加油站收购项目房屋建筑物评估说明教学文案

.... 学习.参考 一、房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括：房屋建筑物、构筑物 及其他辅助设施等。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所 示： 金额单位：人民币元 科目名称账面原值账面净值 房屋建筑物1,488,732.371,440,486.00 构筑物及其他辅助设施5,378,435.755,205,800.78 房屋建筑物类合计6,867,168.126,646,286.78 (二)房屋建筑物概况 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年， 共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟 沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何 屯村；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛 达加油站的房屋建筑物分

房屋建筑物评估勘察表 资产占有单位名称：评估基准日:年月日编制人及日期: 明细表序号:复核人及日期: 抗震等级 注：现状分级描述可划分为全新、良好、一般、较差、劣。 竣工时间 长*宽 层高 吊车等级 资产编号 结构类型 建筑面积（平方米） 层数（地下/地上） 项目基本状况 地基基础柱基、满堂、条形、筏片、砼、毛石 朝向 设计单位等级：甲、乙、丙、丁、自行设计 屋面板、瓦、防水 地面石、水泥、水磨石、彩釉地砖、木地板、花 承重构件板、梁、柱、砖、墙 非承重件砖、砼、预制砼 内墙涂料、墙砖、墙纸、布艺 结构部分 顶棚 吊顶：pvc板、纤维棉板、石膏板 龙骨：轻钢、木、铝合金 装修部分 门窗开、推拉、木、钢、铝合金、塑钢、单层、 外墙浆、水刷石、涂料、玻璃幕、铝塑板、墙砖 耐用年限 檐高 跨度 轨高 节点明显开裂 个别部位微裂梁板柱墙坚固 局部部

（一）房屋建筑物评估技术说明 1、评估范围 本次委估的房屋建筑物类资产账面原值2,371,500.00元，账面净 值*******元。账面房屋建（构）筑物1项，总建筑面积700平方米。 2、房屋建筑物概况 房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房，位于西安 市曲江新区**小区。 评估对象位于**小区10302室，总建筑面积700平方米，简单装 修，配套设施齐全，由于评估对象是产权持有单位作为办公用房使用 的，规划用途为住宅、商业，实际用途为办公。 截止评估基准日，评估对象房屋产权证正在办理中，评估基准日 房屋建筑物均处于正常使用状态。 3、评估过程 第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核 对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑 物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。 第二阶段：现场

现如今,随着经济的发展,人们对问题的思考度与重视度逐渐提升,在资产评估方面亦是如此。随着企业改制过程的不断推进,人们也越来越关注房屋建筑物的评估。由于房屋建筑物升值较大,为了避免国有资产的流失,最大程度下保障企业员工的利益与权益,因此,这就要求房屋建筑物的评估必须要合理,从而使得为资产评估合理打好前期基础,然后在进行方法的寻找,最后判断出方法中应该注意的问题。本文分析了房屋建筑物进行精确估值的步骤,以及进行房屋建筑物评估的方法。

固定资产--房屋建筑物清查评估明细表 表5-1-1 共页，第页 金额单位：人民币元 序权证建筑物结建成建筑面积成本单价帐面价值调整后帐面值评估价值增值率备注 号编号名称构年月(m2)(元/m2)原值净值原值净值原值成新率%净值% 本页小计**** 合计**** 资产占有单位填表人：评估人员： 填表日期：年月日 资产占有单位名称: 评估基准日：年月日

索引编号 评估基准日 评估方法 执行 附：1、固定资产-房屋建筑物盘点情况汇总表；2、房屋建筑物评估技术鉴定表；3、建筑物调查勘察表；4、产权证明资料 日期：日期： 项目经理：总评估师： 日期： 评估人员： 2、实际测量房屋建筑物，了解房屋建筑物的建设开工、竣工时间，维修和改、扩 建情况，房屋设计、建筑质量及现行状况、使用效果。 5、房屋建筑物评估一般以一种方法为主，采用其他方法验证。 3、注意房屋的附属设备、设施，并注意与土地使用权项目相衔接，不要重复或遗 漏，尤其要注意租赁的、已摊销完、未建帐和在异地的建筑物 4、选择适用的评估方法，收集市场资料，选定合适的参数，计算评估值，撰写评 估报告。 备注： 清查、核实、评估程序： 1、核对固定资产明细账与总帐、报表余额是否相符 评估基准日评估值 明细账帐面数 明细见清查评估明细表 总帐帐面数 报表帐面数 核定评估基准日

表5-1-1 共1页第1页 金额单位：人民币元 原值净值原值净值原值成新率%净值 评估人员： 评估单价 (元/m2) 合计 固定资产－房屋建筑物清查评估明细表 评估基准日：年月日 资产占有单位名称： 序 号 权证编号建筑物名称结构建成年月 资产占有单位填表人： 填表日期： 账面价值调整后账面值评估价值增值 率% 建筑面积 （m2） 成本单价 （m2）

原值净值原值 xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx --- 账面价值评 权证编号建筑物名称建筑结构建成年月 建筑面积 （m2) 成本单价 (元/m2） 成新率净值 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 取得方式用途 证载权利人 名称 评估价值 增值率 重置单价 (元/m2）备注 详细坐落地 址 跨数层数檐高（米）吊车吨位 吊车轨顶标 高（米） 层高（米） 柱距/开间 （米） 跨度/进深 （米）

房屋建筑物现场作业表 评估基准日：年月日 资产占有单位名称： 工程名称：资产编号耐用年限 竣工时间檐高 长×宽跨度 层高轨高 吊车等级抗震等级 甲、乙、丙、丁、自行一、二、三、四、非等级 足够承载力少量沉降 局部部位开裂节点明显开裂 梁板柱墙坚固个别部位微裂 局部部位开裂节点明显开裂 节点坚固严实少量轻度裂缝 严重裂缝酥软 完整无渗漏个别部位渗漏 较多部分漏雨严重漏雨 平整完好轻度磨损 局部断裂不平残破 完整无损轻度变形 一般翘裂腐朽残破 平整完好轻度剥落 局部风化严重破损 平整完好轻度剥落 局部蚀落严重破损 吊顶：pvc板、纤维棉板、石膏板完整坚固无损轻度变形下垂 龙骨：轻钢、木、铝合金局部松裂老化严重翘裂剥落 使用良好轻度陈旧可用 局部破损基本无法使用 使用良好轻度陈旧可用 局部破损基本无法使用 使用良好轻度陈旧可用

房屋建筑物、构筑物检查表 单位名称： 检 查 项 目 序 号 检查内容检查要求 检查结果 符合（√） 不符合（×） 不符合及主要问题整改要求整改结果 建 筑 与 结 构 1室外墙面是否完好 室外墙面应完好，无裂缝、 渗水等现象。 2 建筑结构是否变 形、裂缝等现象。 建筑结构应无变形、裂缝 等现象 3 落水管和屋面是否 完好。 落水管和屋面应完好 4室内墙面是否完好 室内墙面应完好，无裂缝、 渗水等现象。 5室内顶棚是否完好室内顶棚应否完好 6 楼梯、踏步、护栏、 门厅门窗是否完好 楼梯、踏步、护栏、门厅 门窗应完好 7房屋门窗是否完好房屋门窗应完好，无破损。 建 筑 与 结 构 8 安全出口与通道是 否完好 安全出口与通道应完好 9 安全出口数目、标 示指明安全出口位 置是否完好 安全出口数目、标示指明 安全出口位置应完好 10 安全出口与通

采用成本法评估房屋建筑物时，常采用定额法计价（以下简称定额法）。自从2003年7月1日开始实施国家颁布的《建设工程工程量清单计价规范》（gb50500—2003）（以下简称规范）以来，采用工程量清单法计价（以下简称清单法）也已成为评估人员常用并需要深入研究的课题。

建筑物现场勘查表 名称权证号 座落建成年月建筑面积 结构类型平面尺寸 总层数估价对象楼层朝向 层高/檐高间数占地面积 结构及装修 跨度 基础 外墙 内墙 天棚 楼地面 门窗 屋面 出厦 散水 安装及设备 电 水 暖 消防装置 其他 现场勘查人：时间：

建筑面积结构形式层次 建成时间使用年限层高 一地基、基础1010 墙体 柱 承重梁板层架15 非承重构件10 楼地面7 屋面5 四门窗1010 内外装饰5 其他3 水卫5 电气5 暖通5 特种设备5 进深（民）跨度（工）柱距（工） 开间（民）跨数（工）吊车梁类别 基本分值 鉴定分值 三 五 六 檐 高 鉴定内容鉴定记录标准分值鉴定分值 现场勘察工程师：勘察日期：年月日 二 申报单位资产名称资产编号 房屋建筑物勘察鉴定记录 技术状态系数=（鉴定分值/基本分值）*100%= 备注 15 40 12 8 20

近年来,我国房屋建筑规模和速度不断增长,但是由于建设及后期维护不当,致使房屋建筑使用寿命由五十年逐渐缩短为平均三十年,这种重建设而轻维护造成资源的浪费,虽然物业维修基金在普及,但是效益不佳。如何进行房屋建筑物的维修管理,提高经济社会及环境效益是一个值得探讨的问题。

房屋建筑物现场勘察表 房屋建筑物评估现场勘察表 评估基准日：2013年2月28日 资产占有人：xxx勘查日期：2013年2月28日 资产名称 xxx文昌路民辛巷x号x栋 x单元西x层xx室 房产证号xxxx土地证号 结构类型混合竣工时间2001耐用年限50竣工单方综合造价 建筑面积（平方米）88.26长×宽檐高抗震等级 层数（地下/地上）地上6层层高跨度朝向坐北向南 项目基本状况现状特别说明 结构部分 地基基础 柱基、满堂、条形、筏片、 砼、毛石 足够承载力少量沉降 局部部位开裂节点明显开裂 承重构件板、梁、柱、砖、墙 梁板柱墙坚固个别部位微裂 局部部位开裂节点明显开裂 非承重件砖、砼、预制砼 节点坚固严实少量轻度裂缝 局部部位开裂严重裂缝酥软 屋

索引号：c10-1-2页次： 资产占有单位名称：评估基准日：年月日编制人及日期： 明细表序号：复核人及日期： 资产编号 结构类型竣工时间耐用年限 建筑面积（平方米）长×宽檐高 层数（地下/地上）层高跨度 吊车等级轨高抗震等级 设计单位等级：甲、乙、丙、丁、自行设计施工单位等级：一、二、三、四、非等级 足够承载力少量沉降索引图号： 局部部位开裂节点明显开裂 梁板柱墙坚固个别部位微裂 局部部位开裂节点明显开裂 节点坚固严实少量轻度裂缝 严重裂缝酥软 完整无渗漏个别部位渗漏 较多部分漏雨严重漏雨 平整完好轻度磨损 局部断裂不平残破 完整无损轻度变形 一般翘裂腐朽残破 平整完好轻度剥落 局部风化严重破损 平整完好轻度剥落 局部蚀落严重破损 完整坚固无损轻度变形下垂 局

第08讲房地分估模式下房屋建筑物的评估 （三）房地分估模式下房屋建筑物的评估 房屋建筑物评估值 ＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19） 或房屋建筑物评估值 ＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20） 1.确定重置成本 重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21） 涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税 企业价值评估中涉及 单项房屋 ①如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本 按照不含税考虑。 ②如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。 单项房屋评估 重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种 处理，都需说明重置成本内涵。 （1）建安综合造价的确定 房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。 一般可根据实

企业改制过程中房屋建筑物评估应引起注意的若干问题

第08讲房地分估模式下房屋建筑物的评估 （三）房地分估模式下房屋建筑物的评估 房屋建筑物评估值 ＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19） 或房屋建筑物评估值 ＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20） 1.确定重置成本 重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21） 涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税 企业价值评估中涉及 单项房屋 ①如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本 按照不含税考虑。 ②如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。 单项房屋评估 重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种 处理，都需说明重置成本内涵。 （1）建安综合造价的确定 房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。 一般可根据实

中国石油化工集团公司石油分公司 **第十六加油加气站（加气部分） 工程质量评估报告 工程总监： 编制人： 山东**项目管理有限公司 精品文库 欢迎下载1 一、工程概况 1、工程项目名称：山东省**市第六站 2、工程建设单位：中国石油化工集团公司山东**石油分 公司 3、工程设计单位： 4、施工单位：聊城市**工程有限公司 5、工程项目地点：山东省**市东二环以东南环路以北 6、建筑面积：**平方米 二、工程监理情况 本监理公司依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件 和工程建设承包合同，代表建设单位对施工质量实施了监理。 为了确保工程结构安全和使用功能，重点抓了以下工作： 1、认真审阅了施工单位编制的施工组织设计，要求施工 单位按已审定的施工组织设计中确定的质量保证体系、质量目 标和质量措施，施工单位已认真贯彻执行。 2、施工单位按照工程设计要求、施工技术

加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的 特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对 于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等 具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等） 基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行 评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进 行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全 合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存 在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利 益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个 宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞 是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大 堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开

1 编号：_____________ 房屋建筑物、构筑物拆除合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日 2 甲方（拆房发包方）： 法定代表人： 乙方（拆房承揽方）： 法定代表人： 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等规定， 对范围内的所有建筑物、构筑物实施统一拆除。经双方协商， 为明确双方职责，保证拆房工作顺利进行，签订合同如下： 一、拆房工程项目 1、拆房工程范围： 2、拆除房屋建筑面积约平方米，具体以拆迁协议写明的面积为准，按本 合同确定的单价结算。 二、合同价格 确定拆除旧房建筑面积单价为人民币元/平方米，合计总价人民币（大 写）（￥元）。结算时拆除旧房面