预征土地增值税

按照房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。

土地增值税中重要的一点是土地增值税税率，它是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

经市人民政府同意，现将南宁市土地增值税预征率调整如下。

一、对房地产开发企业开发的经济适用住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变。

五、对纳税人直接转让土地使用权的，不采取预征方式征税，直接进行土地增值税清算。

本通知自2009年1月1日起执行，原规定与本通知不一致的一律按本通知规定执行。

广州市政府关于预征土地问题的通知

（穗府（1992）91号一九九二年八月二十八日）

各区、县人民政府，番禺市人民政府，市府直属各单位：

为保证经济发展和城市建设用地，防止乱占滥用，实现城市规划，抑制征地补偿费用急剧上升，保证政府的土地收益，市人民政府决定对已规划了的土地实行预征，为做好预征工作，现就有关问题通知如下：

一、预征土地是政府及其职能部门根据土地利用规划和城市建设的需要，与集体土地所有者签订征地补偿协议，支付一定比例补偿费用的行为。土地预征后，可以有效地把土地控制在政府手中，保证规划的实施，又可以调控土地供求关系，使政府获得较多的土地收益。但预征不是批准征用，建设需要用地时，仍按法定程序批准后，方可使用土地。土地在没有使用之前，仍由农民耕种，不能丢荒，不能搞任何建筑物。

二、拟预征的土地，必须是已经规划部门做了规划或业经规划部门批准的小区规划用地，或者是经市、县（市）人民政府批准的其他重要地段的土地。

三、县（市）预征土地要经县（市）政府同意，由县（市）国土局实施。市区预征土地由市国土局根据城市规划和社会经济发展计划编制预征计划，经市人民政府批准后，由市土地开发中心会同各区国土局实施。

四、预征土地一定要签订补偿协议。签协议时要严格按法定的补偿标准，不得突破市、县（市）人民政府制定的补偿标准。对农民的生产及生活出路要有妥善的安置办法。县（市）预征土地，由县（市）国土局与被征地单位签订协议。市区预征土地，委托市土地开发中心与被征地单位签订协议。

五、预征土地要支付补偿费用。签订征地协议后，可先支付补偿总额的5%至10%的费用，补偿余额，待正式批准用地时付清。

预征的土地两年内未正式征用，从第三年开始每年按统计部门公布的物价指数调整补偿费用。

预征土地时，县（市）可以按预征面积的10%给村留用地，市区可以按预征面积5%至8%给村留用地，用于发展第二或第三产业，安置剩余劳动力的生产和生活。

预征土地的资金，可从土地有偿出让收益中解决一部分，不足部分，由市土地开发中心和各县（市）国土局筹措。以后，从土地收益中偿还本息。

预征土地，是解决因征地周期长而影响建设的重要措施，是用地管理的一项改革。各县（市）、区在预征土地中遇到的问题，请及时向市国土局反映。

按照《土地增值税暂行条例》及其细则的规定，凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都属于土地增值税的征税范围。

在界定土地增值税的征税范围时应注意以下三点：

（一）只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。

（二）只有有偿转让（指出售或以其他方式有偿转让）房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。

（三）地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。