农村土地交易

就实际情况看，我国农村中的土地交易主要包括土地租赁、土地投资、土地征转和土地置换等基本形式。可以分别采用以下方法进行相应的帐务处理。

土地租赁的帐务处理

农村集体经济组织实施的土地租赁，纯属土地使用权的转移。由于该业务只涉及租赁费问题，而未发生土地所有权的变更。因此，对于租入或租出的土地本身无须进行正规的帐务处理，而在一般的往来资产备查簿中登记即可。对于其租赁过程中的相关费用，应根据土地用途的不同，进行相应的帐务处理。

1、租入土地的帐务处理。当村集体经济组织租入土地时，应视用于建造固定资产存料场地、生产经营、服务管理及其他用途等不同，分别将所支付的租赁费借记“在建工程”、“经营支出”、“管理费用”和“其他支出”等科目，同时贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。

2、出租土地的帐务处理。在村集体经济组织租出土地的情况下，应该将所收取的租金借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、同时贷记“其他收入”科目。

土地投资的帐务处理

农村中的土地投资，包括吸收投资和对外投资2个方面的问题，该项业务虽然一般不涉及土地所有权的转移，但由于其投资期限比较长，应该对土地本身进行正规的帐务处理。

1、吸收土地投资的帐务处理。当收到外部投入的土地时，应按协议价借记“无形资产-土地使用权”科目、贷记“资本”科目；分配投资收益时，借记“收益分配-各项分配”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目；当土地投资退出时，按原协议价借记“资本”科目、贷记“无形资产-土地使用权”科目。

2、土地对外投资的帐务处理。在对外投资方面，如果原土地未作价入帐，当投出土地时应按现协议价借记“长期投资-其他投资(土地投资)”科目、同时贷记“公积公益金”科目，当收回土地时，作反向分录；倘若原土地已作价入帐，当投出土地时应按现协议价借记“长期投资-其他投资(土地投资)”科目、按原入帐金额贷记“无形资产-土地所有权”科目，同时按原入帐金额与现协议价之差额调整“公积公益金”科目，当收回土地时，仍作反向分录。土地对外投资获得收益时，借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“投资收益”科目。

土地征转的帐务处理

就我国农村土地征转的实际情况看，其自身征用土地的现象并不常见，所以土地征转业务主要是土地被征用，而被征用的土地又表现为让出一般性使用权和让出所有权(或永久性使用权)2种形式。

1、让出土地一般性使用权的帐务处理。在让出使用权的情况下，无论原土地是否已作价入帐，均应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目，贷记“公积公益金”科目，同时将土地转让过程中所缴纳的有关税费借记“其他支出”科目，贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。

2、让出土地所有权或永久性使用权的帐务处理。在让出所有权或永久性使用权的情况下，如果原土地未作价入帐，应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“公积公益金”科目；倘若原土地已作价入帐，则应按所获土地补偿费金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“其他收入”科目，同时按原入帐金额借记“其他支出”科目、贷记“无形资产-土地所有权”科目。

土地置换的帐务处理

土地置换，属于土地占有位置及其所有权之间的双向移动，如果所置换的土地在面积及作价方面未发生变化，可以不作正规的帐务处理，而在一般的往来资产备查簿中加以说明即可。但在其面积及作价发生变化的情况下，应据实进行必要的帐务处理。

1、换入土地的价值低于换出土地的价值时的帐务处理。当换入土地的价值低于换出土地的价值时，应当收到差价补贴。如果原土地未作价入帐，应按所收到的土地补贴金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“公积公益金”科目。倘若原土地已作价入帐，则应按所收到的土地补贴金额借记“现金”、“银行存款”或“应收款”等科目、贷记“其他收入”科目。

2、换入土地的价值高于换出土地的价值时的帐务处理。一旦换入土地的价值高于换出土地的价值，需要支付差价补贴。如果原土地未作价入帐，应按所支付的土地贴补金额借记“公积公益金”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目；倘若原土地已作价入帐，则应按所支付的土地贴补金额借记“无形资产-土地所有权”科目、贷记“现金”、“银行存款”或“应付款”等科目。

根据《中华人民共和国土地管理法》第二条提出的“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条提出的农村集体土地的发包方应“执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设”、第四十六条提出的农村的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”等法律规定，参照其他相关法规和政策，并结合我国农村土地管理工作的实践，将农村土地交易界定为:农村土地交易，是指在国家法律、法规和政策允许的范围内，以货币为媒介的、非承包经营和内部流转性质的、由农民集体所有和国家所有而依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地所有权的变更和使用权的转移。剖析农村土地交易的理论依据和我国农村土地交易的实践，可以看出:农村土地交易，既不同于土地承包经营，也区别于一般性商品交易，具有以下经济属性。

区别于土地承包经营

1、运作过程中的经济主体不同。在我国农村土地交易中，参与运作的经济主体，主要包括农村集体经济组织、村民委员会和农村集体经济组织以外的其他组织或个人。而在土地承包经营中，参与运作的经济主体，主要是农村集体经济组织、村民委员会、村民小组和农村集体经济组织内部的成员。前者体现的是农村集体组织对外的土地经济关系，后者则表明农村集体组织内部的土地经济关系。

2、经济主体间的权利与义务关系不同。就土地交易而言，大多数运作行为涉及土地所有权的变更和土地永久性使用权的转移，经济主体间权利与义务关系的约定程度较低，在交易过程结束后，相互之间的权利与义务关系往往同时消失。而土地承包经营，只表明土地经营使用权的让渡，一般不涉及所有权和永久性使用权问题，承包关系的建立意味着权利义务关系的开始，经济主体间权利与义务关系的约定程度较高。

3、规定的时间限制性程度不同。从理论上讲，个别土地交易只能是长期使用权的转移，应该有时间限制。但就我国工作实践过程看，对其一般无严格的法律性期限规定。而土地承包经营，其承包期限则具有明确的法律规定。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定的耕地承包期为30年、草地的承包期为30～50年、林地的承包期为30～70年、特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

区别于一般商品交易

1、交易对象的表现形式不同。透视我国的农村土地交易，除土地征用之外，其他交易活动大都表现为土地使用权这一无形资产的价值转移。而一般性商品交易，除特殊情形外，大部分属于有形资产的实质性转移。

2、交易对象的价值确认难度不同。在土地交易中，作为交易对象的土地往往需要进行价值评估，工作复杂且带有一定难度。而在一般性商品交易中，大部分资产无须经过价值评估，即使是存在个别需要进行价值评估的资产，其评估工作的难度也相对较小。

3、交易行为面对的风险程度不同。由于我国对土地交易实行政府干预，交易的方式比较固定，通过评估而确认的交易对象价值的透明度也相对较高，因此其交易过程中面对的经营风险大多数情况下低于一般性商品。

主要职责：

规范组织地票交易和其他农村产权流转交易活动。

探索建立产权交易制度。

提供农村产权交易场所。

提供农村产权交易信息和咨询服务。

镇江市土地交易中心

主任：王志红

第一章总则

第一条法律依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规和政策规定，按照统筹城乡、科学发展的要求，制定本办法。

第二条指导思想

全面贯彻落实科学发展观，深化城乡综合配套改革，健全农村土地管理制度，优化城乡土地资源配置，解放和发展农村生产力，推进农村土地节约集约利用，统筹城乡经济社会全面协调可持续发展。

第三条基本原则

（一）坚持以家庭联产承包为基础、统分结合的双层经营体制，稳定和完善农村基本经营制度；

（二）坚持最严格的耕地保护制度，建立基本农田保护补偿机制，确保耕地总量不减少、用途不改变、质量有提高；

（三）坚持最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模，推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，逐步建立城乡统一的建设用地市场；

（四）坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正，切实保障农民的占有、使用、收益等合法权益。

第四条交易品种

农村土地交易所交易品种包括实物交易和指标交易：

（一）实物交易指农村集体土地使用权或承包经营权交易；

（二）指标交易指建设用地挂钩指标交易。

第五条监管服务机构

（一）组建重庆市农村土地交易所监督管理委员会。委员会下设办公室，负责日常工作，办公室设在市国土房管局。

（二）设立重庆农村土地交易所，在重庆市农村土地交易所监督管理委员会领导下，在市国土资源、农业、林业等行政主管部门指导下，建立农村土地（实物和指标）交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。

第二章实物交易

第六条严格执行土地用途管制制度和规划许可制度

（一）农村土地交易未经依法批准不得擅自改变土地用途；

（二）农用地和未利用地要转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划及环境保护的要求，依法经过批准，并纳入土地利用年度计划；

（三）对违反规定改变交易土地用途的行为，由国土资源、农业、林业等行政主管部门按照国家有关规定严肃查处。

第七条交易内容

（一）耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。耕地承包经营权交易时，附着于该土地上的构筑物及其附属设施一并交易。林地使用权或承包经营权交易时，生长在该土地上的林木所有权一并交易。

（二）农村集体经营性建设用地使用权交易。农村集体经营性建设用地使用权交易时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并交易。

（三）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地使用权或承包经营权交易。

（四）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。

第八条禁止交易的土地

（一）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

（二）重点生态防护林、特殊用途林、生态湿地、饮用水源保护地等承担重要生态功能的；

（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；

（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。

第九条交易方式

（一）农民家庭承包土地的承包经营权交易，可以采取转让、转包、转租、入股、联营等方式；

（二）农村集体未发包的农用地使用权交易，可以采取出让、出租、入股、联营等方式；

（三）农村宅基地及其附属设施用地使用权交易，可以采取出租、转让、转租、入股、联营等方式；

（四）除农村宅基地及其附属设施用地以外的农村集体建设用地使用权交易，可以采取出让、转让、出租、入股、联营等方式；

（五）农村未利用地使用权交易，可以采取出让、出租、联营、股份合作等方式；

（六）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易，可以采取转让等方式。

第十条申让资格

农村土地实物申让方必须是农村集体经济组织、具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织。

第十一条申让条件

申让方必须提交申让地块土地权利证书或其他权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表、使用年限说明、价款构成及支付要求、交地承诺等有关材料。其中：

（一）凡农村集体经济组织申让，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及拥有该土地的农村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意交易的书面材料；

（二）凡农户永久性申让，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定居所和稳定生活来源的书面材料；

（三）凡农户或法人申让，均必须提交该土地所在集体经济组织同意交易的书面材料；

（四）凡委托申让，必须提交相应授权的法律文书。

第十二条申购资格

（一）农村土地实物申购方必须是农村集体经济组织、具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织；

（二）农村宅基地及其附属设施用地申购方必须是本农村集体经济组织成员或高山移民。

第十三条严格规范交易秩序

（一）凡农村集体经济组织申报的农村土地交易，应按《重庆农村土地交易所交易流程》的规定，在农村土地交易所内公开交易；

（二）鼓励其他主体申报的土地交易在农村土地交易所内进行，并参照《重庆农村土地交易所交易流程》的规定办理相关手续；

（三）农村集体经营性建设用地使用权交易，必须在农村土地交易所公开规范交易；

（四）有关行政主管部门按照各自职能加强交易资格审查和交易行为监管。

第十四条交易价格指导。

各区县（自治县）人民政府根据区域经济社会发展水平、城乡规划与建设、土地市场状况等情况，制定本区域农村土地交易的基准地价。

第十五条交易合同管理

（一）重庆市农村土地交易所监督管理委员会办公室统一制定标准合同文本；

（二）所有交易结果均须依法签订合同，并依法到国土资源、农业、林业行政主管部门登记。

第十六条交易年限管理

（一）农用地承包经营权交易年限，按国家相关法律法规规定的年限执行；

（二）农村集体建设用地使用权交易年限，最长不得超过同用途的国有建设用地出让最高年限；

（三）农村未利用地交易年限，最长不得超过拟用途类型土地的承包年限。

第十七条交易后续管理

（一）严格执行国家有关土地管理的法律法规和政策，连续撂荒两年以上的农村承包地，由拥有其所有权的农村集体经济组织收回；

（二）土地交易后，在合同约定时间内未开发利用的土地（包括未利用地、集体建设用地等），由拥有其所有权的农村集体经济组织收回；

（三）农村宅基地及其附属设施用地交易后，该申让主体不得再申请农村宅基地及其附属设施用地。

第三章指标交易

第十八条建设用地挂钩指标定义

本办法所指建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。

第十九条指标产生程序

指标严格按照以下程序产生：

（一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施；

（二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；

（三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；

（四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。

第二十条农村土地复垦坚持的原则

（一）农村土地复垦必须坚持规划控制、政府指导、农民自愿、统一管理、统一验收；

（二）农村宅基地及其附属设施用地复垦后，该农村家庭不得另行申请农村宅基地及其附属设施用地。

第二十一条农村土地申请复垦的条件

（一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表；

（二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定住所、稳定生活来源的证明和所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（三）凡法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（四）凡农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。

第二十二条禁止复垦以下土地用于指标交易：

（一）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围以内的；

（二）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；

（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。

第二十三条农村土地复垦主体

（一）农村土地复垦责任主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织或拥有该土地使用权的自然人；

（二）农村土地复垦申请立项批准后，农村集体经济组织或自然人可以自行申请，也可以委托农村土地专业复垦机构复垦。

第二十四条指标交易规则

（一）凡城乡建设用地挂钩指标交易，必须在农村土地交易所内进行；

（二）申让方持土地指标凭证，向农村土地交易所提出交易申请，也可以委托代理机构代理申请；

（三）代理机构代理申让指标时，在出具土地指标凭证的同时，必须提交委托书；

（四）农村土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将审查合格的待交易土地指标纳入信息库，并及时向社会公布；

（五）一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有独立民事能力的自然人，均可在农村土地交易所公开竞购指标。

第二十五条交易价格指导

市人民政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标基准交易价格。

第二十六条交易调控管理

市人民政府对城乡建设用地挂钩指标交易总量实行计划调控，每年度交易指标量要根据年度用地计划、挂钩周转指标规模和经营性用地需求情况，合理确定。

第二十七条指标购买用途

（一）增加等量城镇建设用地；

（二）指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

第四章权益保障

第二十八条农村土地确权、登记和颁证

（一）结合第二次全国土地调查和集体林权制度改革，区县（自治县）人民政府组织进行农村集体土地所有权登记，核发集体土地所有证、集体土地使用证、承包经营权证和林权证；

（二）农村集体建设用地复垦后的土地，所有权和使用权属本农村集体经济组织；

（三）区县（自治县）国土资源、农业、林业等行政主管部门按照各自职责负责本行政区域内农村土地登记、颁证的管理。

第二十九条土地权益保障

（一）农村土地承包经营权交易，不得改变农村土地集体所有性质，不得损害农民土地承包权益；

（二）在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目，允许农民依法以多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；

（三）通过农村土地交易所以公开规范的方式依法取得土地使用权的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

第三十条交易优先权保障

（一）农村土地交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权；

（二）农村土地折资入股后的权益或收益分配权交易，所在农村集体经济组织、农民专业合作社有优先购买权；

（三）城乡建设用地挂钩指标交易之前，优先满足集体建设用地。

第三十一条分配权益保障

（一）耕地、林地等承包经营权交易收益，归农民家庭所有；

（二）农村宅基地使用权交易收益，原则上大部分归农民家庭所有，小部分归农村集体经济组织所有，具体分配比例由农民家庭和农村集体经济组织协商确定；

（三）乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地使用权交易收益，归农村集体经济组织所有；

（四）农村土地交易所按农村土地实物和指标交易额1%的比例收取交易服务费；

（五）农村集体经济组织获得的土地交易收益，纳入农村集体财产统一管理，用于本集体经济组织成员分配和社会保障、新农村建设等公益事业。具体管理办法，按相关农村集体资产管理规定执行。

第三十二条交易纠纷调解

农村土地交易中发生的纠纷，可向国土资源、农业、林业等有关行政主管部门申请调解仲裁。不能调解仲裁的，通过法律途径解决。

第五章附则

第三十三条本办法由重庆市农村土地交易所监督管理委员会负责解释。

第三十四条本办法自2008年12月1日起实施。