土地登记代理机构

土地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度，年度审查主要审查机构的设置情况、人员资格、执业情况、经营业绩及执业纪律等。

(一)土地登记代理机构在年度审查中应提交

(1)《营业执照》副本；

(2)《土地登记代理人职业资格证书》；

(3)《土地登记代理机构人员构成表》；

(4)《土地登记代理机构经营情况表》；

(5)《土地登记代理业务情况表》；

(6)其他材料。

(二)凡有下列情况之一的土地登记代理机构，视为年度审查不合格

(1)未按时办理资质有关登记事项变更登记的；

(2)《土地登记代理人职业资格证书》持证人员数量不足的；

(3)有严重违法经营行为的；

(4)逾期未办理年审的。

对于有土地登记代理纠纷投诉现象，但尚未解决的，可以暂缓年审。待处理完投诉后，方可准予年审。年审不合格的土地登记代理机构责令其停止土地登记代理业务。

每年度的土地登记代理机构年审工作结束后，土地登记代理管理部门将发布公告，向社会公布年审结果。

土地行政主管部门对土地登记代理机构加强管理，实施监督。

(一)实行资质认证管理

根据《土地登记规则》第三十二条的规定，国家对土地登记代理机构实行资质认证制度。具备下列条件的机构可以申请土地登记代理机构资质认证：

(1)具有独立法人资格的土地登记代理机构或土地中介机构；

(2)注册资金50万元以上；

(3)有3名以上取得土地登记代理人资格证书的专职人员。

资质认证须向县级以上土地行政主管部门申请，并经初审后，由省级土地行政主管部门统一报国土资源部审查后，颁发土地登记代理机构资质证书。

土地登记代理机构必须坚持业务台账制度，及时准确地报送报表，签订合同规范，按国家规定合理收费，无违法违章行为。

(二)实行年检制度

土地行政主管部门对土地登记代理机构的业务情况和专业人员条件每年进行一次检查验证，并于每年年初公布检查合格的土地登记代理机构名单，检查验证不合格或无故不参加检查验证的，不得从事土地登记代理服务活动。

(三)实行动态管理

土地登记代理机构的从业人员发生变动，应及时向主管的土地行政主管部门办理变更手续；遗失证件的应到原发证部门申请补发。严禁伪造、涂改、转让《土地登记代理机构资质证》、《土地登记代理人资格证》。

(四)建立财务会计制度

土地登记代理机构应健全财务会计制度，建立会计账簿，编制财务报表。收取服务费应出具统一发票，经营所得应依法纳税。

(五)进行监督检查

土地行政主管部门应对土地登记代理机构的经营活动进行监督检查。土地登记代理机构应按土地行政主管部门的要求提交业务统计报表，如实报告经营情况。

(一)土地登记代理机构的设立

由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此可参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条有关房地产中介服务机构设立的条件规定来确定土地登记代理机构的设立条件：

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的服务场所。

(3)有必要的财产和经费。

(4)有足够数量的专业人员。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

土地登记代理机构的设立还应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定。设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。

设立跨省、自治区、直辖市从事土地登记代理活动的机构，应当符合所在地有关管理部门的规定。

(二)土地登记代理机构的分支机构的设立

国内土地登记代理机构可以根据业务需要，也可在国内其他区域或国外设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。

外国土地登记代理机构可以在中华人民共和国境内设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的、中国政府承认的并允许其在国内执业的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。其分支机构不具有法人资格，外国土地登记代理机构对其在中国境内的分支机构的债务承担责任。

设立分支机构也应经过土地行政主管部门审查和工商登记，应符合国家法律、法规和工商登记管理规定的其他条件。

(三)土地登记代理机构和分支机构的注销

土地登记代理机构和分支机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的土地登记代理机构不再有资格从事土地登记代理业务，注销时尚未完成的土地登记代理业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成；可以终止合同赔偿损失；在符合法规的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。

土地登记代理机构和分支机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

土地登记代理机构和分支机构歇业或因其他原因终止代理活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的土地行政主管部门办理注销手续。

(一)土地登记代理机构有以下权利

(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。

(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。

(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。

(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。

(5)法律、法规和规章规定的其他权利。

(二)土地登记代理机构有以下义务

(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。

(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。

(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。

(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。

(5)严格按照规定标准收费。

(6)接受主管部门的监督和检查。

(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。

(8)法律、法规和规章规定的其他义务。

土地登记代理机构是土地登记代理人执业的场所，是土地登记代理人执业活动的组织机构，两者间存在如下关系：

第一，土地登记代理人与土地登记代理机构之间有执业关系。一方面，土地登记代理人从事代理活动必须以土地登记代理机构的名义进行，不能以个人的名义进行；另一方面，土地登记代理机构必须是由土地登记代理人组成的。

第二，土地登记代理机构与土地登记代理人之间有法律责任关系。一方面，土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一承担责任，土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿；另一方面，由于委托人的故意或过失给土地登记代理机构或土地登记代理人造成损失的，应由土地登记代理机构向委托人提出赔偿请求，委托人向土地登记代理机构进行赔偿后，再由土地登记代理机构向土地登记代理人的损失进行补偿。

第三，土地登记代理机构与土地登记代理人之间有经济关系。由于土地登记代理业务是由土地登记代理机构统一承接的，土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理机构之间签订的。因此，由土地登记代理机构统一向委托人收取佣金，并由土地登记代理机构出具发票。土地登记代理机构收取佣金后应按约定给予具体承接代理业务的土地登记代理人报酬，报酬的形式可以由机构与土地登记代理人协商确定。

土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经登记备案的人员。

土地登记代理人英文名称：Land Registration Agent

取得土地登记代理人职业资格是从事土地登记代理业务和发起设立土地登记代理机构的必备条件。

土地登记代理人职业资格考试简介

土地登记代理制度考试依据文件

人事部、国土资源部联合下发《关于印发<土地登记代理人职业资格制度暂行规定>和<土地登记代理人职业资格考试实施办法>的通知》（人发[2002]116号）。

土地登记代理制度报考条件

凡中华人民共和国公民，具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试。

（一）取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作满4年。

（二）取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代理相关工作满2年。

（三）取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业工作满3年，其中从事土地登记代理相关工作满1年。

（四）取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相关工作满1年。

（五）取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年。

（六）2002年12月18日前以受聘担任高级专业技术职务的人员，可免试土地权利理论与方法和地籍调查2个科目。只参加土地登记相关法律知识和土地登记代理实务2个科目的考试。

《土地登记办法》（国土资源部令第40号）已于2008年2月1日正式施行。为切实贯彻实施《土地登记办法》，关于贯彻实施《土地登记办法》进一步加强土地登记工作的通知，进一步加强土地登记工作，规范土地登记行为，努力实现土地登记法制化、规范化和制度化，有关事项通知 。

一、加强学习和宣传，将《土地登记办法》贯彻落实到实处

新出台的《土地登记办法》，紧密结合《物权法》的贯彻实施，在土地登记程序、内容等方面进行了完善、创新，对建立有中国特色土地登记制度进行了有益尝试。各地要认真组织开展学习、宣传活动，将《土地登记办法》贯彻落实到实处。

要认真开展学习培训。重点组织土地登记机关、登记人员学习《土地登记办法》的新制度、新规定、新措施，使其深刻领会《土地登记办法》的基本原则，准确理解条文含义，熟练掌握相关程序，提高土地登记人员的业务素质。要采取分级负责的方式进行培训，部重点开展省级培训，各省级国土资源管理部门要加强对本行政区域内土地登记人员的培训。

广泛开展宣传活动。各地要加大宣传力度，通过报刊、广播、电视、网络等媒体，采用多种形式，广泛宣传《土地登记办法》，使广大群众了解土地登记的效力和作用，使土地权利人熟悉和了解土地登记的程序和有关要求，提高土地权利人土地登记的积极性和主动性。

实现土地登记工作的平稳过渡。针对土地登记程序和登记机关职责发生的变化，各地应加强研究，探索建立地籍调查与土地登记相衔接的各项工作制度，提高地籍调查专业化和社会化服务水平，确保地籍调查资料能够满足土地登记发证工作的需要。要积极推进土地登记代理制度建设，探索土地登记代理机构和人员的管理方式和方法，切实为当事人申请土地登记提供快捷、安全的中介服务。

二、加强土地登记规范化管理，维护土地登记的严肃性和权威性

严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。

严格执行土地登记人员持证上岗制度。未取得部《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表、土地登记簿上签字。要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，将《土地登记办法》列为继续教育的重要内容。《土地登记上岗资格证》有效期届满的人员，不参加继续教育培训的，不得继续从事土地权属审核和登记审查工作。

建立土地登记人员责任追究机制。土地登记人员应对办理的登记工作负责，对违规操作造成错登、漏登的，要承担相应责任。因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员责任。

规范使用和填写土地登记相关文件资料。《土地登记办法》规定，土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿、土地归户卡的式样由国务院国土资源行政主管部门规定，土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。各级国土资源管理部门应严格按照国土资源部的规定，使用和填写统一的土地登记表格和土地权利证书。要健全和规范土地登记簿的使用和管理，任何土地登记结果都应记载于土地登记簿上。

坚持属地登记原则。各地要严格按照《土地登记办法》确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。

坚持土地登记的统一管理。各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。

三、加强土地登记成果应用，充分发挥土地登记的作用

加强土地登记资料公开查询工作。要扩大土地登记资料公开查询范围，规范查询程序，制定查询收费标准，丰富查询方式，提高查询效率。除提供纸质查询外，有条件的地区应尽快实现信息化查询，并通过网络逐步实现土地登记资料的异地查询，为当事人查询提供便利。同时，要加强与其他专业主管部门的合作，实现信息互通，资料共享，充分发挥土地登记成果的作用。

逐步推进土地登记结果汇交工作。建立国家、省（区、市）、地（市）、县（市）土地登记结果汇交制度，是进一步完善土地登记制度，加强土地登记成果应用的一项重要措施。我部正在开展土地登记结果汇交工作试点，各地应集中力量对现有土地登记成果资料进行规范化整理，为建立全国土地登记结果汇交制度奠定基础，做好准备。

四、扩大土地登记覆盖面，促进土地登记工作健康发展

结合第二次全国土地调查，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作。在第二次全国土地调查中，要全面查清农村集体土地权属状况，及时解决土地权属纠纷，按照农村集体土地所有权登记发证的要求，做到调查一批，登记发证一批，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作，有效保护农村集体合法土地权益。

是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。具体包括：土地所有者、使用者及他项权利者，土地权属性质，土地权属来源，土地使用期限，土地面积，土地坐落及四至，土地用途，土地等级、地价，建筑占地面积，建筑容积率，建筑密度，建筑物类型等。

土地登记的基本程序：不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：

（1）《土地登记申请书》；

（2）申请人身份证明；

（3）土地权属来源证明；

（4）地上附着物权属证明。