城中村的改造2006年

李俊夫，湖南桃江县人，1964年生，北京大学博士后。先后任职于广东省人民政府办公厅、广东发展银行、广州市国土资源和房屋管理局和广州市建设委员会。主要从事城市规划、房地产、地籍、测绘等方面的管理工作，在城市管理、城中村改造、数字城市建设方面研究成果丰硕。

序一

序二

前言

第一部分 城中村的形成

绪言

第一章 城中村概述

第一节 城中村的概念

第二节 国内外学者的相关研究与本书的视角

一、国外学者的相关研究

二、国内学者的相关研究

三、本书的研究视角

第二章 城中村的分布与特征

第一节 我国城中村分布的概况和特点

一、社会形态

二、物质形态

三、经济形态

四、精神形态

第二节 珠江三角洲的城中村

一、深圳

. 二、珠海

三、广州

第三节 其他地区的城中村

一、北京

二、关州

三、石家庄

四、杭州

五、西安

第三章 城中村形成的原因与阶段

第一节 城中村形成的原因

一、快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张

二、制度障碍与管理缺位

三、外来人口的涌人及其居住选择

四、农民素质和利益驱动

第二节 城中村形成的阶段

一、20世纪80年代以前纯粹的农村聚落阶段

二、20世纪80～90年代城一村过渡阶段

三、20世纪90年代以后完全的城中村阶段

第四章 改造——城中村发展的必由之路

第一节 城中村对城市发展的影响

一、积极作用

二、负面影响

第二节 城中村改造的必然性

一、城市土地高效利用的需要

二、加快城市化进程的需要

三、城市社区建设发展的需要

四、城中村自身发展的需要

第三节 土地利用是城中村改造的有效切入点

一、城中村改造中的两个难题

二、做好土地文章可以有效解决城中村改造的两个难题

三、土地利用是城中村改造的落脚点

第二部分 广州城中村

第五章 广州市及其城中村概况

第一节 广州市概况

一、社会经济发展概况

二、城市建设速度迅猛

三、固定资产投资和房地产建设稳步增长

第二节 广州市城中村概况

一、广州城中村的类型分布

二、广州城中村的经济状况

三、广州城中村的社会状况

四、广州城中村的环境状况

第六章 广州市城中村土地利用空间特征

第一节 城中村土地利用空间特征

一、区位状况

二、用地形态

三、城中村土地利用结构变化

四、村经营性用地性质手工艺区际分异

第二节 城中村土地利用空间特征成因分析

一、自然因素

二、区位因素

三、经济因素

四、制度因素

第三节 城中村土地利用空间特征的内涵

第七章 广州市城中村土地利用经济特征

第一节 城中村土地利用类型

一、征用土地

二、村集体土地

三、村民用地

第二节 村集体土地利用的经济特征

一、村集体土地自主经营

二、纯土地出租经营

三、村集体物业出租经营

四、村集体土地经营特征形成的原因

第三节 村民自用土地经营特征

一、村民自用土地经营的概况

二、村民自建铺面经营的特征

三、村民自建住宅经营的特征

四、村民自用土地经营特征形成的原因

第三部分城中村改造策略设计

第八章 城中村改造的理论基础

第一节 地租理论

一、古典经济学地租理论

二、马克思主义地租理论

三、新古典经济学地租理论

第二节 土地资产经营

一、土地资产经营的基本内涵

二、城市土地资产经营的一般内容

第三节 城中村土地资产经营

一、城中村土地资产经营的内容

二、城中村土地资产经营的特点

第九章 城中村改造模式分析

第一节 三种改造形式

一、重建型

二、调整型

三、控制型

第二节 三种改造主体

一、政府

二、开发商

三、村集体

第三节 点评

第十章 土地资产经营与城中村改造——以广州市为例

第一节 广州市城中村改造的特殊性

一、数量多，规模大

二、密度普遍偏高

三、村民对改造存在抵触心理

第二节 广州市城中村改造的新模式

一、村集体主导

二、实施土地改制

三、开展土地资产经营

四、完善政策保障

第三节 案例分析

一、文冲村情况概要

二、文冲村整体改造方案

三、整体改造方案经济分析

第十一章 如何防止新的城中村产生

第一节 实施城乡一体化管理

第二节 解决外来人口居住问题

第三节 高起点编制城市规划

一、用长远的眼光编制规划

二、建立监督机制，用严格的态度实施规划

第四节 健全城市土地供应的管理机制

一、完善城市土地管理机制，运用先进技术进行土地监管

二、政府加强对土地的控制

第五节 重视村民的观念改造和技能培训

主要参考文献

附件一 中共广州市委、广州市人民政府关于加快村镇建设步伐。推进城市化进程的若干意见

附件二 关于城中村改制工作的若干意见

附表

后记 2100433B

《城中村的改造》在总结国内外相关理论、分析国内各主要城市城中村现状及改造思路的基础上，侧重从土地利用的角度分析了城中村形成机制，认为城中村改造的前提是土地改制，并提出了城中村土地和房屋改制的具体政策构架；阐述并运用土地资产经营理论，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路，并对广州市一个城中村的改造进行实证分析；在研究方法上充分运用现代地籍技术和方法，对广州城中村土地利用现状资料进行了大量的采集、整理和分析。

《城中村的改造》注重实践性和可操作性，对于关注和参与城中村改造的城市建设管理部门、房地产企业，尤其是城中村的村民和村干部具有一定的指导意义，对有关大专院校、科研院所的专业人员也具有一定的参考价值。

《城中村的改造》在总结国内外相关理论、分析国内各主要城市城中村现状及改造思路的基础上，侧重从土地利用的角度分析了城中村形成机制，认为城中村改造的前提是土地改制，并提出了城中村土地和房屋改制的具体政策构架；阐述并运用土地资产经营理论，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路，并对广州市一个城中村的改造进行实证分析；在研究方法上充分运用现代地籍技术和方法，对广州城中村土地利用现状资料进行了大量的采集、整理和分析。

《城中村的改造》注重实践性和可操作性，对于关注和参与城中村改造的城市建设管理部门、房地产企业，尤其是城中村的村民和村干部具有一定的指导意义，对有关大专院校、科研院所的专业人员也具有一定的参考价值。

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。 2100433B

序一

序二

前言

第一部分 城中村的形成

绪言

第一章 城中村概述

第一节 城中村的概念

第二节 国内外学者的相关研究与本书的视角

一、国外学者的相关研究

二、国内学者的相关研究

三、本书的研究视角

第二章 城中村的分布与特征

第一节 我国城中村分布的概况和特点

一、社会形态

二、物质形态

三、经济形态

四、精神形态

第二节 珠江三角洲的城中村

一、深圳

. 二、珠海

三、广州

第三节 其他地区的城中村

一、北京

二、关州

三、石家庄

四、杭州

五、西安

第三章 城中村形成的原因与阶段

第一节 城中村形成的原因

一、快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张

二、制度障碍与管理缺位

三、外来人口的涌人及其居住选择

四、农民素质和利益驱动

第二节 城中村形成的阶段

一、20世纪80年代以前纯粹的农村聚落阶段

二、20世纪80～90年代城一村过渡阶段

三、20世纪90年代以后完全的城中村阶段

第四章 改造——城中村发展的必由之路

第一节 城中村对城市发展的影响

一、积极作用

二、负面影响

第二节 城中村改造的必然性

一、城市土地高效利用的需要

二、加快城市化进程的需要

三、城市社区建设发展的需要

四、城中村自身发展的需要

第三节 土地利用是城中村改造的有效切入点

一、城中村改造中的两个难题

二、做好土地文章可以有效解决城中村改造的两个难题

三、土地利用是城中村改造的落脚点

第二部分 广州城中村

第五章 广州市及其城中村概况

第一节 广州市概况

一、社会经济发展概况

二、城市建设速度迅猛

三、固定资产投资和房地产建设稳步增长

第二节 广州市城中村概况

一、广州城中村的类型分布

二、广州城中村的经济状况

三、广州城中村的社会状况

四、广州城中村的环境状况

第六章 广州市城中村土地利用空间特征

第一节 城中村土地利用空间特征

一、区位状况

二、用地形态

三、城中村土地利用结构变化

四、村经营性用地性质手工艺区际分异

第二节 城中村土地利用空间特征成因分析

一、自然因素

二、区位因素

三、经济因素

四、制度因素

第三节 城中村土地利用空间特征的内涵

第七章 广州市城中村土地利用经济特征

第一节 城中村土地利用类型

一、征用土地

二、村集体土地

三、村民用地

第二节 村集体土地利用的经济特征

一、村集体土地自主经营

二、纯土地出租经营

三、村集体物业出租经营

四、村集体土地经营特征形成的原因

第三节 村民自用土地经营特征

一、村民自用土地经营的概况

二、村民自建铺面经营的特征

三、村民自建住宅经营的特征

四、村民自用土地经营特征形成的原因

第三部分城中村改造策略设计

第八章 城中村改造的理论基础

第一节 地租理论

一、古典经济学地租理论

二、马克思主义地租理论

三、新古典经济学地租理论

第二节 土地资产经营

一、土地资产经营的基本内涵

二、城市土地资产经营的一般内容

第三节 城中村土地资产经营

一、城中村土地资产经营的内容

二、城中村土地资产经营的特点

第九章 城中村改造模式分析

第一节 三种改造形式

一、重建型

二、调整型

三、控制型

第二节 三种改造主体

一、政府

二、开发商

三、村集体

第三节 点评

第十章 土地资产经营与城中村改造——以广州市为例

第一节 广州市城中村改造的特殊性

一、数量多，规模大

二、密度普遍偏高

三、村民对改造存在抵触心理

第二节 广州市城中村改造的新模式

一、村集体主导

二、实施土地改制

三、开展土地资产经营

四、完善政策保障

第三节 案例分析

一、文冲村情况概要

二、文冲村整体改造方案

三、整体改造方案经济分析

第十一章 如何防止新的城中村产生

第一节 实施城乡一体化管理

第二节 解决外来人口居住问题

第三节 高起点编制城市规划

一、用长远的眼光编制规划

二、建立监督机制，用严格的态度实施规划

第四节 健全城市土地供应的管理机制

一、完善城市土地管理机制，运用先进技术进行土地监管

二、政府加强对土地的控制

第五节 重视村民的观念改造和技能培训

主要参考文献

附件一 中共广州市委、广州市人民政府关于加快村镇建设步伐。推进城市化进程的若干意见

附件二 关于城中村改制工作的若干意见

附表

后记 2100433B