案评未经招投标签订前期物业管理合同的效力

案情介绍2007年12月29日,xxx公司与xx物业公司签订珠海每一间花园小区前期物业服务合同,委托xx物业公司提供前期物业管理服务,并约定住宅物业管理费每月2.6元/平方米。该合同已交珠海市住建局备案。马某为每一间花园小区的业主,其向xx物业公司缴纳了2009年1月1日至

我看前期物业管理招投标 文/魏勇贺云华 2003年9月1日，国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期 物业管理招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照 房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。 建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业管理招投标办法更加速了物业管理招投标 的普及，使物业管理招投标成为物业管理市场规范化的重要手段。 一、推行物业管理招投标制度的重要意义 1、避免了物业管理的机制缺陷 物业管理作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延 伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开 发商看成一家，要求物业管理公司在完成物业管理应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问 题也是自己的份

附件1 承德市前期物业管理招投标工作程序 一、招标筹备 实施主体：招标人（开发建设单位） 工作内容：根据《承德市物业管理招标投标管理办法》 应进行招标的物业项目，开发建设单位应当及时组织实施招 标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完 成招标筹备工作，筹备工作主要包括： （一）成立招标机构。开发建设单位自行组织招标的， 应当成立招标小组；委托招标的，应当委托承德市物业管理 协会或具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 （二）编制招标文书： 1．招标公告或投标邀请书； 2．招标文件，招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、 联系方式，项目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、 房屋类型及建筑结构、房屋栋数、户数、物业服务用房的配 置及共用设施设备的基本情况等； （2）物业管理服务内容、服务标准及要求等； （3）对投标人及投标

附件1 承德市前期物业管理招投标工作程序 一、招标筹备 实施主体：招标人（开发建设单位） 工作内容：根据《承德市物业管理招标投标管理办法》 应进行招标的物业项目，开发建设单位应当及时组织实施招 标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完 成招标筹备工作，筹备工作主要包括： （一）成立招标机构。开发建设单位自行组织招标的， 应当成立招标小组；委托招标的，应当委托承德市物业管理 协会或具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。 （二）编制招标文书： 1．招标公告或投标邀请书； 2．招标文件，招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、 联系方式，项目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、 房屋类型及建筑结构、房屋栋数、户数、物业服务用房的配 置及共用设施设备的基本情况等； （2）物业管理服务内容、服务标准及要求等； （3）对投标人及投标

办理前期物业管理招投标程序 一、办理范围：房地产开发项目（含住宅、商业、别墅）。 二、政策依据：前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房[2003]130号） 第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业管理企业。 三、开发企业提供资料： 1、项目立项批文（复印件）； 2、经过规划部门审批的项目总平图（复印件）； 3、开发企业营业执照（复印件）； 4、企业法人身份证明； 5、授权委托书； 6、经办人身份证明； 7、物业服务用房位置、面积说明； 8、项目开发建设计划 9、代理招标协议书。 四、办理时限 开发单位应在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标。 委托招标的项目，

前期物业管理招投标平台工作流程设置 区局招投标办公室 邀请招标 发布招标公告 现场监督 发布中标公示 【公示中标候选人】 系统判定 招标方式 通知抽选评审专家 中标备案 发送邀请投标 通知 发布中标公告 招标备案 开标评标 现场服务 公开招标

1 前期物业管理招投标答辨题库（a卷） 一、单选题（5分） 1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于 （c）出台。 a、2002年6月b、2003年6月c、2004年1月，d、2005年 1月 2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管理相结合是通过 （b）来实现的。 a、物业服务合同b、业主大会自主选聘物业服务企业c、业主委 员会自主选聘物业服企业d、业主公约 3、全体业主共同部分的经营性收益属于（a）所有。 a、全体业主b、物业服务企业c、开发建设单位，d、居民委 员会 4、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前应当事先告之 （d）。 a、城市建设管理部门b、开发公司c、业主委员会d、 物业

前期物业管理招投标资格邀请函 根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、省、 市、县有关的法律、法规,结合本项目实际情况,本着公开、公正和诚 信的原则,招标人决定对其开发建设的北京市马驹桥镇银凯综合楼住 宅小区的前期物业管理进行邀请招标,经对意向各意向投标人考查和 协商,现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。 一、有关事项如下: 1、招标邀请人:北京银凯新型建材有限公司 2、投标单位:取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经 营资质等级证书,年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部 门核发同等证书。 3、投标人资格预审文件送达地点:北京市通州区马驹桥镇兴华西大 街55号 4、投标人资格预审文件送达截止时间:2012年9月6日 5、报名事项:市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、 营业执照、业绩证明、企业负责人

蓉瑾家园三期前期物业管理 投 标 书 湘乡新湘物业管理有限公司 二0一一年九月二十五日 蓉瑾家园三期住宅小区前期物业管理 投标函 致：鑫龙房地产开发有限公司 本公司认真研究了贵公司蓉瑾家园三期前期物业管理服务招投标文件 后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。 本公司声明如下： 一、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。 二、在签署前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构 成约束双方的契约附件。 三、如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业服务合同， 并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。 四、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日 内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。 五、我公司的投标报价为：住宅物业管理基础服务费每平米每月0.65 元。 投标单位名称：湘乡新湘物业管理有限公司（公章） 法人代表： 日期：

·xxx项目前期物业管理 投 标 书 投标单位：xx物业管理有限责任公司 法人代表： 投标日期：年月日 ·xxx项目前期物业管理 投标文件（一） xx物业公司情况说明 xx物业管理有限责任公司 年月日 投标函 xx置业发展有限责任公司： 1、我方已仔细研究了你单位招标文件中的全部内容， 愿以人民币万元的前期物业管理费的总价格（附项目 收费标准报价表）报价，遵照招标文件的要求承担相关责 任。 2、如果贵方接受我方的投标，我方将保证前期物业管 理服务合同的所有约定进行物业管理。 3、如果贵方接受我方的投标，我方将保证按照贵方认 可的条件，以招标文件内要求的金额作为保证金，并同意 贵方不负担我们的任何投标费用。 4、在正式合同签订之前，本投标书连同贵方的招标文 件和中标通知书及其它文件、附件将构成我们双方之间共 同遵守的文件，并随时接受中标。 5、若我方中标，我方将保

投标公函 致：________________房地产开发有限公司 ___________小区物业服务项目招标邀请函现已收悉，现正式决定参加此次投标活 动。我们根据小区前期物业项目《投标邀请函》，经考察现场和研究相关文件后决定应 标，我公司代表经正式授权并将代表我司（投标单位名称） 提交投标文件（含商务、技术部分），据此函，投标人兹宣布承诺如下： 1.我们已详细审核了投标邀请函全部内容。 2.我们将按照投标邀请函的规定，承担相应的责任和义务，并严格遵守政府相关的法律 法规。 3.我们将提供招标文件中要求提供的其他证明材料。 4.我们将严格审核全部招标文件，包括招标文件的解释材料和附件、招标文件的修改（如 果有），并按照招标文件的规定，严格遵守政府相关的法律法规，承担完成管理合同 规定的责任和义务。 根据《投标邀请函》要求提供的资料，我们已提供下列资料： 1.我们将

目录 “xx小区”物业管理服务策划批准书...................错误!未定义书签。 投标公函.......................................................1 授权委托书........................................错误!未定义书签。 第一章公司简介................................错误!未定义书签。 第二章物业管理整体设想.........................错误!未定义书签。 2.1管理服务的模式、目标策划.................................7 2.2管理服务定位.............................................9 第三章前

正本 乡宁县福居苑大厦物业管理 投 标 文 件 招标人：北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司 投标人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通过现场勘察，在充分理解“福居苑”规划设计理念 的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，我公司成 立了“福居苑”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“福居苑”前期物业管理招标中胜出，我公 司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定， 对“福居苑”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造 一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“福 居苑”期许的物业管理效果。 目录 1、诚信投标承诺书 2、投标报价表 3、法定代表人授权书 第一部分技术部分 第一章物业管理整体设想及策划 第一节高标准、高水平的管理措施 第二节具有深度和广度的管理措施 第三节全方位的服务意识 第四节理论知识的掌

正本 乡宁县福居苑大厦物业管理 投 标 文 件 招标人：北京佳永欣房地产开发有限公司乡宁分公司 投标人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通过现场勘察，在充分理解“福居苑”规划设计理念 的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，我公司成 立了“福居苑”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“福居苑”前期物业管理招标中胜出，我公 司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定， 对“福居苑”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造 一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“福 居苑”期许的物业管理效果。 目录 1、诚信投标承诺书 2、投标报价表 3、法定代表人授权书 第一部分技术部分 第一章物业管理整体设想及策划 第一节高标准、高水平的管理措施 第二节具有深度和广度的管理措施 第三节全方位的服务意识 第四节理论知识的掌

江南·御花园前期物业管理招投标评分表（商务标、陈述答辩部分） 商 务 标 部 分 (30%) 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 投标企业 基本情况 和综合优势 （8分） 企业资质及 发展潜力 一级3 二级2 三级1 企业业绩 管理项目获部优以上3 管理项目获省优以上2 管理项目获市优以上1 通过国家质量体系认证1 企业诚信1 2 物业财务 方案拟定 （22分） 前期物业管 理介入费 测算 有合理的预算和使用计划5 在标底±5千元内，满分； 在标底±（5千元－1万元） 内，扣2分，以5千元为基 数，依次类推，扣完8分为 止。 6 物业综合服 务费测算 收支测算详尽、仔细、合理5 在标底±0.02元/m2内,满 分；在标底±（0.02

前期物业管理招投标资格邀请函 根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、省、 市、县有关的法律、法规,结合本项目实际情况,本着公开、公正和诚 信的原则,招标人决定对其开发建设的北京市马驹桥镇银凯综合楼住 宅小区的前期物业管理进行邀请招标,经对意向各意向投标人考查和 协商,现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。 一、有关事项如下: 1、招标邀请人:北京银凯新型建材有限公司 2、投标单位:取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经 营资质等级证书,年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部 门核发同等证书。 3、投标人资格预审文件送达地点:北京市通州区马驹桥镇兴华西大 街55号 4、投标人资格预审文件送达截止时间:2012年9月6日 5、报名事项:市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、 营业执照、业绩证明、企业负责人

随着物业管理市场的发展和完善,前期物业管理招投标得以迅速推广,对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是,也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决。一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因(一)前期物业管理招投标活动中存在的问

前期物业管理招投标准备工作 (2011-09-1311:44:53) 转载▼ 标签： 物业招投标 杂谈 分类：投标管理师文章 物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配 置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不 可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。我们来看看深圳投标管 理师中心编辑的前期物业管理招投标准备工作。 第一，项目调研,全面深入地了解项目的基本情况 一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常 招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能 满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握 招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况：

江南·御花园前期物业管理招投标评分表（商务标、陈述答辩部分） 商 务 标 部 分 (30%) 序号评分项目评分标准分值物业企业1物业企业2物业企业3物业企业4物业企业5物业企业6 1 投标企业 基本情况 和综合优势 （8分） 企业资质及 发展潜力 一级3 二级2 三级1 企业业绩 管理项目获部优以上3 管理项目获省优以上2 管理项目获市优以上1 通过国家质量体系认证1 企业诚信1 2 物业财务 方案拟定 （22分） 前期物业管 理介入费 测算 有合理的预算和使用计划5 在标底±5千元内，满分； 在标底±（5千元－1万元） 内，扣2分，以5千元为基 数，依次类推，扣完8分为 止。 6 物业综合服 务费测算 收支测算详尽、仔细、合理5 在标底±0.02元/m2内,满 分；在标底±（0.02

以深圳为例，前期物业管理招投标的主要依据有《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）及其实施细则、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）、《深圳经济特区物业管理条例》及其实施若干规定、深圳市住建局《关于进一步规范我市物业管理招标投标工作的通知》（以下简称《通知》）等规范性文件。在本专栏的第一期，笔者曾用一张图展示深圳市物业管理招标投标的流程，接下来，笔者将详细介绍整个流程。

陕西省汉中市根据建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《汉中市物业管理实施办法》等有关规定，制定了推行前期物业管理招投标工作方案，向各县区房管部门及中心城区房地产开发企业、物业管理企业印发了《关于推行前期物业管理招投标工作的通知》，明确要求在该市范围内全面推行前期物业管理招投标制。在加强日常业务指导，广泛征求各方意见的基础上，建立了物业管理招投标评标专家库，由招标人在开标前3日内采取从专家库中随机抽取的方式确定评标委员会，由评标委员会负责现场评标，确定中标人，确保该项制度顺利推行。

开标一览表 一、业主入住前物业管理费用 1、开办费：275805.00元 2、前期介入费：17418.00元/月 二、业主入住后物业管理收费标准 高层住宅：1.20元/月·m2 商业用房：2.00元/月·m2 车位：50.00元/月·个 目录 一、投标报价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 二、开办费及物业管理服务费测算报告⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4三、前 期物业管理方案和物业管理方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14 第一章物业服务理念和目标⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14 第二章项目管理机构运作方法及管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯19 第三章管理服务人员的配置、培训与管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯35 第四章前期物业管理服务内容与标准服务⋯