业主的建筑物区分所有权

文章来源：中顾法律网 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 业主的建筑物区分所有权之评析(中) 杨立新中国人民大学法学院教授 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依 归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国 城市化进程的加速,

1 论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种 较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、 对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分 所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研 究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的 权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共 有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重 要的‘物法性’要素，其与另

共有权问题是建筑物区分所有权制度的核心问题,因共有权问题而引发的纠纷较多,这主要是由于对共有部分的权利义务划分不清而起。因此,论证建筑物区分所有权之共有权的问题,对进一步理解和掌握建筑物区分所有权的有关内容,为共有权问题立法及司法实践提供理论支持有一定帮助。

建筑物区分所有权中共有权的划分在理论界一直有疑义,产生了按份共有说、共同共有说、区别说以及新型说等学说。在理论上明确共有权的性质对司法实务中区分所有权纠纷有重要意义。对于区分所有中共有部分的划分,《物权法》并没有做出详细规定,但随后的司法解释给出了更多的法律规范,为解决实际问题和保护业主权利提供了保障。

1 南阳理工学院文法学院 本科生学年论文 学院（系）：文法学院 专业：法学 学生：查中亚 指导教师：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 论建筑物区分所有权之共有权的思考 姓名：查中亚班级：098111学号：081109009成绩： [摘要]建筑物区分所有权作为一种新型的不动产所有权类型，其区分所有 权之共有权关系的调整中提供的相关法律依据，有效的解决了现实中出现的涉及 建筑物区分所有权纠纷，但由于一些限制性因素，区分所有权相关问题相对比较 尖锐，总体仍不完善，使得权利人无法有效维护保障自己的合法权益，如现行的 物权立法主要就业主有可能侵害共有权的行为进行规制，忽略其他方面业主共有 权利益的侵害。当其他类型的侵权行为发生后，难以有效的维护业主即权利人的 合法利益。本文拟以区分所有

建筑物区分所有权概念的置疑与探讨

当合同的内容脱离了当事人的意思表示而由法官利用经济学原理确定时,这无疑将加大交易成本和司法成本。当法官惯于用价格构成理论解决所有权归属纠纷时,从经济领域中逐渐消失的计划经济幽灵可能就会游荡到法庭上来。

建筑物区分所有权适用问题探析 北京工商大学闫铁钊2007年6月 摘要 建筑物区分所有权是伴随着工业化发展而来的，住宅商品化的推行以及建筑物向多层和高 空发展，也在实践中催生了这一理论的出现，他的出现顺应了历史的发展，同时也对一物一权 传统民法理论提出了极大的挑战并对这一理论的发展做出了极大的贡献，建筑物区分所有权是 以某一特定部分为客体而成立的不动产所有权，学界通说认为其是一种三元结构的复合所有权， 即包括专有权、共有权和成员权三个部分。随着《物权法》的颁布出台,特别是其中对建筑物区 分所有权这一概念予以立法上的确认,就更加完善了我国正在发展的物权体系，对我国进一步建 立民法典是一个非常大的进步与贡献。本文通过对建筑物中相关财产上权利内容进行了深入分 析，重点从两个原则入手，这两个原则本文归结为就近利益原则和专有权最大化原则，为《物 权法》的相关规定的顺利实施提出建议。

关于区分所有建筑楼顶平台的所有权归属,学术上有全体区分所有人共有说和顶楼住户专有说之对立。通过对共有说的逻辑合理性和价值正当性的反思和论证,提出我国物权立法应在坚持楼顶平台一般应推定为共有的前提下,允许特定区分所有人对法律的这种推定予以反证,证明其对楼顶平台享有专有权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通 过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中 华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部 分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有

《民法学》章节练习业主的建筑物区分所有权（含答案） 一、单项选择题 1、对于区分所有人的建筑物（） a.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 b.区分所有人得就共有部分请求分割 c.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 d.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定，甲拥有前截上下 两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前截房屋右侧通行。天井、走廊、 楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法 中正确的是（） a.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系 b.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系 c.乙有优先购买权 d.丙有优先购买权 3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（） a.

建筑物区分所有权作为一种物权,旨在规定静态的物的归属问题,不应当包含成员权这一混合性权利;物业管理中业主的权利是以成员权为核心的权利束,强调的是动态的权利运行。因此,建筑物区分所有权与物业管理中业主的权利是不同性质、不同层次的权利。但它们是紧密联系的,前者是后者的权利基础,反映在立法上,要求《物权法》与《物业管理法》相互协调。

建筑物区分所有权的法律制度既是我国房地产法律领域中十分薄弱的环节,又是关系到我国住房制度改革成功与否和房地产业能否顺利发展的关键所在.其中,建筑物区分所有权与基地利用权一体性的立法确认又成为亟待解决的重要问题.应尽快建立和完善我国建筑物区分所有权法律制度.

房屋所有权制度不完善是当前与物业管理有关的民事纠纷呈多发态势的主要原因之一.本文对与当前物业管理一些常见纠纷相关的建筑物区分所有权制度进行了探讨,并对其完善提出了建议.

本文主要分析了我国建筑物区分所有权立法存在的问题,并对我国建筑物区分所有权立法的完善提出了建议。

对我国建筑物区分所有权人共有权的研究

建筑物区分所有权制度下形成的城市居民小区是现代城市的基本社区单元,也是每一个社区民警的工作重心之所在.了解区分所有这一重要的物权法制度以及该制度下形成的现代城市社区的特点,是做好社区警务工作的重要前提条件之一;区分所有这一现代物权法制度使城市居民小区具有了很多新特点,给社区警务工作带来了多方面的影响与冲击.社区民警应该顺应社会发展潮流,转变思想观念,改进工作方法,锐意进取、大胆创新,才能打开社区警务工作的新局面.

建筑物区分所有权制度下形成的城市居民小区是现代城市的基本社区单元,也是每一个社区民警的工作重心之所在。了解区分所有这一重要的物权法制度以及该制度下形成的现代城市社区的特点,是做好社区警务工作的重要前提条件之一;区分所有这一现代物权法制度使城市居民小区具有了很多新特点,给社区警务工作带来了多方面的影响与冲击。社区民警应该顺应社会发展潮流,转变思想观念,改进工作方法,锐意进取、大胆创新,才能打开社区警务工作的新局面。

多层住宅建筑所涉及的法律问题主要是建筑物区分所有权,其中,共有权是重点,但我国法律对此规定尚为笼统。本文对共有权特点、性质等问题展开深入研究,并就共有权问题提出了自己的立法建议。

建筑物区分所有权是物权法中的一项重要内容,也是理论界和实务界讨论的热点。建筑物区分所有权,是指数人区分一建筑物而各专有其一部,各人就专有部分享有单独所有权。就该建筑物及其附属物的共同部分,推定由各所有人共有。建筑物区分所有权人由于相邻关系和共有关系的存在,为维持和谐生活秩序,必须对区分所有建筑物进行共同管理。为实现这一目的,通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织对建筑物及其附属设施进行管理。

针对地下空间及其建筑的权利归属问题,对现有的相关规定进行了梳理,并对地下空间建筑的人民防空工程权利归属展开分析,在此基础上对住宅小区地下空间建筑的权属争议进行了探讨,以供参考借鉴。

法律制度的设计是重要的,但更重要的是观察和研究法律的实效。就《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"部分条文展开分析后得出以下结论:开发商可以成为业主;任何一个业主在业主大会上可能拥有一票否决权,但是不可能拥有一票决定权;《物权法》规定业主不得以放弃权利为由不履行业主的义务是为了防止搭便车;建筑区划内的绿地和车位等公用面积的比率需确立上限或下限;《物权法》施行后,商业性房地产开发中还可能存在强制拆迁。