土地资产证券化

据媒体报道，监管层已经将住房公积金信贷资产证券化提上了议事日程。“一头连着经济、一头连着民生”的住房公积金被视作稳定住房消费的重要手段，未来住房公积金信贷资产证券化政策如果推行，将会给购房者和房地产市场带来怎样的影响？

住房公积金信贷资产证券化意义何在？

住房公积金信贷资产证券化，简单说来，就是把原本不流通的住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售，置换成流动性后再放款。

根据住建部最新统计数据，今年前三季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元；结余资金达9600亿元。然而余额这么多，却还有大量购房者申请不到足够的公积金贷款，这背后的矛盾该如何化解？

专家分析说，住房公积金信贷资产证券化的意义，主要就在于盘活存量的信贷资产，提高公积金余额的利用率。

专家：因为目前住房公积金存在比较高的余额，这样的话，经过资产证券化，可以激活住房公积金信贷资产的存量。因为基本上公积金贷款的周期比较长，而且大部分公积金资金成本也比较稳定，资产证券化可以丰富公积金余额再利用的形式。

有助于改善民生和提振楼市

从今年全国“两会”开始，稳定住房消费已成为房地产政策的主基调。在这样的背景下，住房公积金成为了落实稳定住房消费政策的主要手段之一。专家认为，如果住房公积金贷款的资产证券化政策得以出台，将起到改善民生和提振楼市的作用。

专家：公积金信贷资产证券化可能将促使公积金贷款的上限提高，这对于楼市和购房者来说都是一个利好。

公积金信贷资产证券化会引发次贷危机吗？

说起资产证券化，很容易就让人联想到美国的次贷危机。资产证券化既是全球金融市场的一大创新，又是美国次贷危机爆发的诱因之一。那么，我国推行住房公积金贷款的资产证券化是否会引发类似的问题？

专家认为，未来如果风险把控不严格的话，的确会出现一些引发国外次贷危机的信贷资产质押再贷款，有可能导致信贷的量投入过大。但目前国内银行在风险把控方面肯定是比国外银行更严格一些，所以出现这种问题的可能性还是比较小。

不过，兴业银行首席经济学家鲁政委提醒，住房公积金贷款资产证券化政策在推行过程中，还会遇到一定的挑战。

鲁政委：我们过去的公积金贷款，其实带有民生的色彩，所以说它的利率都相对比较低。这么低的利率再去掉中介费，至少要扣掉一个百分点，资产证券化之后的产品利率就很低，恐怕在市场上就不会有多少人愿意买这个资产证券化之后的产品，这是一个比较大的问题。

事项：发改委、证监会联合发布关于推进传统基础设施领域PPP项目资产证券化相关工作的通知，积极推动PPP项目资产证券化，以盘活PPP项目存量资金，加快社会投资者资金回收。

资产证券化政策超预期。PPP项目资产证券化是保障PPP持续健康发展的重要机制，在8月份发改委1733号文中就曾提出“推动PPP项目与资本市场深化发展相结合，依托各类产权、股权交易市场，通过股权转让、资产证券化等方式，丰富PPP项目投资退出渠道”，本次通知是该政策落地的实质性进展，有两点超市场预期：1）时间点上看，比市场预期提前；2）该通知是发改委联合证监会发布，政策可执行性较强。我们认为随着试点项目开展，PPP项目资产证券化进程进入加速阶段。

有利于加快企业资金周转，提高业务承接和盈利能力。PPP项目普遍具有单体金额大、执行周期长等特征，在运营阶段往往也需要较大的资金投入，因此社会资本在运营阶段如何退出成为影响其积极性的重要因素。

PPP项目资产证券化有助于加快社会资本的资金回收，这对企业来说：1）资金周转加快，业务承接能力提高；2）加杠杆潜力提升，盈利能力也有望提升。因此PPP项目资产证券化有望大大提高社会资本参与PPP的积极性。

项目范围有严格限制，实质性受益仍需时日。

按照通知，重点推动的项目条件有，1）项目已严格履行审批、核准、备案手续和实施方案审查审批程序，并签订规范有效的PPP项目合同，政府、社会资本及项目各参与方合作顺畅；2）项目工程建设质量符合相关标准，能持续安全稳定运营，项目履约能力较强；3）项目已建成并正常运营2年以上，已建立合理的投资回报机制，并已产生持续、稳定的现金流；4）原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近三年未发生重大违约或虚假信息披露，无不良信用记录。

严格的项目范围限制有利于行业健康持续发展，从企业实质性受益角度看，预计在3年以后：1）目前绝大多数处于项目建设期，预计3年后才符合正常运营2年以上的条件；2）试点先行，之后再进行总结交流推广，通知要求2017年2月17日前，推荐1-3个首批项目，并从中选取符合条件的PPP项目，尽快发行并及时总结经验、交流推广。

具备较强优质PPP项目获取能力的公司率先受益。PPP项目资产证券化是一种制度创新，但从“通知”中也可以看出，PPP资产证券化有着严格的项目筛选，并非所有项目都能够资产证券化，因此率先受益的是拥有较多优质PPP项目的企业。整体而言，国有企业优势大于民营企业，在民营企业中龙头企业有着相对优势，因此我们建议关注龙元建设、东方园林、隧道股份、铁汉生态、中钢国际等。

不确定因素。政策推广不及预期风险。

国务院总理李克强5月13日主持召开国务院常务会议，决定进一步推进信贷资产证券化，以改革创新盘活存量资金。

为深化金融改革创新，盘活存量资金，促进多层次资本市场建设，更好支持实体经济发展，会议决定，新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，继续完善制度、简化程序，鼓励一次注册、自主分期发行；规范信息披露，支持证券化产品在交易所上市交易。试点银行腾出的资金要用在刀刃上，重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。

有分析人士表示，这一举措对银行的利润的贡献主要来自两方面：首先银行可以利用所释放的贷款额度发放更多贷款或进行其他配置，加速资金周转的速度；另一方面，信贷资产证券化后，银行作为发起人，仍然承担了贷款服务管理人角色，就可以收取贷款服务费。

机构认为，信贷资产证券化量起在即，强催化利好银行。股份行、城商行动力更强，个股看，同业和非标上优势突出的兴业银行、创新和积极成长的平安银行、投行优势南京银行和北京银行或更为积极。