套型

近日，国土部和住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》在南京落地，南京规划局发文解套“9050”政策，不再限定住宅套型比例。至此，南京实行了近一年半的“9050”政策正式退出历史舞台。

2015年3月，国土部和住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发[2015]37号)，要求“优化住房供应套型结构，各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求”。

近日，国土部和住建部联合下发的该通知在南京落地，南京规划局下发了《关于调整商品住房套型比例有关规划要求的通知》，通知要求：

一、对于拟出让的居住用地，除涉及政策性住房或省市政府、市规划局有特殊要求外，在出具规划条件时不再限定住宅套型比例。

二、对于已出具规划条件但尚未出让的居住用地，规划条件中有住宅套型比例要求的，由用地处会同法规处、编研中心，对已出具的规划条件中套型比例要求进行调整。

溧水、高淳区范围内的相关项目可参照执行。

三、对于已出让商品住房项目，建设单位如需调整住宅套型比例，应在申报规划设计方案审批时提出书面申请。如不涉及政策性住房等特殊规定的，各分局、受委托单位可直接办理规划手续。

据悉，自从2014年2月21日，南京国土资源局正式发布“土地出让模式调整”政策之后，“9050”就成了南京土地出让新政的代名词。政策明确要求，今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。然而至此，南京实行了近一年半的“9050”政策“被解套”，正式退出历史舞台。

如同国土部和住建部联合下发的通知中所述，政策要立足市场实际需求。虽说南京“9050”政策落地之初是为了在土地供应源头着手，强制性增加中小户型供应，缓解供求失衡中最突出的中小户型供应紧张问题并借此稳定房价，保护了刚需。但“9050”政策执行至今早已不适合目前的市场环境。

由于9050”政策的实行，当前中小户型的供应量过大，产品同质化严重，去此类库存的压力已经很大，所以如今在此基础上强制增加供应显得并不必要。

据统计，从2014年2月21日“9050”政策出台至2015年7月底，南京60-90平米户型商品住宅成交面积为345.31万平方米。而90-120平米户型的则为396.22万平方米。这两个户型在全部成交户型中所占比例分别为30%和34%，小户型成交面积实际上更少。如果纯粹以90平米为分界岭，90平米以上户型面积所占比例更是高达70%。90平米以下小户型成交面积劣势明显。

而随着再次降准降息、二套房公积金政策松绑和房地产项目资本金比例下调等宽松政策相继出台后，在改善需求扩大、市场渐趋火热的当下，“9050”政策在一定程度上也不符合市场实际供需，压缩了改善房源的供给，进而推高了价格。

虽说“9050”政策退出历史舞台是大势所趋，但在其退出之后留给南京开发商们的确是来不及调整规划的项目。有开发商表示：尽管“9050”取消是一个顺应市场的好事，但目前规划和产品都已定下来了，调整项目规划已经很难。