汕头经济特区村民住宅建设用地管理条例

第一条　为加强汕头经济特区（以下简称特区）村民住宅建设用地管理，适应特区城市规划区内农村向城市过渡的需要，根据国家、省有关土地管理法律、法规，结合特区实际，制定本条例。

第二条　凡特区范围内的村民个人（含回乡落户的复退军人、华侨、港澳台同胞）建造住宅及其附属设施，需使用农村集体土地的，均适用本条例。

本条例所称村民，是指特区范围内具有农村户口或者转为城市户口而仍然享受在划留集体土地上建造住宅待遇的居民。

第三条　汕头市国土房产部门是市人民政府管理特区村民住宅建设用地的职能部门，负责本条例的组织实施和检查监督。

第四条　特区村民住宅建设用地，应遵循禁止占用基本农田保护区土地，严格控制使用耕地，充分利用原有宅基地和村内空闲地的原则。

凡可以利用荒地、山地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

第五条　特区村民的住宅建设，必须符合特区土地利用总体规划、城市总体规划和乡村建设详细规划。鼓励兴建城市型、楼房化的集体公寓和住宅小区。

第六条　特区村民住宅建设用地实行计划指标管理。

村民住宅建设用地计划指标由市国土房产部门统一控制，并按年度下达给各区，由各区分解下达到各街道、各村（居）。

对下达的村民住宅建设用地计划指标，任何单位和个人均不得突破，不得串用。

第七条　村民因拆户、人口增加或现有住宅用地未达到本条例规定标准等原因，需占用农村集体土地进行住宅建设的，可申请使用村民住宅建设用地计划指标。

村民属自解放以来未新建住房、腾退侨房以及新旧住房面积合计每人平均在10平方米以下的，其住宅建设用地在年度用地计划指标内给予优先安排。

第八条　村民住宅建设申请用地计划指标，按下列程序办理手续：

（一）由户主向所在地村（居）民委员会提出书面申请，填写住宅用地申请表，如实提供家庭居住情况、建造计划和建房资金等情况；

（二）村（居）民委员会根据年度用地计划指标，对符合条件的进行调查，组织评议，并提出意见报街道办事处；

（三）经街道办事处审核同意的，由村（居）民委员会持审核同意文件向区国土房产部门提出申请，并由区国土房产部门将分配对象、条件、面积等情况送市国土房产部门审批；

（四）规划部门根据市国土房产部门的批文，按乡村建设详细规划的要求进行选址定点，核发《建设用地规划许可证》，并出具用地规划红线图；

（五）市国土房产部门根据规划要求对村民住宅用地予以批复，并发给《非农建设用地许可证》；

（六）村（居）民委员会将批复的结果和住宅建设用地分配情况向村民张榜公布。

村民住宅建设使用市国土房产部门划留的村集体用地的，按有关规定办理审批手续；使用原有宅基地建设住宅的审批手续，由市人民政府另行规定。

第九条　村民申请住宅建设用地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）出卖、出租住房的；

（二）不合理分户，超前申请用地建房的；

（三）不符合法定结婚年龄早婚和违反计划生育的；

（四）原住宅建设用地达到本条例规定标准的；

（五）按国家、省有关规定不得申请住宅建设用地的其他行为。

第十条　村民住宅建设用地的标准，严格实行定额控制，按新旧房占地面积合计，每户最多不得超过60平方米，具体标准如下：

（一）以户口簿的常住人口为依据，按基底投影面积，户4人以下（含4人）每户用地最高限额50平方米，户5人以上（含5人）每户用地最高限额60平方米；

（二）回乡定居的侨胞和港、澳、台同胞申请住宅建设用地的，可适当放宽限额，放宽幅度不得超过前项规定限额的20%；

（三）村民住宅区内的市政道路、小区道路、建筑间距、绿化等用地根据规划部门的要求核定，由村（居）民委员会集体统一承担，并纳入市国土房产部门下达的年度村民住宅建设用地计划指标。

第十一条　村民原使用的住宅建设用地超过本条例第十条规定标准的，其超过部分应在旧村改造和分户时抵除或收回。

村民原有住宅建设用地未达到本条例规定标准，经申请并获批准重新分配达到用地标准的住宅建设用地的，应当同时退出原有的住宅建设用地。

第十二条　特区范围内的原有村庄，应按统一规划、合理分布、综合配套的原则，有计划、有步骤地实施城市化改造建设。

鼓励村民将各自的定额宅基地在服从规划的基础上组合兴建多层集体公寓。

开发单位可以出资与村（居）民委员会合作建设，开发单位投资分得的房地产可作为商品房销售，并按规定交纳税费。

第十三条　村民经批准在定额标准内的住宅建设，其市政设施建设配套费和市政建设费按核定应征全额的15%计收。

集资建设集体公寓的，其市政设施建设配套费和市政建设费按核定应征全额的10%计收。

属旧村改造的村民住宅建设，其市政设施建设配套费和市政建设费给予全额免交的优惠。

本条优惠规定不适用于商品房开发部分。

第十四条　村民住宅建设使用集体土地的，应征收宅基地使用费。宅基地使用费按《汕头经济特区征地补偿规定》的征地补偿标准，由村（居）民委员会一次性收缴，用于乡村基础设施建设或公益福利事业建设。

第十五条　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用集体土地建住宅的，市国土房产部门应责令违法者退回非法占用的土地，限期拆除或没收在非法占用土地上的建筑物及其他设施。

第十六条　出卖或以其他形式非法转让村民住宅建设用地的，由市国土房产部门对违法者没收其非法所得，限期拆除或没收该土地上新建的建筑物和其他设施，并可按其非法所得的50%处以罚款。

第十七条　无权批准或超越权限批准村民住宅建设用地的，批准文件无效，对非法批准占用土地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准占用的土地，由市国土房产部门按本条例第十五条的规定处理。

第十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十九条　本条例自公布之日起施行。1994年8月31日汕头市第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《汕头市市辖区村民住宅建设用地管理规定》同时废止。

汕头市人民政府令

第158号

《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》已经2014年10月10日汕头市人民政府第十三届54次常务会议通过，现予公布，自2014年12月1日起施行。

市长 郑人豪

2014年10月14日

汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法

第一条 为规范农村村民住宅建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。

第二条 在特区范围内使用集体所有土地建设农村村民住宅及其监督管理等活动，适用本办法。

第三条 城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门按照各自职责负责农村村民住宅建设的规划、用地和建筑管理工作。

发展和改革、环境保护、公安消防、城市综合管理、城市管理行政执法、房产等行政管理部门以及镇人民政府（街道办事处）按照各自职责，做好农村村民住宅建设管理的相关工作。

第四条 农村村民住宅建设遵循以下原则：

（一）符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；

（二）节约、集约利用土地，适度集中布局；

（三）建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。

编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。

本条第一款第三项规定的农村村民住宅通用设计图，由市城乡规划行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村（居）民提供。

第五条 农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第六条 在城市（镇）规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地（含本办法施行前已分散布局的宅基地，下同）进行农村村民住宅建设的除外。

在城市（镇）规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村（居）民自建。

第七条 在城市（镇）规划区内由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。

鼓励村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。

第八条 城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，按照下列规划技术指标执行：

（一）村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.容积率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不大于4.0，其他地区不大于3.5；

2.建筑密度：不大于40%；

3.绿地率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不小于25%，其他地区不小于20%；

4.停车率：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城不小于总建筑面积的15%，其他地区不小于12%；

5.其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。

（二）村（居）民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.建筑层数和层高：中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区的区政府所在地以及南澳县县城建筑层数不得超过6层，其他地区不得超过4层。建筑层高首层不超过4米，其他层高不超过3.5米。

2.建筑主朝向间距宜不小于建筑高度的0.7倍且不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。对因用地指标或者建设现状等客观条件限制无法满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全的要求，并征得相邻村（居）民同意。

3.临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路的住宅退让道路红线应当不少于6米。

第九条 农村村民住宅建设的审批管理遵循重心下移、简化程序、方便群众的原则。

第十条 农村村民住宅建设涉及审批部门应当按照职责做好相关审核工作，其中：

（一）城乡规划行政管理部门负责审核：

1.是否符合城乡规划；

2.建筑面积、建筑层数、建筑间距、建筑高度等技术指标是否符合要求；

3.依法应当审核的其他内容。

（二）国土资源行政管理部门负责审核：

1.是否符合宅基地管理相关规定；

2.是否符合土地利用总体规划；

3.是否已办理用地手续；

4.依法应当审核的其他内容。

（三）住房和城乡建设行政管理部门负责审核：

1.自行委托设计的，设计单位是否符合资质要求；

2.是否需要申领施工许可证；

3.依法应当审核的其他内容。

第十一条 村（居）民自建农村村民住宅的，由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门委托镇人民政府（街道办事处）办理审批手续，并向委托的行政管理部门备案；暂时不具备委托条件的，由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门报本级人民政府批准后，可以继续由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门办理审批手续。

第十二条 村（居）民自建农村村民住宅且尚未实行委托审批的，以及村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，实行牵头部门统一收件和答复，相关审批部门提前介入、集中联审。集中联审可以采取会议研究、书面征求意见等形式，采取书面征求意见形式的，参与联审有关行政管理部门应当在十五个工作日内答复牵头部门。

前款规定的牵头部门，在金平区、龙湖区为市城乡规划行政管理部门，在其他区（县）由区（县）人民政府指定。

第十三条 村（居）民自建农村村民住宅的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

（一）向所属村（居）民委员会递交申请材料。

（二）村（居）民委员会应当将申请人现居住情况及申请建房等情况公示十个工作日以上，无异议或者异议不成立的，经村（居）民委员会签署意见后，报送镇人民政府（街道办事处）。

（三）镇人民政府（街道办事处）受城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门委托办理审批手续的，应当自受理申请之日起二十个工作日内对申请材料进行审核，符合条件的，办理核发乡村建设规划许可证等审批手续；不符合条件的，书面通知村（居）民委员会，由其书面告知申请人并说明理由。尚未实行委托审批的，按照以下程序办理：

1.镇人民政府（街道办事处）自受理申请之日起五个工作日内进行审核，符合条件的，提出审核意见报送牵头部门；不符合条件的，书面通知村（居）民委员会，由其书面告知申请人并说明理由。

2.牵头部门应当自受理申请之日起二十个工作日内，组织城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门进行联审，联审意见认为符合条件的，核发乡村建设规划许可证，需要办理土地、施工等审批手续的，由国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门根据联审意见办理；不符合条件的，书面通知镇人民政府（街道办事处），由其组织村（居）民委员会书面告知申请人并说明理由。

第十四条 村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

（一）提出集中建设方案和分配方案并公示十个工作日以上，无异议或者异议不成立的，经村（居）民会议或者村（居）民代表会议讨论同意，并由村（居）民委员会签署意见后，报送镇人民政府（街道办事处）；

（二）镇人民政府（街道办事处）应当自受理申请之日起五个工作日内进行审核，符合条件的，提出审核意见报送牵头部门；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由；

（三）牵头部门应当自受理申请之日起二十个工作日内，组织城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、发展和改革、环境保护、公安消防等行政管理部门进行联审，联审意见认为符合条件且不需办理建设工程基本建设审批手续（以下简称基建审批手续）的，办理规划许可等审批手续；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

按照前款第三项规定联审后，认为符合条件但依法需要办理基建审批手续的，由城乡规划行政管理部门出具规划审批意见，参与联审有关行政管理部门将办理基建审批手续依法需向本部门提供的材料书面告知牵头部门，牵头部门将规划审批意见和办理基建审批手续依法需要提供的材料一并书面通知镇人民政府（街道办事处），由其组织申请人向有关行政管理部门办理基建审批手续，相关部门应当按照联审意见依法办理。

第十五条 申请人在办理农村村民住宅建设审批手续时，应当向镇人民政府（街道办事处）提供以下材料：

（一）农村村民住宅建设申请表；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）村（居）民委员会签署的书面同意意见，属村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，还需提供集中建设方案和分配方案；

（四）宅基地使用权证明材料或者国土资源行政管理部门的审核意见，属改建、扩建或者翻建原住宅的，还需提供原住宅的权属证明材料；

（五）拟建住宅可能影响邻里等相关利害关系人合法权益的，需提供相关利害关系人的书面同意意见，书面同意意见应当经公证或者村（居）民委员会见证；

（六）住宅设计图，建筑层数在二层以上的，应当由具备资质的建筑设计单位或者个人设计或者选用通用设计图；

（七）参与联审有关行政管理部门要求提供的其他材料。

第十六条 农村村民住宅未依法办理规划许可或者其他建设审批手续的，不得开工建设。

第十七条 建设单位或者个人应当自取得规划许可证件之日起一年内依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

第十八条 规划许可证件应当明确建设用地位置、建设规模、规划用地界线及面积、使用功能、建筑高度、建筑间距要求等内容。

建设单位或者个人应当按照规划许可证件的规定进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当依法向城乡规划行政管理部门申请办理变更手续。

第十九条 农村村民住宅开工建设前，建设单位或者个人应当向城乡规划行政管理部门申请验线。城乡规划管理部门应当自受理申请之日起十个工作日内进行验线。

农村村民住宅建设竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划许可证件的内容，向城乡规划行政管理部门申请核实。

城乡规划行政管理部门可以委托镇人民政府（街道办事处）实施规划验线和核实。城乡规划行政管理部门已经委托镇人民政府（街道办事处）办理规划审批手续的，应当一并委托其实施规划验线和核实。

第二十条 农村村民住宅建设工程未经城乡规划行政管理部门核实合格的，建设单位或者个人不得组织验收和投入使用，有关部门不得办理工程质量竣工验收备案、权属登记等手续，供水、供电、燃气等单位不得办理相关开户接入手续。

第二十一条 村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设的农村村民住宅竣工验收合格后，应当按照经村（居）民会议或者村（居）民代表会议讨论通过的分配方案分配住房，分户办理权属登记手续。

第二十二条 农村村民住宅建设规划档案由城乡规划行政管理部门管理，并按规定移送城建档案管理机构。

第二十三条 相关行政管理部门和镇人民政府（街道办事处）应当将农村村民住宅建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等向社会公开。

村（居）民委员会应当将村（居）民建房申请和审批情况在村（居）务公开栏上进行公示。

第二十四条 相关行政管理部门和镇人民政府（街道办事处）应当向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全、减灾防灾、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村村民住宅建设，有条件的地区可组建农村村民住宅建设技术服务机构，为农村村民住宅建设服务。

第二十五条 城乡规划行政管理部门、城市管理行政执法部门和镇人民政府（街道办事处）应当加强对本辖区内农村村民住宅建设情况的监督检查，有关单位和个人应当配合监督检查，如实提供与监督检查事项有关的文件、资料。

村（居）民委员会发现本辖区内的农村村民住宅建设存在违法情形的，应当立即制止并报告镇人民政府（街道办事处）处理。

第二十六条 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村村民住宅建设，在镇辖区范围内的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法强制拆除，城乡规划行政管理部门应当予以配合；在街道辖区范围内的，由城乡规划行政管理部门责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法强制拆除，街道办事处应当予以配合。

前款规定由城乡规划行政管理部门查处的城乡规划违法行为，在实行城市管理相对集中行政处罚权制度的区域，由城市管理行政执法部门负责查处。

第二十七条 本办法自2014年12月1日起施行。

第一条 为加快城镇化发展，强化农村村民住宅建设用地管理，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障农村村民的合法权益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条 农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条 各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条 农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条 农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条 农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条 农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条 农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条 乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条 农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条 农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书}）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条 农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条 农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条 新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条 农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条 农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条 农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条 村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条 违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条 违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第二十五条 实施农村村民住宅用地、建设（规划）管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第二十六条 本办法自 2004年 12月1日起施行。