中核房地产开发公司

中核房地产开发公司作为中央国有企业，成立以来，伴随着国家经济体制改革，经历了三个重要的历史阶段。

第一阶段是1994年至1999年。此一阶段，中核房地产开发公司隶属于中国核工业总公司，主要是执行计划经济体制下开发利用核系统内部土地资源，承担总公司安排的有关基本建设项目的建设任务。在此过程中，公司先后在北京、广州、深圳、青岛、四川等地承建和开发了一批建设项目，建筑规模达25万平方米，项目总投资达到 2.9 亿元。

第二阶段是1999年至2012。1999年，中国核工业总公司进行机构调整，中核房地产开发公司正式划归成中国核工业建设集团的全资子公司，公司法定代表人为史光玉，从此，公司进入一个由计划经济迈向市场经济的发展新阶段。此阶段初，公司即明确了以建立现代企业制度为目标，走市场化发展的思路，积极深化企业内部改革，建立与市场经济相适应的管理机制，同时积极投身市场，加快公司发展。特别是近年来，公司布局全国，积极从事房地产开发建设业务，涉足住宅、商业用房、写字楼等多个领域，取得了较好的业绩。从2001年北京金泽大厦建设开始，到2007年山西翼城“翼都·凤凰城”，公司通过参股、合作形式参与开发项目总规模达80万平方米，其中我公司投资开发面积超过35万平方米，极大地壮大了公司规模，提高了公司市场竞争力，使公司步入了一个快速发展的新阶段。

公司坚持以客户为中心，以市场为依托，力争通过好的产品、好的服务赢得客户的信赖，坚持以人为本，努力打造一流团队，不断完善管理机制和提高管理水平。公司总部共有员工29人，其中具有中高级职称院共有17人，占员工总数的60%，公司下设规划发展处、经营开发处、财务处、物业行政处和综合办公室5个职能部门，拥有控股子公司北京核建房地产开发有限公司和参股子公司深圳华泰企业发展有限公司及3个在建项目部。

在全面完成公司“十五”规划后，2006年4月，中核房地产开发公司“十一五规划和2020年远景目标”编制完成，这是中核房地产开发公司改革发展到关键阶段的又一重要举措，极大地鼓舞了士气，增加了全体员工的紧迫感、责任感和使命感，为公司未来的发展指明了方向，描绘了蓝图。

市场不断在拓展、理念不断在创新、企业不断在发展，中核房地产开发公司始终秉承中国核工业责任、严谨的态度和诚信、可靠的品质，精益求精，不断实现新的跨越。

第三阶段，2012年至今，中核房地产公司正式转入中核投资名下。根据中国核工业建设集团公司总经理办公会有关决定，集团办公厅于2012年2月10日印发“核建发[2012]13号”文件，正式将集团公司持有的中核房地产开发有限公司（以下简称“中核房”）100%的股权全部无偿划转至投资公司，本次股权划转时点为2011年12月31日，对应资产为该时点的财务审计值。文件下发后，涉及股权划转、工商变更及管理衔接等方面的工作均在有序进行中。

由投资公司全面整合集团原有房地产业务，是集团公司面向未来发展的转型升级战略的重要组成部分，也是投资公司为集团打造“一个主业、五个平台和一个中心”的立足点之一。此前，投资公司在集团的统一规划与协调下，已与中核房共同开展了大量的前期工作，并合作进行了市场调研与业务领域的衔接。本次股权划转的完成，标志着主要程序性工作已基本结束，相关业务领域全面进入实质性操作阶段。2100433B

房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。

受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的公司相比较，房地产公司有以下几方面特征

经营对象的不可移动性

不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。

业务形态的服务性

无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。

在房地产开发公司从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。

对于房地产中介服务和物业管理公司来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。

经营活动的资金和人才密集性

房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发公司微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果：

一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道；

另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。

所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。

经营活动过程的行业限制性

在房地产公司经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在：

一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。

二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。

三是目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不确定性较强。

四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。

五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。

六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。

中国光大房地产开发公司原为中国光大集团总公司的全资子公司，是光大集团旗下专业从事房地产开发、经营、管理的企业。公司在国家工商总局注册登记，注册资本1.33亿元人民币，总资产逾40亿元人民币。中国光大房地产开发公司根据国务院关于中国光大集团发展金融控股集团的整体要求，于2004年10月进行了公司改革，并正式更名为中国光大房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“光大房地产”），从而使光大房地产成为中外合资的全国性房地产综合开发企业。