土地市场热点探析

本书在对各类土地市场进行了详细介绍的基础上,对土地出让中经常遇到的热点问题进行了探析并提出了相应的管理对策和措施.全书的编写体现了土地资产管理这门学问所具有的政策性、实务性和操作性强的特点。本书适合于土地市场管理工作者及相关的专业人员阅读参考。

序

前言

第一章 土地市场概述

第一节 土地市场

第二节 土地市场管理

第三节 土地市场规范运行的基本制度

第四节 土地市场准入规则

第二章 土地有形市场管理

第一节 概述

第二节 招标拍卖挂牌出让方式的选择原则与标准

第三节 招标拍卖挂牌出让的前期工作

第四节 招标拍卖挂牌出让活动实施

第五节 履行出让手续

第六节 出让土地使用权交易（转让）

第七节 土地有形市场中的新问题

第八节 招标拍卖挂牌出让新规解读

第三章 土地隐形市场管理

第一节 土地隐形市场的概念

第二节 土地隐形市场的表现形式及其危害

第三节 整顿土地隐形市场的对策

第四章 空间土地使用权市场管理

第一节 现行土地登记共有面积分摊弊端

第二节 建立和完善空间土地使用权登记和管理制度的迫切必要性

第三节 土地空间使用权市场管理示例

第四节 空间土地使用权市场管理政策设计

第五章、集体建设用地市场管理

第一节 集体建设用地的概念及入市现状

第二节 集体建设用地入市的政策走向

第三节 集体建设用地市场管理政策设计

第四节 集体建设用地使用权入市交易管理示例

第六章 土地储备

第一节 土地储备概述

第二节 土地收购储备制度产生的背景

第三节 建立土地储备制度的客观因素

第四节 土地收购储备难点分析

第五节 于细微处论收购

第七章 土地出让中的规划问题

第一节 土地出让涉及的规划概念

第二节 土地用途管制

第三节 土地出让中规划条件的强制性规定

第八章 土地出让制度演变与实务焦点

第一节 土地出让制度演变脉络

第二节 土地出让实务焦点

第三节 土地出让政策走向

附录：

1、中华人民共和国物权法

2、中华人民共和国土地管理法

3、中华人民共和国城市房地产管理法

4、中华人民共和国城乡规划法

5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

6、国务院关于加强土地资产管理的通知

7、国务院关于深化改革严格土地管理的决定

8、国务院关于加强土地调控有关问题的通知

9、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知

10、国土资源部《协议出让土地使用权规定》

11、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

12、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

13、国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知

14、中共中央纪委、监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定

15、监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》

16、中共荆门市、荆门市人民政府《关于进一步加强荆门城区土地市场建设和管理的决定》

17、济宁市人民政府办公室转发市国土资源局、市规划局《关于改变土地用途容积率等土地使用权条件的意见》的通知

18、孝感市城区土地资产管理办法

主要参考文献 2100433B

土地市场概述

土地市场的主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。

中国1982年宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，因此在1988年宪法修改前不存在法定的土地市场。根据修改后的宪法，中国可以建立土地市场，土地作为生产要素之一，也进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等。但土地市场的交易对象限于土地使用权。土地有着与其它普通商品不同的特点，土地市场类型和体系也与其它商品不同。

土地市场类型

目前，中国的土地市场有五种类型：

①城镇国有土地使用权出让市场。该类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。

②城镇国有土地使用权转让市场。该类型市场也叫土地二级市场，它是土地使用权出让后的再转让。

③土地金融市场。资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。有了土地金融市场，土地使用权的出租、抵押和流转便有了资金支持。

④涉外土地市场。该市场主要是针对外商投资项目占用土地时，土地使用权的获得方式运作。

⑤土地中介服务市场。该市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。

土地市场说明

资源配置体系通过实施土地利用规划，实行土地用途管制，使土地资源得到最佳配置；价格管理体系通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地基准价格，使土地价格评估公正合理，防止土地以低价出让和土地投机；收益分配体系建立的前提是做好土地产权明晰工作，在此基础上，处理好中央与地方，国家、企业和个人之间的利益关系；市场经济需要法制，通过建立健全土地管理法律法规体系，使土地管理依法进行；政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等，中介服务体系使土地市场更加活跃和繁荣。

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内容介绍

《城市土地市场：发展与预警》在对20世纪80年代以来我国城市土地市场发展历程分析及其市场机制诠释的基础上，对我国城市土地市场制度与政策、城市土地供应绩效、城市土地需求与用地扩张机制、房价与地价关系、城市土地市场预警与调控、城市土地储备制度与策略等进行了系统研究，并就土地市场可持续发展提出了意见和建议。

《城市土地市场：发展与预警》可为公共管理学、地理学、土地科学、城市科学及房地产管理等相关学科的研究人员提供参考，也可为政府相关部门的管理与决策、教学和科研机构的学术交流、社会的公共教育与宣传等提供参考。

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