评估时点原则简介

市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

比如，房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。2100433B

1独立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5最高最佳利用原则 6谨慎原则

（来自于房地产评估师考试教材）

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

[编辑]房地产评估的程序

1、明确评估基本事项

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果

6、撰写评估报告

建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

替代原则

建筑物价格也同样遵循替代规律。特别是商品化建筑物，如商品化住宅、别墅、写字楼等，其价格受其他具有相同使用价值的同类型建筑物价格所牵制。即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。

根据建筑物评估的替代原则，在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。

最有效使用原则

由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式能为权利人带来差异很大的收益，且随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。因此，按照这一原则，在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化，如果具备这样的条件，就可以按潜在的可能的最有效利用途径来评估。但应当注意，应用这一原则时，必须要符合国家法律、法规和政策的规定。

供需原则

房屋建筑物在实现商品化后，如同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降。如北京市，2008年以来随着住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓励建设安居工程和经济适用房建设，使商品住宅价格呈现稳中有降的态势。而写字楼随着市场供应数量的增加，其售价或租金价格下降的趋势最为明显。但是，我们还应注意到，由于建筑物具有不可位移性的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，其具有一定的价格独占性。

房地合一原则

尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面。

1.房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。

2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。2100433B