济南万科新城镇建设开发有限公司

“已经5年了，万科海港城周围还是一片荒地，吃饭的地方都没有。”大连一位业内人士表示。

万科海港城是万科在大连市北部的县级市普兰店开发的一个大型社区。万科在对外宣传上称，大连海港城是该公司在“北中国的最大项目”。同时，在当地该项目也被称为普湾1号产品，一是因为项目体量巨大，按照万科拿地时的规划，该项目总建筑面积为125.33万平方米;二是因为万科海港城是普湾新区规划出台后，第一个完全配合普湾新区规划启动的住宅项目。

而普湾新区的诞生本来是大连市政府推进全域城市化进程的重要组成。资料显示，2010年4月大连市就启动了新市区管理体制改革，将金州新区、保税区和普湾新区确定为大连新市区。同年5月27日，新区正式定名为普湾新区。

理想丰满

普湾新区是当时大连规划的新市区核心区和大连新的城市中心，并计划将大连主城区城市功能和产业向北转移至此，并以区域开发继续支撑城市的经济增长。当时规划的普湾新区以普兰店湾为中心，包括原金州区的三十里铺、石河2个街道，瓦房店的炮台、复州湾2个镇，以及普兰店的铁西、丰荣、太平3个街道。而在2010年11月，万科与一个来自新加坡的私人财团联合在普湾新区核心区普兰店湾南岸，以12.5亿元的价格，拿到了5幅地块，项目总规划建筑面积超过125万平方米，5幅地块折合楼面地价不足1000元/平方米。而该来自新加坡的私人财团则于2011年退出该项目。

但从2010年项目拿地至今，周围的大片荒地却让万科海港城尽显荒凉。据记者了解，该项目自2011年一期开发的30万平方米社区尽管已是现房，但因销售遇阻，目前仍有部分产品未面市，已面市部分的产品也在降价促销。

实际上，作为万科在大连乃至东北区域的最大项目，万科海港城也曾经有过一次火爆的开盘景象。在2011年项目首次开盘时，由于对普湾新区规划的期待，以及万科品牌的号召力，开盘当天，海港城就创造了5个多亿的销售额，按照当时该项目向外界公布的数字，开盘推出的900套房源，在销售当天就售出了700多套。彼时普兰店市区的房价不过4000元/平方米上下，而万科海港城的高层产品成交价格已至9000元/平方米。

但好景不长，随着时间的推进，当初所谓的普湾新区规划落实非常缓慢。2014年年中，国务院批复的大连经济新区中，是将金州新区与普兰店的部分区域合并成立金普新区，而在新成立的金普新区中，其商务和居住功能区被划归了大连新港旁的小窑湾商务区。这些规划的改变，使得原本规划的普湾新区，将面临更多变数。

在原来的普湾新区规划中，包括了多个本地政务中心和商务中心，首先是大连市政府所在地搬迁至普湾新区，但时至今日，只有普湾新区政府将办公地搬迁至普湾新区。而李克强总理宣布任期内不得新建政府楼堂馆所后，市政府的搬迁工作已没了时间表。

实际上，在普湾新区2010年公开出让的76幅土地中，全部以底价出让。除了大连金纺纺织股份有限公司摘得1幅，和万科摘得的5幅，另外70幅全部被大连普湾工程项目管理有限公司摘得，全部土地楼面地价从每平方米260元到1300元/平方米不等。而大连普湾工程项目管理有限公司的股东，实际是大连普湾新区财政局、大连盐化集团有限公司、大化集团有限责任公司联合体。

这意味着，在整个普湾新区的核心区地块，2010年只有万科一家开发商在此拿地进行地产开发。至今，该区域也只有两个项目，另一项目为实德海蓝山项目，但因为实德资产重组，其已无限期停工。

近日记者在普湾新区实地采访时，该区域除了万科海港城一期和二期启动外，偌大的滨海大道南岸，仅有一个北师大附属学校和几栋在建大连石油系统的宿舍楼，放眼望去，整个区域都是大片的荒地。

而2010年政府对该区域的规划目标，如今看来，则显得有些草率和乐观。在5年前，大连对普湾新区规划总体目标是“一年出形象、三年初具规模，5年基本建成”，到2015年，把普湾新区建设成为一个中等规模城市。到2020年，建设成为一个城市功能齐全、产业发展领先、人文特色鲜明、区域协调发展、生态环境优美和社会保障体系完善、人民生活富裕的大型城市，成为大连市的“次中心”。

5年过去，规划虽然没有如期落实，而被规划吸引来的开发商和业主却已被套牢于此。

进退两难

据中国房地产报记者了解，万科海港城目前规划的共计四期，2011年开盘的一期北侧的1.1期产品包括多层和高层，当时其精装修产品的均价已达到8200元/平方米;而其一期产品中南侧的1.2期产品，则改为半精装产品，装修部分不包括木工材料的情况下，其均价也下调至6900元/平方米。同时，购买1.1期剩余房源，目前还能享受特别优惠，房价最低可降至6700元/平方米。相比2011年开盘时的均价，已下调了20%。

尽管万科已经下调产品价格，但是与周边更靠近普兰店城区的项目相比，其价格仍然虚高。据记者了解，去年10月，距离普兰店市中心更近，商业配套更好的金普广场项目，首期开盘的价格还不到5000元/平方米。

“万科海港城刚推出的时候，正赶上普湾新区规划出台，市场对这个区的关注度非常高。而且2011年时楼市还处在上升通道，投资需求也非常旺盛。所以万科海港城开盘时还是取得了很好的销售业绩。但是从2010年到现在，当初政府承诺各种规划落实的非常慢，而且国家批复的新区也并非普湾新区，而是金普新区，这些都影响了购房者对这个区域的热情。”普兰店某项目营销负责人对记者表示。

据记者从万科海港城了解，该项目一期中的1.1期，其客户有很多来自沈阳、营口等外地投资客户，而除1.1期之外的产品，客户基本上均来自普兰店本地。

“大连的购房者不像国内一线城市的购房者，对于新城新区的概念，往往不那么敏感，他们还是要看到实际的配套才愿意出手。而普湾新区的各项建设非常慢，5年过去了，周边环境的变化并不大。这很难让购房者有信心出手。”上述营销负责人说。

据了解，目前该项目仅开发到2期，从项目2012年1期产品交房入住至今，整个海港城仍然是一片冷清，记者从小区现场看到，整个小区安装空调和窗帘的房子不过5%，小区通往主干道的滨海路上，也很少见到车辆出入。小区门口的201路公交车也仅仅是30分钟才会有一班车。

小区没有业主入住，商业的配套自然也很难生存，即使万科表示海港城商业均为自持且自有商业品牌，但在没有客户的情况下，也大多关张谢客。记者在万科海港城西侧的社区商街看到，万科第五食堂、港湾小厨、社区诊所、咖啡厅、超市等均有醒目的牌匾和相关设备，但除了唯一一个小超市在营业之外，其他店面均在门上贴着大大的“停业”。就连社区诊所，也是仅仅留了一个联系电话，无人值守。海港城的冷清可见一斑。

据万科海港城销售人员向记者介绍，海港城3期规划了大型商业街，但是3期何时开始启动建设，仍需看目前项目一期和二期的销售进度。而不少了解普兰店当地市场的业内人士均不看好该项目。

“普兰店地区的产业发展得非常慢，现在比较有规模的企业也都是普湾新区规划刚出来时，由其他城区搬到此地的，比如固特异轮胎大连公司。一两个稍有规模的企业，也很难带动整体区域的经济。本区域主要的客户来源仍是本地居民的改善需求，包括从平房搬进楼房，小面积商品房换大面积的。但是刚需产品价格因素在普兰店还是决定性的。”上述普兰店某项目营销负责人对记者表示。

政府在2010年进行普湾新区规划时，也进行了相关产业规划，并成功吸引固特异轮胎大连公司进入该区。同时在普兰店湾两侧修建了滨海公园，还将万科海港城项目前的滨海公园命名为万科广场。但无论是环境卖点还是产品品质，都需要以地段价值为支撑，但这一点万科海港城已很难具备。

“普兰店的项目，包括海港城项目如今已很难吸引到外地投资客源。所以再希望其价格回到2011年，也是很不现实的事。因为普兰店对自住需求的承受力有限，而且这两年市区的供应量非常大，很多项目已经降价或推迟入市。普兰店最低的商品房已经在4000元/平方米左右，几乎是万科海港城的一半，而且周围的生活氛围和配套都比海港城要完善。”普兰店另一项目的策划经理对记者表示。

实际上，在海港城项目上，万科更大问题还在于高调入市后的骑虎难下。“由于一期开盘时，以区域最高的的售价入市，且制造了700余套销售业绩。从而导致其后期产品难以定价，如果继续维持高于区域价格的售价，那么在新区前景不明的情况下，很难再会有消费者买单。若大幅度调低售价，又无法对众多老业主交代。但如果就此停止继续开发，那么对前期的客户影响更大。所以我认为没有其他办法，只能等区域转好，不论多久。”大连某营销机构负责人对记者分析。

纵观近日市场,“新城镇化建设”成为众人的关注焦点,新一届政府有关领导人在近期提出走新型城镇化建设道路,希望通过此举来破解城乡二元结构难题。业内人士认为，城市化建设的加快也将会为石膏板这一“大众消费品”行业创造广阔的市场空间。

2011年末我国城市化率达到51.27%,表明我国城市化进程取得重大突破,目前我国已处于城市化中后期,传统基建(铁路、道路)等投资增速趋于稳定,并且新城镇化更加注重“质”,而并非简单意义上“量”的变化,因此与人们生活质量相关的城市配套设施如排水排污系统、城市轨道交通、轻质墙体等新型建材更具备增长空间。预计到2015年城市化率将超过55%。

　　绿色建筑政策推动石膏板行业发展。建筑材料行业整体能耗大,其生产能耗占全国能耗的9%左右,占工业能耗15%左右。我国自2006 年起前先后颁布十余部有关推广新型建材的法律法规及政策。石膏板符合绿色建筑的要求,不仅使房屋功能得到改善以满足居住和办公的特定需求,也与国家节能环保经济发展方向相一致,因此得到国家政策大力支持。

我国人均消费量仍有较大提升空间。2011年我国人均石膏板消费量约为1.5平方米,仅为全球平均水平的三分之二左右,远远低于美国、欧洲等发达国家消费水平。纵向来看,我国石膏板人均消费量从2002 年的0.13 平方米,到2011年的1.5平方米,增长近十二倍,但仍然未赶超全球平均值水平。

众所周知,石膏板主要用于装修,包括住宅、公共建筑、商业地产等,随着我国城市化进程的高速推进,石膏板消费量将呈现快速增加,跟全球发达国家最高年人均消费量相比,我国的石膏板消费还有很大的提升空间,预计到2020年前后,国内人均石膏板消费量将达到3平方米,整个国内市场需求将达到40亿平方米,因此,国内石膏板需求潜力巨大。

【公司价值依旧】

业内人士认为公司在行业内的龙头地位明显,具有较强的竞争能力,未来发展势头良好。公司目前已经在全国各地建立生产线,在2011年底已经达到12亿平方米,其规划的20亿平方米产能也有望提前实现。公司注重品牌推广,扩张和深化了销售渠道,销售网络布局全国。公司由于产能和销量的大幅提升获得了规模优势,成本控制能力强,对潜在进入者形成壁垒。此外,公司拥有的市场份额接近50%,在行业内有较强的议价能力。