土地增值税清算全流程答疑

第一部分清算实物答疑

一、清算对象的界定

1.合作开发项目中谁是清算单位？

2.房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何确定清算单位？

3.分期开发的项目如何进行土地增值税的清算？

4.单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？

5.土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？

6.土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？

7.如何确定土地增值税的清算单位？

8.投资、联营企业将接受投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？

9.联合开发项目是单独进行清算，还是合并进行清算？

10.非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？

11.不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？

二、转让收入

12.房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？

13.房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

14.房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入？

15.预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？

16.实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？

17.折扣销售应如何缴纳土地增值税？

18.将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？

19.“小产权房”是否征收土地增值税？

20.房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税？

21.合作建房按比例分配是否应缴纳土地增值税？

22.房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否缴纳土地增值税？

23.房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？

24.房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？

25.房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？

26.职工集资建房是否应缴纳土地增值税？

27.房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？

28.税收上的合作建房是如何定义的？房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？

29.对企业兼并转让房地产是否征收土地增值税？

30.土地增值税清算时，尚未开发票的金额也应计入收入吗？

31.房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？

32.企业合并如何征收土地增值税？

33.原有房产、土地自行转让，是否免征土地增值税？

34.转让房地产如何缴纳土地增值税？

35.房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？

36.个人销售住宅是否免征土地增值税？

37.个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？

38.转让旅游设施是否缴纳土地增值税？

39.土地增值税清算如何分情形确认收入？

40.以房地产作价投资需要缴纳土地增值税吗？

41.以土地投资联营进而转让股权的业务是否征收土地增值税？

42.房地产企业在土地增值税清算时，对未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？

43.拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？

44.住房赠与是否缴纳土地增值税？

45.已经进行土地增值税清算的项目，其剩余部分的房屋销售后是否还需要进行土地增值税清算？

46.约定转让税金由受让方承担的，房产转让收入如何确定？

47.商品房对外投资计算土地增值税时如何确定收入？

48.支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？

49.产权无偿转让应如何缴税？

50.如何确定土地增值税的视同销售收入？

51.如何确认土地增值税的清算收入？

52.房地产开发公司以土地投资是否缴纳土地增值税？

53.股权转让是否缴纳土地增值税？

54.以土地使用权投资入股其土地成本如何确认？

55.投资、联营、股权转让是否缴纳土地增值税？

56.企业分立过程中的土地权属转移是否缴纳土地增值税？

57.单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税？

58.自建房产用于公益性捐赠是否缴纳土地增值税？

59.未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳土地增值税？

60.转让集体土地及建筑物是否缴纳土地增值税？

61.房地产企业将车库转让，其收入是否缴纳土地增值税？

62.地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税？

63.房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

64.作为转让收入计税的代收费用在土地增值税计算时是否都允许扣除？

三、扣除项目——取得土地使用权支付的费用

65.国有划拨土地对外有偿转让时是否先缴纳土地出让金？在计算土地增值税时可否作为扣除项目？

66.受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？

67.股东投入的土地在计算土地增值税时如何确定土地成本？

68.企业借款购买土地，土地平整后又出售，借款利息能否计入土地成本？

69.土地分批投入建设如何核算成本？

70.无偿划拨土地成本在计算土地增值税时如何确认？

71.土地投资入股成本如何确认？

72.参加拍卖取得土地，其成本如何确认？

73.股权收购方式取得土地，其成本如何确认？

74.以房换地的土地成本如何确认？

75.分期开发的项目应如何分配土地成本？

76.无发票土地成本如何人账？

77.未开具发票，只有评估报告和验资报告，对增值部分能计入开发成本吗？

78.投资入股的土地是否需要办理财产转移手续？发票由谁开具？

79.按“以地补路”的方式取得土地，其成本如何确认？

80.土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？

81.无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？

82.特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？

83.截至土地增值税清算日，尚未付款的费用可以作为土地增值税的开发成本进行扣除吗？

84.土地使用权再转让如何确认扣除项目金额？

四、扣除项目——土地征用及拆迁补偿费

85.拆迁安置形式不同，应如何处理拆迁补偿费？

86.企业收取的拆迁补差价款是否缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？

87.政府返还的拆迁补偿款是否缴纳土地增值税？

88.拆迁还房如何进行账务处理？

89.含有拆迁补偿回迁房的开发项目，土地会计成本与税收成本如何计算？

90.“拆一还一”涉税事项如何处理？

91.“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入如何确定？

92.“拆一还一”如何进行账务及土地增值税税务处理？

五、扣除项目——前期工程费

93.如何归集和分配前期工程费有利于降低税负？

94.劳务费取得的发票是否可以作为前期工程费计入企业所得税、土地增值税的扣除项目金额？

95.施工工地的垃圾清理费、高压电线拆迁费应记人何科目？

96.挖土石方的费用是计人“前期工程费”还是“建安工程费”？

97.土地开发前发生的平整费用应如何处理？

98.房地产前期工程费有哪些项目？费率是多少？

99.塔吊基础安装应开具何种票据？

……

六、扣除项目——开发间接费

七、扣除项目——建筑安装费

八、扣除项目——基础设施费

九、扣除项目——公共配套设施费

十、与转让房地产有关的税金

十一、与转让房地产有关的费用

十二、税收优惠相关问题

十三、土地增值税额的计算

第二部分特殊事项答疑

第三部分涉税会计答疑

第四部分征收管理答疑

第五部分中介签证答疑

第六部分应知应会

第七部分附录2100433B

土地增值税清算全流程答疑内容简介

《土地增值税清算全流程答疑》解读土地增值税50个有效文件；比较土地增值税和企业所得税40个差异点；解答土地增值税全流程400多个疑难问题。《土地增值税清算全流程答疑》的作者是蔡少优。

土地增值税清算全流程答疑作者简介

蔡少优，福建省税务学校副校长。毕业于中南财经大学税务专业。国家税务总局师资名师成员，房地产税收专家，北京财税研究院研究员，中国注册会计师，中国注册税务师。曾获福建省优秀中青年教师称号。2006年开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获全国税务系统第二批特色培训项目荣誉。主要论著：《遵从税法的涉税制度设计》、《土地增值税清算实务操作指南》，《房地产疑难问题解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》（主编），《会计电算化教程》（主编），《税务检查》，《税务信息技术及应用》等；在《税务研究》、《税务与经济》等刊物发表论文五十多篇。

第一章土地增值税清算管理

第一节土地增值税清算概述

一、土地增值税清算定义

二、土地增值税清算总体要求

三、土地增值税清算条件

（一）应清算条件

（二）可清算条件

四、土地增值税清算单位确定

五、土地增值税清算的前期管理

六、纳税人对土地增值税清算资料的提供

七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理

八、土地增值税清算工作流程

（一）应清算项目的工作流程

（二）可清算项目的工作流程

第二节土地增值税清算审核

一、土地增值税清算审核方式

（一）真实性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值税清算审核内容

三、土地增值税清算单位的审核

四、土地增值税清算具体审核

（一）清算项目收入的审核

（二）扣除项目金额的审核

（三）其他方面的审核

（四）核定征收

第三节土地增值税清算后续管理

一、审核结果告知

二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理

第二章土地增值税清算实务

第一节土地增值税纳税义务人

一、基本规定

二、具体规定

第二节征税范围

一、基本规定

二、具体规定

（一）土地增值税的征收范围

（二）对“赠与”的解释

（三）转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物

（四）对视同销售的规定

三、相关概念

（一）房地产

（二）产权

（三）土地使用权

（四）建筑物和附着物

四、问题解答

第三节计税依据

一、基本规定

二、具体规定

（一）转让房地产收入的确定

（二）扣除项目金额的确定

第四节税率和税额计算

一、税率

（一）条例规定

（二）土地增值税的税率是如何规定的

二、税额计算

（一）细则规定

（二）怎样计算土地增值税应纳税额

三、预征率

第五节纳税地点和纳税期限

一、纳税地点

（一）条例规定

（二）细则规定

二、纳税期限

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

第六节税收优惠

一、条例规定

二、细则规定

三、具体规定

（一）土地增值税的减免税政策规定

（二）普通标准住宅的条件

（三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税

人自行转让房地产的征免税问题

（四）1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（五）关于《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》适用范围的问题

（六）延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（七）个别项目优惠政策

（八）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

（九）关于合作建房的征免税问题

（十）关于企业兼并转让房地产的征免税问题

（十一）关于个人互换住房的征免税问题

（十二）个人销售住房

（十三）中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免规定

（十四）对第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税问题

（十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税问题

（十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税问题

（十七）中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免规定

（十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免问题

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免问题

（二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免问题

（二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免问题

（二十二）汶川地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免问题

（二十四）城市和国有工矿棚户区改造安置住房土地增值税征免问题

（二十五）玉树地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免问题

（二十七）舟曲灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免问题

第七节征收管理

一、征收机关

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

二、纳税申报

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

（四）对房地产开发企业预征土地增值税的规定

（五）土地增值税纳税申报表

三、委托代征与部门协助

（一）委托代征

（二）部门配合的规定

（三）与国有资产管理部门的配合

（四）与土地管理部门的配合

（五）与建设、房地产管理部门的配合

（六）房地产税收一体化管理

四、土地增值税的核定征收

（一）房地产开发企业核定征收的情形

（二）土地增值税核定征收条件

（三）旧房及建筑物转让的核定征收

（四）核定征收的限制

五、税源管理

（一）建立重点税源户监控制度的意义

（二）重点税源户监控工作方式

（三）对重点税源户实施监控的内容

（四）有关工作要求

六、减免税管理

七、问题解答

（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？

（二）如何计算土地增值税增值额？

（三）新建房与旧房如何界定？

（四）土地增值税的核定征收率有何规定？

（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？

（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？

（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？

（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？

（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？

（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？

（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？

（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？

（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办哪些手续？

（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？

（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？

（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？

（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？

（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？

……

第三章土地增值税习题选

第四章土地增值税清算实践案例分析

附录一

附录二

附录三

附录四

第一章土地增值税清算管理

第一节土地增值税清算概述

一、土地增值税清算定义

二、土地增值税清算总体要求

三、土地增值税清算条件

（一）应清算条件

（二）可清算条件

四、土地增值税清算单位确定

五、土地增值税清算的前期管理

六、纳税人对土地增值税清算资料的提供

七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理

八、土地增值税清算工作流程

（一）应清算项目的工作流程

（二）可清算项目的工作流程

第二节土地增值税清算审核

一、土地增值税清算审核方式

（一）真实性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值税清算审核内容

三、土地增值税清算单位的审核

四、土地增值税清算具体审核

（一）清算项目收入的审核

（二）扣除项目金额的审核

（三）其他方面的审核

（四）核定征收

第三节土地增值税清算后续管理

一、审核结果告知

二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理

第二章土地增值税清算实务

第一节纳税义务人

一、基本规定

二、具体规定

第二节征税范围

一、基本规定

二、具体规定

（一）土地增值税的征收范围

（二）对“赠与”的解释

（三）转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物

（四）对视同销售的规定

三、相关概念

（一）房地产

（二）产权

（三）土地使用权

（四）建筑物和附着物

四、问题解答

（一）土地增值税的征税范围是什么？

（二）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？

（三）个人转让住房是否缴纳土地增值税？

（四）未办理土地使用权证转让土地是否要缴纳土地增值税？

（五）建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？

（六）房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？

（七）合作建房如何缴纳土地增值税？

（人）被兼并企业将房地产转让到兼并企业，是否缴纳土地增值税？

（九）个人互换住房是否缴纳土地增值税？

（十）地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？

（十一）转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税？

第三节计税依据

一、基本规定

二、具体规定

（一）转让房地产收入的确定

（二）扣除项目金额的确定

第四节税率和税额计算

一、税率

（一）条例规定

（二）土地增值税的税率是如何规定的

二、税额计算

（一）细则规定

（二）怎样计算土地增值税应纳税额

三、预征率

第五节纳税地点和纳税期限

一、纳税地点

（一）条例规定

（二）细则规定

一、纳税期限

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

第六节税收优惠

一、条例规定

一、细则规定

三、具体规定

（一）土地增值税的减免税政策规定

（二）普通标准住宅的条件

（三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迂，纳税人自行转让房地产的征免税问题

（四）1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（五）关于《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》适用范围的问题

（六）延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题

（七）个别项目优惠政策

（八）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

（九）关于合作建房的征免税问题

（十）关于企业兼并转让房地产的征免税问题

（十一）关于个人互换住房的征免税问题

（十二）个人销售住房

（十三）中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免规定

（十四）对第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税问题

（十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税问题

（十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税问题

（十七）中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免规定

（十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免问题

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免问题

（二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免问题

（二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免问题

（二十二）汶川地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免问题

（二十四）棚户区改造安置住房土地增值税征免问题

（二十五）玉树地震灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免问题

（二十七）舟曲灾后恢复重建土地增值税征免问题

（二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免问题

（二十九）芦山地震灾后恢复重建过程中土地增值税征免问题

（三十）中国邮政储蓄银行改制上市过程中土地增值税征免问题

（三十一）中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税征免问题

第七节征收管理

一、征收机关

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

二、纳税申报

（一）条例规定

（二）细则规定

（三）具体规定

（四）对房地产开发企业预征土地增值税的规定

（五）土地增值税纳税申报表

三、委托代征与部门协助

（一）委托代征

（二）部门配合的规定

（三）与国有资产管理部门的配合

（四）与土地管理部门的配合

（五）与建设、房地产管理部门的配合

（六）房地产税收一体化管理

四、核定征收

（一）房地产开发企业核定征收的情形

（二）土地增值税核定征收条件

（三）旧房及建筑物转让的核定征收

（四）核定征收的限制

（五）严控核定征收，防范税收流失

五、税源管理

（一）建立重点税源户监控制度的意义

（二）重点税源户监控工作方式

（三）对重点税源户实施监控的内容

（四）有关工作要求

六、减免税管理

七、问题解答

（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？

（二）如何计算土地增值税增值额？

（三）新建房与旧房如何界定？

（四）土地增值税的核定征收率有何规定？

（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？

（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？

（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？

（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？

（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？

（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？

（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？

（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？

（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办理哪些手续？

（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？

（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？

（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？

（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？

（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？

……

第三章土地增值税习题选

第四章土地增值税清算实践案例分析

第五章土地增值税部分地方性政策

附录2100433B

本书编者本着务实的原则，翔实地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。 在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事

土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。