土地使用年限法律规定

万达某项目因土地使用年限惹官司40业主要退铺

2014年，有40户业主因商铺买卖合同纠纷向法院起诉东莞长安万达广场有限公司。业主称，他们一开始跟长安万达签的是70年商铺使用权年限的合同，交完购铺款后，临近收铺时却被告知商铺使用权年限要从70年变更至40年，双方多次协商未果，故将其诉上法庭。

法院一审判决认为，原被告最初约定的70年使用权年限有约束力，长安万达构成违约，判处双方解除买卖合同。此后原被告均不服一审判决提出上诉，日前东莞市中级人民法院二审作出将案件发回重审的裁定。

1月22日，长安万达总经理魏东涛在接受记者采访时表示，不服一审判决上诉是因为判决过重——不至于退铺。但对于案件的其他问题，他多次强调，“只要案件在诉讼阶段，我们都不会回应。最终结论要以法院的判决为准，我们所有的态度取决于法院的最终判决。”

土地使用年限由70年变40年

事情要从2012年讲起。业主们告诉记者，2012年5月，一批业主在长安万达广场买铺做商业地产投资。业主之一的徐女士称，当时长安万达宣传的商铺使用权年限是70年，签约现场看到的经相关部门盖章的商品房买卖合同模板也明确使用权年限是70年；而在房管局网站进行网签时，合同显示的商品房使用权年限还是70年。但是到了2013年9月，业主纷纷接到长安万达广场售楼部的电话要求前往修改合同。

“他们在电话里也没明说，只是让我们把合同带过去，说要修改个东西，结果我们去了之后才知道是合同年限有问题，他们现场还找了个律师说要改（合同），我们肯定不改啊，我们有的一次性付款，有的按揭，都真金白银交给了万达。”徐女士表示。她向记者展示的相关文件显示，其2012年5月以每平方米2.5万元的价格，向长安万达广场购买了面积141.12平方米的商铺，总价款为354万元。

“其实房管局在我们签合同1个月后就（年限违反相关规定）告诉了万达不能备案，合同也退回给了万达，但是万达不去拿，也不告诉我们，等到快要交楼了，万达才告诉我们。”徐女士说。

业主周先生告诉记者，在得知最初约定商铺所涉土地使用年限为70年违反相关部门规定，合同不能备案后，业主方与长安万达也曾多次协商。当时长安万达提出按照地面地价（单位土地面积的价格）1140元/平方米对业主进行赔偿，但部分业主不同意，最终未能与长安万达达成一致的40名业主将其诉上法庭。

40名业主起诉所涉资金高达1.7亿元，周先生说。但记者未能证实数据的准确性。

二审裁定发回重审

一审结果宣布后，长安万达表示不服判决，同时，业主方也不满一审判决赔偿标准。双方向东莞中院提起上诉。

据了解，业主与长安万达广场的纠纷案在二审阶段，东莞中院曾对案件进行过两次延期审判。今年1月初，东莞中院下达二审裁定书。

业主方提供的二审民事裁定书显示，东莞中院推翻一审法院的部分结论，认为案涉商铺所在土地的使用年限为70年的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第144条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》中关于商业用地使用权出让及转让最高年限为40年的规定。超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、法规的强制性规定，应为无效，合同出售方应赔偿因超过法定年限的部分约定无效给买受方造成的损失。

东莞中院称为保障双方当事人的诉讼权利，本案发回重审，并建议“原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求重新进行审理。”

业主们收到裁定书后，决定就裁定书内容向广东省高院寻求帮助。广东省高院信访接待的相关法官解释称，案件发回重审需要等待重审最终结果出来后，如果不服，方可以向省高院提起诉讼，由于案件仍在下级法院审理中，广东省高院无法对案件作出任何处理。而从以往案例来看，法院也有权对案件进行二次延期，东莞中院也有权在裁定书中对原审法院作指引。

至于长安万达为什么不同意退铺还款，魏东涛表示，“二审法院也认为不至于退铺。不是我们愿不愿意退铺的问题，二审法院做出这样的结论的话，说明本来就不应该退铺。”记者就该案件欲向长安万达方面寻求更多的说法以及核实案件涉及的事实，但魏东涛表示，“案件发回重审表示案件还在诉讼阶段，在案件未完结之前我们都不会回应。”

“我们肯定是和业主积极沟通，有的事情可以沟通，但有的事情是沟通不了的。我们保持缄默，最终结论要以法院的判决为准。”魏东涛说，“只要在诉讼过程中，我能说业主诋毁万达吗？我不会这么说，谁对谁错不是业主说，也不是我们说来判断的，我们尊重法院的最后裁定。”

甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（　）

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价＝土地单价/容积率＝1400/4＝350（元/㎡），V∞＝V40×1/K40＝350×（1＋6）40/【（1＋6）40－1】＝387.69（元/㎡）。乙的楼面地价＝土地单价/容积率＝900/2.5＝360（元/㎡），V∞＝V50×1/K50＝360×（1＋6）50/【（1＋6）50－1】＝380.67（元/㎡）。则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P222。

中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（　）

对

错

【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是保值增值。中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格，对一宗使用期限较长的土地来说，其价格在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因为总有一天剩余期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。参见教材P66。