房地产投资中风险型决策方法应用

! "# "$ 统计与决策 !""#年第$期（总第%&#期） 一、引言 一直以来!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是标准的房地产投资项目决策方法， !"#等于项目未来产生的现金流的贴现 值减去项目投资额的现值，当项目的 !"#为正值时项目可行。!"#法隐含了 三个前提假设：!决策具有刚性，即决策 者只有两种选择，立即投资或者拒绝该 项目，以后也不再投资该项目。"未来现 金流具有可预测性。#项目所有的不确 定性都已经通过折现率（或资本机会成 本）予以反映。 现实中的房地产投资决策问题可以 分为两大类，确定型的决策和存在灵活 性的决策。确定型的决策就是项目的投 资时间、投资规模等是确定的，一般!"# 法足以进行这类投资项目评价。存在灵 活性的投资决策是指管理者存在一定的 选择权利，例如投资时间选择

针对传统的房地产投资决策方法本身存在的缺陷,文章引入了项目投资决策的实物期权方法,详细阐述了柔性期权、等待投资型期权和成长型期权在房地产投资决策中的应用,对管理者在进行房地产项目投资决策时拓宽思维模式有一定的帮助和指导作用。

1 房地产投资中的风险分析 江西师范大学城市建设学院 陶满德（硕导、教授） 中国注册房地产估价师香港测量师 一、房地产投资风险概述 房地产投资风险分析是在对房地产投资项目进行了财务评价和不确定性分析的基础上， 进一步综合分析识别投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来 源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。 （一）房地产投资风险的含义 1、风险的含义 风险所反映的是人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他 经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性。其在英语资料中常见的用语是 venture或risk或hazard，risk---常指一般的“危险”，与损失紧密相关，未必有什么利益可 言；而venture---常用来描述“商业冒险”或投机活动，具有不确定的损益结局（描述更准 确）。 一般认为，最早给风险这一概念下定

房地产投资中的风险分析 江西师范大学城市建设学院 陶满德（硕导、教授）

本文立足于房地产投资的综合评价,详析了房地产投资决策阶段所潜在的各类风险因素,并引入了模糊数学方法,阐明了多级模糊层次综合评价模型的具体原理及评价过程。

房地产投资决策阶段是房地产整个项目投资过程中最重要的一步,关系到整个投资计划进行。本文作者结合多年经验,对房地产开发投资决策阶段所面对的风险进行了详尽分析。

本文通过分析房地产投资决策的特点,指出房地产投资决策是属于多目标风险决策问题。鉴于多属性效用理论是解决多目标风险决策问题的一种很有效的方法,本文把多属性效用理论运用到房地产投资决策中,建立了房地产投资多目标风险决策模型。

浅谈房地产投资中存在的风险及防范——近年来，随着国民经济快速增长的同时，房地产业也得到了快速的发展。在高投入、高回报与高风险并存的房地产投资活动中，房地产投资者要想获得预期的收益，就必须对房地产投资风险有清醒的认识。因此，如何识别房地产投...

主要论述了var方法在房地产投资风险中的应用。首先分析了应用var在我国房地产投资风险中的必要性,再通过计算var的方法给出了如何在房地产投资项目中应用var度量风险,最后对房地产业应用var的前景进行了分析。

将建设项目投资风险管理看作一个系统过程,对于风险决策的问题,详细阐述了决策分析方法层次分析法(ahp)的各个步骤。

由于房地产投资受政策、社会环境、经济环境、管理水平等诸多因素的制约,因而投资成败的不确定性极大。将贝叶斯决策理论应用于房地产投资决策中,建立了房地产投资贝叶斯风险决策模型,分析了决策模型中各种参数的确定方法,并阐述了该模型对降低决策风险的作用

通过对传统的房地产投资决策方法的局限性分析,引入房地产投资决策的实物期权方法,阐述了实物期权的基本理论,房地产投资的实物期权特性和决策标准,并详细分析了房地产投资决策中运用实物期权主要解决的问题,对管理者在对房地产投资分析和决策时有一定的帮助和指导,使投资决策更加科学、合理。

根据传统的房地产投资决策方法尚存在的一些缺陷,引出了实物期权这种新的方法。在阐述相关概念以及与传统方法的比较后,以具体实例来说明实物期权方法在房地产投资决策中的应用。对房地产分期开发中的复合期权进行计算,得出较为准确的计算结果。

本文通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设及其缺陷的分析,提出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处。由此引出实物期权思想并对其定价公式进行详细剖析,提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路,突破了传统投资决策方法的局限性,使投资决策更加科学、合理,并对房地产企业投资管理工作有一定的指导意义。

!""#$%建筑经济 房地产投资决策的实物期权方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!传统的房地产投资决策 方法 财务现金流分析法是房地产企业 投资决策的传统方法之一"该方法是通 过现金流的贴现值来评价项目的价值" 根据净现值的大小来判断是否应当对 项目投资#但应当注意的是"财务现金 流分析法适用的前提条件有三个$第 一"通过项目的现金投入可以收回投 资"当市场条件不好时"可以出售资产 收回投资"即投资是可逆的%第二"项目 是不能被延迟的"当项目的净现值大于 零时"企业应当立即投资"否则

通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设及其缺陷的分析,指出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处。由此引出实物期权思想并对其定价公式进行详细剖析,提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路,突破了传统投资决策方法的局限性,使投资决策更加科学、合理,并对房地产企业投资管理工作有一定的指导意义。

文章通过对传统的房地产投资决策方法的局限性分析,引入房地产投资决策的实物期权方法,阐述了实物期权的基本理论、房地产投资的实物期权特性和决策标准,并详细分析了房地产投资决策中运用实物期权主要解决的问题,这对管理者的房地产投资分析和决策有一定的帮助和指导,使投资决策更加科学、合理。

近年来，随着国民经济快速增长的同时，房地产业也得到了快速的发展。在高投入、高回报与高风险并存的房地产投资活动中，房地产投资者要想获得预期的收益，就必须对房地产投资风险有清醒的认识。因此，如何识别房地产投资风险，并进行相应防范，就成为人们越来越关注的问题。

ahp法是一种有效的定性分析与定量分析相结合的多目标决策方法。对于房地产投资项目而言，其评价决策也是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统。在对房地产投资决策影响因素进行分析的基础上，建立了房地产投资决策的层次结构模型和房地产投资风险分析的层次结构模型，并运用ahp方法进行房地产投资决策分析和投资风险分析，具有较好的实用价值。

与传统房地产投资决策方法相比,实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值,是一种更为科学合理的评价方法。文章在对实物期权价值形成和房地产投资决策期权特性分析的基础上,用实物期权理论计算房地产投资中的等待期权价值,并通过案例分析说明其在实际决策中的应用。

房地产投资风险的分类——对房地产投资风险进行分类，可以使我们更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度高低，以便根据房地产经营的具体情况，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产投资风险。

毕业设计（论文） 房地产投资风险分析与防范 目录