物业管理法律法规（第2版）

第一章 物业管理法概论 1

第一节 物业与物业管理 2

一、物业与物业管理概述 2

二、我国物业管理立法发展概况 6

第二节 我国物业管理立法介绍 9

一、物业管理法的概念和调整对象 9

二、物业管理法的渊源 10

三、我国物业管理的立法模式 11

四、物业管理法的立法原则 12

五、物业管理法律法规地位与作用 13

复习思考题 14

案例分析 14

第二章 物业管理法律关系 15

第一节 物业管理法律关系概述 16

一、物业管理法律关系的概念与特征 16

二、物业管理法律关系的构成要素 17

三、物业管理法律关系的分类 18

四、物业管理法律事实 19

五、涉外物业管理民事法律关系 21

第二节 物业管理法律关系一般原理 22

一、物业服务企业的概念 22

二、物业服务企业的权利和义务 23

三、物业管理行政监督管理机关 27

复习思考题 28

案例分析 28

第三章 物业管理法律责任 29

第一节 法律责任概述 32

一、法律责任的含义与特征 32

二、法律责任的分类 32

三、法律责任归结原则 33

第二节 物业管理法律责任概述 34

一、物业管理法律责任的含义 34

二、物业管理法律责任的特征 35

三、物业管理法律责任的分类 35

四、物业管理法律责任的构成要件 37

五、物业管理法律责任的归责原则 39

第三节 建设单位的法律责任 40

一、建设单位在物业管理中的违法行为 40

二、建设单位应承担的物业管理的法律责任 41

第四节 物业服务企业的法律责任 42

一、物业服务企业在物业管理中的违法行为 42

二、物业服务企业应承担的法律责任 44

第五节 业主的法律责任 46

一、业主在物业管理中的违法行为 46

二、业主应承担的物业管理法律责任 48

复习思考题 50

案例分析 50

第四章 物业服务企业的设立及其法律地位 51

第一节 物业服务企业概述 52

一、物业服务企业的概念与特征 52

二、物业服务企业的分类 52

三、物业服务企业的常见模式 53

四、物业服务行业的发展历程 54

五、物业服务行业的发展现状 55

六、物业管理行业面临的挑战 56

七、物业管理行业发展方向 57

第二节 物业服务企业的设立及运作 59

一、物业服务企业的设立 60

二、物业服务企业的运作 63

第三节 物业服务企业组织机构 65

一、物业服务企业组织机构设置的要求 65

二、物业服务企业组织机构设置的形式 65

复习思考题 66

案例分析 66

第五章 物业管理招投标法律规定 68

第一节 物业管理招投标概述 69

一、物业管理招标的概念和主体 69

二、物业管理招标的类型 69

三、物业管理招标的方式 70

四、物业管理招标的特点 73

五、物业管理招标的策划与实施 74

第二节 物业管理投标 78

一、物业管理投标的条件和程序 78

二、物业管理投标书的编写 82

三、物业管理投标的技巧与策略 87

复习思考题 89

第六章 前期物业管理法律规定 90

第一节 前期物业管理概述 92

一、前期物业管理的概念 92

二、物业管理前期介入的必要性 92

三、前期物业服务企业的选聘 93

四、前期物业管理的特征 93

五、前期物业管理的主要内容 94

第二节 物业的承接查验 95

一、承接查验的概念 95

二、物业承接查验前的准备工作 96

三、承接查验与竣工验收的区别 97

四、承接查验中应注意的事项 97

五、承接查验的内容 98

六、承接查验的作用 99

七、承接查验的有关要求与标准 99

第三节 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 102

一、城市住宅小区竣工综合验收概述 102

二、住宅小区竣工综合验收应符合的条件 103

三、申请住宅小区竣工综合验收应当提交的资料 103

四、住宅小区竣工综合验收的程序与法律责任 103

第四节 住宅室内装饰装修管理规定 104

一、住宅室内装饰装修管理概述 104

二、住宅室内装饰装修管理规定 104

三、开工申报与监督 105

四、委托与承接 106

五、室内环境质量 106

六、竣工验收与保修 107

七、法律责任 107

复习思考题 108

案例分析 108

第七章 业主及其相关组织权利与义务 110

第一节 业主概述 111

一、业主的概念 111

二、业主的分类 111

三、业主的权利与义务 111

四、业主在物业管理实践中应注意的几个问题 113

第二节 业主大会 114

一、业主大会的概念和特征 114

二、物业管理区域与业主大会设立 115

三、业主大会的职责 116

四、业主大会的召开 117

第三节 业主委员会 119

一、业主委员会的概念及特征 119

二、业主委员会的性质 119

三、业主委员会的产生 120

第四节 管理规约 124

一、管理规约的概念 124

二、制定管理规约的法律依据 124

三、管理规约的订立原则 125

四、管理规约的基本内容 125

五、违反管理规约行为的处理方法 126

复习思考题 128

案例分析 128

第八章 物业服务合同法律制度 130

第一节 物业服务合同概述 131

一、物业服务合同的概念 131

二、物业服务合同的特征 131

三、物业服务合同的种类 132

第二节 物业服务合同的订立及效力 133

一、物业服务合同的订立原则 134

二、物业服务合同的订立程序 134

三、物业服务合同的形式 135

四、物业服务合同的内容 135

五、签订物业服务合同应注意的问题 136

六、物业服务合同的效力 137

第三节 物业服务合同履行、变更、转让与终止 139

一、物业服务合同的履行 139

二、物业服务合同的变更、转让 141

三、物业服务合同的终止 142

四、物业服务合同终止后物业服务人的后合同义务 143

第四节 物业服务合同违约责任 144

一、违约责任的概念 144

二、违约责任的构成要件 144

三、承担违约责任的方式 145

复习思考题 147

案例分析 148

第九章 物业质量管理法律制度 149

第一节 质量与质量管理 151

一、质量的定义 151

二、质量管理的定义 153

三、物业服务质量的概念、类型、特性 153

四、物业服务质量标准概述 156

第二节 建筑工程的质量责任制度 158

一、建立完善建筑工程质量责任制度的必要性 158

二、我国工程质量责任制度概况 159

三、工程质量责任制度的特点 163

第三节 物业的竣工验收制度 165

一、竣工验收的概念与种类 165

二、建设工程竣工验收的监督管理机构 166

三、物业竣工验收的条件 167

四、竣工验收的程序 167

第四节 物业的质量保修制度 168

一、物业保修责任 168

二、物业质量保修办法 168

第五节 商品住宅的质量保证书和使用说明书制度 170

一、《住宅质量保证书》 170

二、《住宅使用说明书》 171

三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付 171

四、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》样本 171

复习思考题 177

案例分析 177

第十章 物业服务费法律规定 179

第一节 物业服务费概述 181

一、物业服务费的概念与特征 181

二、物业服务费的收费原则 182

三、物业服务费的定价方式 182

第二节 物业服务费的构成 183

一、物业服务费的范围 183

二、物业服务费的分类 183

第三节 物业服务费的收取与监督 184

一、物业服务费的收取 184

二、催收管理 184

三、物业服务费的监管 185

复习思考题 187

案例分析 187

第十一章 《民法典》在物业管理中的法律规定 188

第一节 建筑物区分所有权 190

一、建筑物区分所有权的概念 190

二、建筑物区分所有权的特征 191

三、建筑物区分所有权的构成 192

第二节 共有部分与共有权 192

一、共有部分的范围 192

二、共有部分 193

三、业主共有权 194

四、业主的权利和义务 195

第三节 区分所有权下的相邻关系 197

一、不动产相邻关系的概念和法律特征 197

二、处理不动产相邻关系的原则 198

三、不动产相邻关系纠纷的种类及处理方法 199

第四节 《民法典》在物业管理中确定的原则 201

一、规定了建筑物区分所有权的原则 201

二、规定了建筑区划内的道路、绿地、相关场所等的共有权的原则 201

三、规定了业主的共同决定权的原则 202

四、赋予了业主对物业管理方式选择权的原则 202

五、规定了规划车位、车库权属的原则 202

六、规定了高度危险作业造成他人损害应该承担的责任 203

七、规定了业主的司法救济权原则 204

八、规定了相邻建筑物通风、采光和日照的原则 204

复习思考题 204

案例分析 205

第十二章 解决物业管理纠纷的法律途径 206

第一节 物业管理纠纷概述 207

一、物业管理纠纷的定义和特点 207

二、物业管理纠纷产生的原因 208

第二节 物业管理纠纷的类型 212

一、前期物业管理纠纷 212

二、物业管理纠纷的常见类型 214

第三节 物业管理纠纷的防范与处理 215

一、防范和避免物业管理纠纷的产生 215

二、物业管理纠纷的处理 223

复习思考题 227

案例分析 228

第十三章 国外和中国香港的物业管理法律法规简介 229

第一节 国外和中国香港的物业管理体制 229

一、英国物业管理制度 229

二、美国物业管理制度 230

三、德国物业管理制度 230

四、新加坡物业管理制度 231

五、日本物业管理制度 231

六、中国香港物业管理制度 232

七、发达国家和地区物业管理的特点 232

第二节 国外和中国香港的物业管理立法 233

一、英国的物业管理立法 233

二、美国的物业管理立法 234

三、法国的物业管理立法 234

四、新加坡的物业管理立法 235

五、日本的物业管理立法 235

六、中国香港的物业管理立法 236

第三节 国外和中国香港的物业管理立法的借鉴 236

一、具备完备的社会基础和法律基础 236

二、物业管理的管理体系和运作体系比较健全 237

三、政府管理与业主自治相结合的管理体制 237

四、物业服务企业专业化、市场化程度高 238

五、各国或地区依据自身情况确定有特色的物业管理 238

复习思考题 239

参考文献 240

附录一 物业管理条例 241

附录二 中华人民共和国招标投标法 248

附录三 房屋建筑工程质量保修办法 256

附录四 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 258

附录五 业主大会和业主委员会指导规则 260

附录六 物业管理企业财务管理规定 268

附录七 住宅专项维修资金管理办法 271

附录八 物业服务收费管理办法 278

附录九 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 281

附录十 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 283

附录十一 《物业管理法律法规》参考作业题 286

附录十二 其他法律法规 290 2100433B

《物业管理法律法规》以物业管理法律法规理论知识为重点，以提高物业管理专业毕业生处理物业管理与服务中发生的纠纷案件的能力为主线，注重对学生服务能力与素质的培养与训练。《物业管理法律法规》全面、系统地总结了近年来国家及地方出台的物业管理法律与法规，系统地收集、整理、编纂了现行的物业管理法律法规，是物业管理法律法规的集大成。《物业管理法律法规》可作为普通高等院校物业管理专业专科生、本科生的教材，也可作为从事物业管理与服务相关工作人员的参考读物。

随着我国物业管理行业的不断发展和完善，物业管理法律法规也逐渐健全。为了使物业从业人员能更好地掌握物业管理法律法规的理论，并能够解决现实中不断涌现的物业管理纠纷，特编写了这本《物业管理法律法规》。

本书根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等相关的法律法规，全面、系统地介绍了物业管理活动中所涉及的法律、法规及相关条款的基本知识，尽力反映目前*新的物业管理法规建设进展。本书共分10章，既有物业管理法规的基本理论，也有具体的法律法规及其应用。每章前面都有学习目标，后面均附有本章小结和复习思考题。便于读者对物业管理法律法规基本知识的理解、掌握和运用。附录部分录入了物业管理的相关法律法规文本。

本书主要作为高等院校的物业管理、房地产经营管理等专业的教学用书，也可供物业管理从业人员培训、学习、参考。

上篇为物业管理法规理论，下篇为物业管理法规应用。每章后面均附有小结、相关链接和复习思考题。复习思考题包括法律基本知识题和案例分析题两类，以便于读者对物业管理法律法规基本知识的理解、掌握和运用。《物业管理法律法规》主要作为高等院校的物业管理、工程管理、房地产经营与管理等相关专业的教学用书，也可供物业管理从业人员培训、学习、参考之用。此外，《物业管理法律法规》对物业服务企业、业主、房地产开发商、物业管理行政主管部门、从事物业管理法律研究工作的人员及律师、法官具有参考价值。

本书是国内第一本物业管理法律法规指南读物。第一、二、三、四章着重阐明物业管理法规基本理论。从第五章至第二十章，均以第一节概述专题、第二节重点问答、第三节常见法律纠纷及对策的统一形式编排。概述部分阐明法律关系和性质，言简意赅；重点问答部分，有关法规的要点、程序、法律责任等都以醒目的问答格式标明，意在突出重点；常见法律纠纷及对策部分则集中对物业管理实践中的诸多法律问题给予总结和分析，体现以案说法、学以致用。本书不仅可供物业管理从业人员、广大市民和行政管理人员学习借鉴，也可作为高等院校相关专业的师生参考用书。