  

新房二手房“一个都不能少”  

记者调查发现，受自住房影响，二手房市场首当其冲，房价大幅下跌。其中位于朝阳北路的金隅汇星苑(楼盘资料) 自住房周边的房价跌幅最大，前后价差高达5000元/平方米左右。  

“自从我们得知朝阳北路高井将建自住房之后，就感觉到二手房房主定价时放给中介、买房者的议价空间变大了，尤其是2月自住房开始申购之后，自住房周边的丽景馨居、天鹅湾两个二手房小区的房源成交均价一路分别从38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”负责该区域的房产中介公司链家地产、华中地产的房产经纪人员告诉记者。  

此外，新建商品房楼盘受到周边自住房入市的影响也难被忽视。记者在走访位于大兴区孙村的自住房项目首创悦都汇时发现，5月开始网申、7月开盘至今已全部售完的该项目，至今仍对其西北侧的首地浣溪谷新房项目的售价产生着影响。“周边自住房确定申购时间的消息公布后，售楼团队增加的竞争压力超越了预期，最终，公司决定将5月开售的二期住宅售价下调至了2.05万元/平方米，后来随着自住房申购、摇号等程序的进行，售楼任务仍然一直完不成，因此从上周起，首地浣溪谷还增加了‘机场员工内部价折扣活动’，即购房者只要愿意购买开发商制定户住宅，可享受1.8万-1.9万元/平方米的优惠价，至此，购房者的热情才算是被我们吸引回来了一些。”小刘无奈地告诉北京商报记者。  

作用持续还待政策继续“给力”  

“调低房价”、“分流需求”是记者在调查过程当中听到最多的词。“自住房确定了入市区位后，周边房价相近的商品房销售肯定会承受压力，对它们产生客户分流，这种影响是不可忽视的。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强进一步解释称，自住房的入市除了影响刚性需求楼盘的销售外，甚至还会适度平抑周边中高端楼盘、二手房市场价格。  

不过，也有业内人士提出，毕竟北京楼市中的自住房体量小，满足需求少，自住房对于周边楼盘价格的影响只是一时的，长久来看，只要配套相对完善、交通相对方便，自住房周边普通商品房的价格还是会维持在较高水平的。对此，陈国强认为，自住房对北京房价长期的影响还需看整体，也决定于政策未来的走势。“北京今年大概已经完成一半自住房建设计划了，到目前来看自住商品房对周边房价造成的影响已经非常明显了，但是这批项目建完后，这股影响力再能持续多久就不可预测了，关键还要看国家、地方政府制定的自住房政策是长期的还是短期的，如果是长期的，那这批自住商品房建完后市场上仍然会有其他的项目接棒，这样的话，自住房对周边商品房房价，甚至是北京整体房价的影响都会持续下去，甚至会成为未来政府侧面调控房价的主要手段之一。 ”陈国强表示。

中国建设行业大数据应用服务平台，工程造价信息价、指导价、参考价，登录https://www.zjtcn.com查看更多……