市场比较法的房地产项目定价研究

在房地产价格策略和市场比较法理论的基础上,引入层次分析法,通过分析主要因素对房地产价格的影响情况,对市场比较法进行修正。以大连市某房地产项目作为研究对象,对新推楼盘及周边楼盘进行实地调查和分析,用改进的市场比较法进行定价并与实际价格进行对比以证明其可行性。

决定房地产价格的因素很多,因此,房地产项目的定价除了考虑建设成本外,还要考虑市场行情、社会经济、道路交通、建筑物情况、居民的收入水平,以及国家政策等诸多因素的影响。由于这些影响因素的极其复杂性,在房地产价格评估的过程中,只能把握主要因素,假定一些因素不变或者把某些因素加以摒弃,进行大致推算或估计,而这种剔除一些因素所进行的价格评估,其本身都具有模糊性,因此在进行区域因素修正和个别因素修正时,可采用模糊数学中模糊评判的方法进行市场资料比较法评估。

目前房地产估价中运用的市场比较法多是人工操作,作业效率较低,评估过程中过多的介入了估价师的个人主观因素。针对这些问题,探讨了利用gis强大的图形数据和属性数据管理和分析功能,建立房地产交易资料的图形数据库和属性数据库,并建立两种数据库之间的关联;根据房地产市场比较法的原理,确定影响房地产价格的特征因素,构建评价指标体系;并借助模糊数学中的模糊集合、隶属函数、贴近度等知识,从系统中提取相似交易案例,借助模糊数学评估方法进行房地产价格评估。

在激烈的市场环境下,如何制定消费者可接受的房地产价格,同时达到开发企业的利润目标,吻合开发企业利益,这并不是一件简单的事情。房地产开发企业必须制定房地产项目的总体定价策略,才能在激烈的市场环境下立于不败之地。

重庆大学房地产市场营销第七章房地产项目定价与价格策略

本文从房地产项目营销策划的重要意义出发,分析了在前期的营销策划中,市场定位的至关重要性。然而市场定位中仍存在诸多问题。本文结合市场定位原则,提出市场定位的关键是找准目标客户。

传统市场比较法在评估房地产价格时存在着区域因素、个别因素修正取值随意性大、计算过程过于粗糙、评估结果不够准确的问题。本文提出应用层次分析法、模糊数学和bp神经网络三种新方法对市场比较法进行改进,系统阐述了三种方法在市场比较法估价中应用的原理、方法和步骤,在此基础上分析了三种方法各自的优势、问题和条件等,并对其应用前景进行预测。

随着我国市场经济的发展和完善,房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视,而市场比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟。文章在分析中美两国房屋评估报告的基础上,对中美房地产定价中的市场法进行了比较,并在评估技术比较方面得出了一些结论。

文章编号:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地产估价信息系统的市场比较法研究 ξ 何国松 (咸宁师范高等专科学校　地理系,湖北　咸宁　437005) 摘　要:房地产市场比较法是房地产常见的估价方法之一,但由于个人掌握的交易实例有限及修 正主观性影响其可靠性.建立房地产市场估价信息系统有利于提高这一方法的可靠性.系统构建 与应用的步骤是:(1)搜集房地产交易实例,建立房地产交易数据库;(2)建立各种修正模型;(3) 选择比较实例,利用估价修正模型进行修正;(4)估价人员凭估价经验进行适当的调节. 关键词:地理信息系统;模型;市场比较法 中图分类号:f49　　　　　文献标识码:a 0　引言 市场比较法是房地产估价中最常用的方法之 一,它是通过与待估房地产类似状况和条件的房地 产近期市场成交实例的分析

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

我国房地产市场在不断发展和壮大,房地产交易越来越受到人们的关注。房地产估价在房地产交易中是非常重要的,研究房地产估价是现今房地产交易中不可缺少的一项专业性、技术性工作,能直接反应房地产的市场状态,得到了国际估价界的统一公认。本文针对我国现今房地产估价行业的发展现状和问题,对房地产估价中的市场比较法进行了研究。

在竞争日益激烈的房地产销售上,房地产企业要想竞争中生存发展,必须要考虑到潜在购房者的需求,在此基础上,对所要投资建造的房产项目进行市场定位分析。本文探讨了市场定位的内涵及意义,然后探讨如何对房地产项目实施市场地位。

市场定位是涵盖产品定位、品牌定位、企业定位及战略定位统一性的经营活动,市场定位在房地产项目营销中具有举足轻重的作用;房地产项目市场定位应遵守顾客导向原则、差别化原则、个性化原则、清晰化原则、映射地域文化原则;市场定位的主要方法包括根据产品特征或顾客利益点定位、以价格和质量定位、根据产品用途定位、根据产品使用者类型定位、以文化象征定位、参考竞争者定位等。

青岛某房地产项目科学定价策略——价格是公司效益与客户之间的一座桥梁　　高了，能走过这座桥的人就少——没有市场　　低了，公司损失利润——没有效益　　如何在两者之间达到一种平衡　　如何让我们的楼盘即叫好又叫座　　这永远是我们解析的重心……　...

本文结合房地产行业进行了项目市场定位基本概念的介绍,然后针对国内房地产市场存在的问题,以经典的stp理论为基础,建立了市场定位全过程的理论体系:市场调研→市场细分→目标市场选择→初步定位。

房地产项目市场调研方法——　　1、什么是市场调查？　　市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它把消费者、客户、公众和营销者通过信息联系起来，这些信息有以下职能：识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。市场...

摘要 房地产估价中，市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的 是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中 成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地 产估价规范》规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价 格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国 房地产界迫切需要解决的问题。 本文首先从理论上对房地产价格的影响因素、房地产估价的原理及难点、市 场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国 应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、 不完备性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存 在的不科学性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应 用市场比较法估价的途径。 接着，本文探讨了模糊

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义。

市场比较法是评估房地产市场价值的一种重要方法,运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法估价,能够使估价结果更客观、更科学地反映待估房地产价格的真实性,提高评估结果的精度.

针对当前房地产项目销售定价缺少依据的问题,首先提出要根据市场区理论确定项目影响范围,并找出同质楼盘作比较,再根据本项目特点得到修正后的均价.最后根据销售成本和销售时间等要求,利用动态规划法确定销售各阶段的量价策略,达到综合效用最大化.

西安某房地产项目定位研究——本文阐述了房地产项目定位的主要内容和定位方法，并以西安高新区某软件外包基地项目为案例进行了项目定位研究。包括问题的提出、房地产项目定位的概念、房地产项目定位研究的主要内容、房地产项目定位方法、“西安高新区某软件服务...