施工单位受偿权应优先于银行抵押权

关于设立法定抵押权_工程留置权_优先受偿权的研究——关于设立法定抵押权_工程留置权_优先受偿权的研究

随着我国基础投资建设的加快和房地产建筑业的快速发展，建筑行业中发包人拖欠承包人垫付的建设工程款现象也越来越严重，已经成为一个突出的经济和社会问题，为此，我国对建设工程款优先权专门进行了立法规定。但是实践中，该法律规定常常与其他债权人特别是银行的抵押优先权形成冲突，

在商业银行住房信贷业务中,由于工程承包人的建设工程价款的优先受偿权优于银行的贷款抵押权,加大了银行抵押贷款的风险。本文通过对《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关条款进行分析,阐述了两者之间的法律关系及其在实践中的正确适用,提出了相应的防范对策和补救措施。

房地产市场涉及复杂的法律关系,使得商业银行房地产开发贷款面临诸多风险,风险的落脚点主要是银行抵押权的安全性和有效性。银行抵押权一旦受限或存在瑕疵,房地产开发贷款的风险既是现实的也是潜在的。本文以建筑工程承包人优先受偿权的法律性质为出发点,分析承包人优先权对银行抵押权限制,银行贷款抵押物可能产生的风险,提出商业银行房地产开发贷款的风险防范措施,以确保信贷资金安全。

随着我国基础投资建设的加快和房地产建筑业的快速发展,建筑行业中发包人拖欠承包人垫付的建设工程款现象也越来越严重,已经成为一个突出的经济和社会问题,为此,我国对建设工程款优先权专门进行了立法规定。但是实践中,该法律规定常常与其他债权人特别是银行的抵押优先权形成冲突,往往成为

我国1999年颁布的《中华人民共和国合同法》正式确立了建设工程款优先受偿权制度。该制度的确立,从保护工程承包人及农民工的合法权益角度出发,通过赋予承包人的法定权利,为解决日益严重的建设工程价款及农民工工资拖欠问题创造了一个较好的法律保障。本文主要围绕在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权之间权利冲突的原因分析及解决等问题展开论述。

房地产开发建设中银行抵押权的保护 ———从建设工程价款优先受偿谈起 ■张家良 　　根据最高人民法院2002年6月11日颁布的《关 于建设工程价款优先受偿权的批复》(以下简称《批 复》),“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案 件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的 规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押 权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大 部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先 受偿权不得对抗买受人。”因此,银行在房地产开发建 设中的抵押权可能为此受到相应的影响,甚至给银行 贷款带来极大的风险,这与银行针对房地产开发大量 发放贷款的初衷相违背。下面试从一案例谈起。 a房地产公司于2003年1月以其15亩国有土地 使用权(出让取得)向b银行抵押贷款250万元。2003 年2月,a公司与

73 architectureandconstruction construction 2003年第2期建筑 案件介绍: 2001年5月28日，某实业发展有限公司（以下简称实业公 司）与某建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）签订建设工 程承包合同。合同约定:实业公司将其办公楼发包给建筑公司承 建;建筑面积5200平方米;工程包工包料，每平方米造价800元， 总计工程款为416万元;合同签订后二日内先支付30%工程款， 其余工程款按工程进度分批拨付，工程竣工验收合格并经工程 决算后十日内付清全部工程款;合同工期为11个月，开工日期 为2001年6月1日，竣工日期为2002年5月1日。双方还约定了 违约责任等有关合同条款。 2002年5月8日工程竣工，经验收合格，并交付使用。因 工程设计变更等原因，2002年5月27日双方就工程进行了决算，

工资收入权抵押权贷款设想变现了吗——工资收入权抵押贷款业务，很可能依然停留在“设想”阶段，并没有实施。

抵押贷款展期中抵押权的效力问题——抵押贷款展期中抵押权的效力问题

为落实《合同法》第286条保护农民工生存权的立法宗旨,最高人民法院虽然规定了建设工程价款优先受偿权的绝对优先地位,但是诸多因素导致权利冲突的新问题缺乏明确的理论指导,以至于司法机关在众多受保护利益主体中难以抉择,降低了立法与司法的协调性以及法律调整的效率。本研究认为,鉴于诸多民事利益相互交织、难以统一排序且不存在绝对优先的权利,应秉承"保护特定主体利益"的基本原则考虑与其他利益的交互影响。

为落实《合同法》第286条保护农民工生存权的立法宗旨,最高人民法院虽然规定了建设工程价款优先受偿权的绝对优先地位,但是诸多因素导致权利冲突的新问题缺乏明确的理论指导,以至于司法机关在众多受保护利益主体中难以抉择,降低了立法与司法的协调性以及法律调整的效率。本研究认为,鉴于诸多民事利益相互交织、难以统一排序且不存在绝对优先的权利,应秉承＂保护特定主体利益＂的基本原则考虑与其他利益的交互影响。

为落实《合同法》第286条保护农民工生存权的立法宗旨,最高人民法院虽然规定了建设工程价款优先受偿权的绝对优先地位,但是诸多因素导致权利冲突的新问题缺乏明确的理论指导,以至于司法机关在众多受保护利益主体中难以抉择,降低了立法与司法的协调性以及法律调整的效率.本研究认为,鉴于诸多民事利益相互交织、难以统一排序且不存在绝对优先的权利,应秉承“保护特定主体利益”的基本原则考虑与其他利益的交互影响.

建设工程承包优先权(以下简称承包优先权)是指承包人在发包人未按照约定支付工程价款，并经催告仍不支付时，有权将该工程协议折价或申请人民法院将该工程依法拍卖，并就折价或拍卖的价款优先受偿的权利。抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而供提保的不动产或其他财产，在债务人不履行债务时，有权将其折价、拍卖或者变卖，并就其所得价款优先受偿的权利。本文所称的抵押权特指以在建或已建建筑物为抵押物的抵押权。

建筑工程发包方拖欠承包人的工程款,在一定前提下,是承包人的法定优先受偿款,但《房地产抵押评估指导意见》并未确定抵押评估必须明确的优先受偿权的范围、行使优先受偿权的限制、行使优先权的期限等问题,都需要在评估抵押价值中确定。本文根据高法的司法解释,对这些问题进行分析。

《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

抵押是常见的一种担保形式,对于社会经济的发展有着十分重要的意义。本文从房地产抵押权的优先受偿性、追及性、特定性、附从性、不可分性、物上代位性等方面的特点,分析了房地产抵押权所涉及的一些法律问题。对建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原因进行了初步探讨,同时指出,在实际中我国房地产的抵押权可能是物权,也可能是债权。

本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读,对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究,指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足,有待进一步完善。

本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读，对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究，指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足，有待进一步完善。

　　有关住房抵押贷款保险是否是强制保险的争论尚未平息，日前，复旦大学俞老师状告华泰保险股份有限公司一案 ，再掀波澜。俞老师认为：华泰保险公司在房屋预售期间收取了一年的保险费，而未交房华泰保险如何承担保险责任 ？又一次性收取三十年的保险费，无偿占有了三十年的利息收入。由此再一次引发了人们对于住房抵押贷款保险合同的 不合理之处的关注。 　　笔者手头有一份2001年初签发的“抵押住房保险保单”，批注事项一栏里盖了一个章，内容是：“本保单第一受益 人为某银行某支行”。 　　抵押住房贷款保险是属于财产保险的范围，而在财产保险中设定受益人，其法理基础和法律依据何在呢？ 　　根据我国保险法第二十一条第三款规定：受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求 权的人，投保人、被保险人可以为受益人。 　　保险实务中，受益人无资格限制，自然人、法人皆可，无行为能力人甚至胎儿均可为受益人，但《

抵押权设定契约书 　　立抵押契约人（以下简称甲方）（以下简称乙方），因抵押借款事，双方议定条款如下： 　　一、乙方将坐落面积平方米工地及其地上建筑物即xxx号平房一栋，设定抵押权与甲方，向甲方借款人民币万元。 　　二、利息按月利率分计算，于每月一日支付。 　　三、本借款期限二年，即自年月日起，至年月日止，期满应一次还清。但如果乙方不按第二款规定按时付息累积达两期的，甲方于期限届满前，可请求返还借款。 　　四、本契约签订之日，乙方应将抵押物有关的所有权书及其他有关文件交付甲方收执，并协同办理抵押权

税收是房地产抵押权价值的实现过程中不可忽视的一项内容。本文从理论、操作、案例分析三个方面,对影响抵押物价值的税收因素进行分析,并结合案例进行税收测算,以期引起对税收因素的重视。