外部性理论的城市轨道交通与房地产联合开发政策分析

交通的便利程度是人们在购房过程中必须参考的一个重要指标，因此，交通状况是影响房地产价格的一项重要因素。本文探讨了城市轨道交通对于房地产的影响，对于城市管理者科学规划城市轨道交通路线、合理制定房产税收政策，对于消费者理性选购房产及房地产开发商进行市场投资提供重要的参考价值。

对于经济和社会程度发达的大城市而言,城市轨道交通是城市中较大规模的基础设施建设项目,外部性作用巨大。一、轨道交通的外部性作用分析(一)促进区域经济发展轨道交通建成后,能够有效地加快城域之间的沟通,这为城市经济发展提供了先决条件。作为一个城市,都会有主导产业,作为本区域或者临近几个区域的相同产业的先导或龙头。有了便利的轨道交通,可以以本区域的强势主导产业为中心点,

城市轨道交通对沿线房地产价格的影响

从区域的角度分析北美洲、欧洲和东亚的城市轨道交通与房地产价值的相关研究成果,论述轨道交通所带来的巨大的经济、社会和环境效应。国外关于城市轨道交通对商业物业价值的研究较少,这是值得开辟的研究视角;城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性和时效性;对城市轨道交通与房地产价值的研究非常强调定性与定量的结合。这些成果对我国关于城市轨道交通对房地产价值影响研究具有一定的借鉴意义。

随着城市的建设和发展,城市化步伐的加快,城市交通逐渐的呈现出拥挤现象,城市环境也出现较为严重的污染。城市轨道交通具有高效、准时、容量大并且环保的特点,是大中城市解决城市交通方面问题的有效方式。城市轨道交通建设的过程中对外部环境具有相应的作用,促使周边交通更加发达,促进区域位置价值的提高。因此,对城市轨道交通的房地产影响进行分析,有利于政府土地价格的制定,促使城市交通网络更加合理。文章分析城市轨道交通房地产增值的理论基础,并且对其时空效应机制进行探究。

如何定量评估城市轨道交通开发对周边房地产所带来的增值效应,一直是困扰理论界和实务界的重要问题。以深圳地铁一期为例,从\"区位特征、邻里特征、结构特征\"三方面构建特征价格模型,对其周边房地产增值情况从空间和时间两个维度进行定量分析。实证结果表明,城市轨道交通的空间增值效应显著,影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域,该区域内房地产平均增值19.5%。增值幅度最大的是地铁站点100m区域内的房地产,增幅达37.8%。时间维度上,地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应,而运营期内对房地产价格的影响变为正向,尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值。

近年来,随着城市轨道交通建设日益加快,沿线房地产价格所受影响也日渐明显。为了分析轨道交通对沿线房价的影响程度及规律,以上海轨道交通1、2、3号线为例,分析了沿线房价的分布特征。结果表明,在某些特殊地区由于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响,轨道交通的影响很弱;但排除个别异常值后,轨道交通对邻近站点房产的价格具有显著的提升作用,即离轨道站点越近房价越高,并且越远离城市核心区轨道交通对房价的影响也越大。

本文依据联合开发的模式、土地特征及物业空间布局模式的理论概念,对武汉城市轨道2号线沿线15个站点的物业开发进行规划。将联合开发的模式分为地上综合体型、地下综合体型和区域网络型三类,按土地特征将轨道交通沿线土地划分为a、b、c线,采取线路上部、上盖平台等物业空间布局模式,对不同线域中的物业采取不同的开发形式和布局模式,实现由\"地铁+物业\"联合开发所引致的城市资源环境的协调可持续发展的目标。

城市轨道交通的建设,使沿线的房地产开发得到有力推动。另一方面,由于轨道交通沿线房地产的高度密集,来往客流相当丰富,也为轨道交通的运营提供了有力保障。以广州市轨道交通沿线房地产的实例进行分析,阐述城市轨道交通与沿线房地产开发之间的互动效应。

城市轨道交通通过改善道路通达性所引发的一系列正外部效应，直接影响着沿线地产不同程度的价值增值。文章介绍了城市轨道交通与地产价值的基本内涵，阐述了城市轨道交通对沿线地产价值的影响机理，分析了城市轨道交通对沿线地产价值影响的具体路径。

近年来,我国的城市规模随着经济发展的脚步,开始朝向更为发达、便捷的扩大化发展。城市轨道交通方式的利用率越来越高。为更好的提高这种交通方式为城市居民提供便利的服务功能,以互联网技术为基础的城市轨道交通app被开发出来。由于这类移动终端产品的开发周期较短,对用户的需求考虑不周,导致产品的应用价值无法得到有效实现,因此本文提出了对城市轨道交通app开发与设计的一些想法,希望能对此类应用软件的开发起到一定的帮助作用。

铁道运输与经济　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 铁道运输与经济城市轨道交通对房地产价值影响研究综述　　　　郑捷奋　等 铁道运输与经济 第２５卷　第１０期

发展城市轨道交通的核心问题是筹集资金,而轨道交通的建设会促进沿线房地产的增值,如何将轨道交通的这种外部效益转化为内部效益是需要进行研究的课题。通过对国内外学者关于轨道交通引起房地产价值增加的研究成果,以及轨道交通与土地利用综合开发的实例论述,结合我国的发展实际与存在问题,提出了基于轨道交通的土地利用、增值与返还策略。

铁道运输与经济　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 铁道运输与经济城市轨道交通对房地产价值影响研究综述　　　　郑捷奋　等 铁道运输与经济 第２５卷　第１０期

以天津已运营的地铁3号线和建设中的6号线为例,通过构建特征价格模型定量分析轨道交通带动沿线房地产增值的影响范围和影响程度.总结轨道交通带动沿线房地产增值的时空规律,提出沿线土地的开发时机、开发范围、开发强度等一体化开发策略,为轨道交通建设与土地资源开发协调发展提供参考.

换乘是城市轨道交通系统的一个重要组成部分,它包括轨道交通内部出行换乘和对外换乘,对内则主要为轨道线路与线路间换乘,对外则主要为与常规公交系统间的换乘,全面合理地规划设计好换乘站,可使乘客换乘更快捷、更方便,同时也会提高整个城市的运输效率。为此,文章参考各方面资料,较全面地介绍了城市轨道交通换乘节点的内部换乘方式,同时从协调的角度提出了轨道交通与常规公交换乘协调的基本内涵及其特征。

基于分形理论从城市轨道交通车站加权中位点与城市交通需求加权中心吻合度、城市轨道交通网络与城市道路网络的分形一致性和方向协调性三个方面分别构建城市轨道交通与城市的协调性指标,然后构建综合协调性指标。以宜宾市智能轨道交通规划线网为例,分析了两个规划方案与宜宾市的协调性。结果表明方案一与宜宾市的综合协调性优于方案二,该方法及评价指标能较为全面的评价城市轨道交通与城市之间的协调性,能为选择最优方案提供一定依据,对加强城市轨道交通与城市的协调性也具有一定的指导意义。

全面、深入认识城市轨道交通与房地产开发的互动关系是成功实施两者一体规划、联合开发的理论基础.笔者以寻求轨道交通盈利途径及房地产开发新契机为线索,分析了它们之间的内在联系与作用机理.研究表明,城市轨道交通解决了其节点地区高强度开发所带来的常规交通难以满足的可达性需求,使稀缺的城市中心土地具有某种程度的可替代性,从而增加了优质区位开发用地的供给量;而沿线房地产开发,有助于轨道交通的外部效应内部化以及轨道交通客流量的提高.

在国家有关文件要求和政策指导下,我国城市轨道交通一直规范有序发展。在当前严控地方债务、防范系统性金融风险的大环境下,城市轨道交通进入新的发展阶段,国办发〔2018〕52号文将在今后一段时期指导和规范我国城市轨道交通健康有序发展。按照缓慢发展、加快发展和快速发展3个阶段,总结梳理了国家有关部门颁布的有关城市轨道交通发展的政策性文件。城市轨道交通发展的政策变迁反映了我国关于城市轨道交通发展总体思路的变化。

在我国日益重视公共基础设施建设的形势下,城市轨道交通的低能耗与低污染成为了当前主要发展的绿色交通。作为促进我国城市可持续发展的一项重要建设内容,城市轨道交通的建设投资一直由政府主导,并承担着高额的资金投入,为了能够促进其良性健康发展,通过引入多元化的融资模式以提升其盈利发展,仍未能使其得到实质性的问题解决。为此,通过针对外部效益下的城市轨道交通盈利模式进行相关分析,希望在有效缓解政府财政压力的同时,还能进一步促进我国基础设施建设的良性健康发展。

根据武汉地铁和轻轨的规划及建设情况,预测城市轨道交通系统对武汉市房地产价格、开发格局及物业类别的影响,并总结成几条规律,旨在为政府及房地产业相关人员提供参考,以促进轨道交通与房地产的协调发展。

城市轨道交通是缓解城市道路交通压力的有效途径，客流预测是城市轨道交通建设与设计的基础环节。本文主要对城市轨道交通客流模型展开探讨，并从其特征、机理上提出预测方法。