南宁市物业专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

第四条市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。

第五条市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。

物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。

第二章交存

第六条业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第七条业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：

（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。

第八条售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第九条开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第十条新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金：

（一）需办理商品房预售许可的，在办理预售许可前；

（二）需办理商品房现售备案的，在办理现售备案前；

（三）本办法实施前已办理商品房预售许可的，在办理现售备案前。

业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

第十一条已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

第十二条物业购买人未按照本办法的规定交存物业专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。

第十三条交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理：

（一）业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取物业专项维修资金交存通知单；

（二）业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金，取得物业专项维修资金交款凭证；

（三）业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

第十四条业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期物业专项维修资金数额。

物业专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的，由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

第十五条本办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。

业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

第三章管理

第十六条业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

第十七条业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业管理单位或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）物业专项维修资金账目管理办法；

（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

第十八条管理机构应当在办理物业专项维修资金划转备案手续后5个工作日内书面告知市财政部门。

市财政部门应当在5个工作日内通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户，将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户，并由管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。

第十九条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

第二十条有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）房屋所有权发生转移的；

（三）物业专项维修资金账目责任人发生变更的；

（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；

（五）其他发生变更的事项。

第二十一条房屋灭失的，按照下列规定返还物业专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的物业专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十二条管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十四条物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。

第四章使用

第二十五条物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。管理机构代管专项维修资金的管理费用，由市财政部门核定。

第二十六条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；其中，业主承担的部分，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。

物业专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十七条物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十八条按照本办法使用物业专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

（一）单项维修工程费用超过1万元；

（二）一次性使用维修资金总额超过1万5千元；

（三）其他依法应当进行项目审价的工程。

第二十九条物业专项维修资金未划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业管理单位的，由相关业主提出使用方案。

（二）使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。

（三）物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。

（四）物业管理单位或相关业主持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。

（五）管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料，向市财政部门申请拨付核定预算金额70%的费用；市财政部门应当于收到管理机构申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。

（六）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。

（七）维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额:

1、工程决算单;

2、维修和更新、改造工程的发票;

3、相关业主意见反馈表；

4、维修费用分摊明细表；

5、其他相关材料。

第三十条维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第三十一条物业专项维修资金划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业管理单位的，由业主委员会提出使用方案。

（二）使用方案应当在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。

（三）物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。

（四）物业管理单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。

（五）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案。

（六）业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。

（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

（八）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。

第三十二条物业专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。

维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程，应当经审计后方可办理相关结算手续。

物业所在区域内没有物业管理单位和未成立业主委员会的，由所在城区负责房产管理的行政主管部门代为组织维修。

第三十三条下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十四条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）按规定计取的物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第五章法律责任

第三十五条开发建设单位违反本办法第十条规定，不预交物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。

第三十六条违反本办法的规定，业主不交存或不续交应分摊的物业专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。

经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令其限期交存。

第三十七条违反本办法规定挪用物业专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业管理单位挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十八条市房产主管部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条因物业专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第六章附则

第四十条本办法所称专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本办法所称建筑物总面积是指专有部分面积总和。

第四十一条经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房按照本办法有关商品房的规定交存物业专项维修资金。

第四十二条本办法施行前，已按有关规定或合同约定归集物业专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

第四十三条市辖县物业专项维修资金的交存、管理、使用，参照本办法执行。

第四十四条本办法自2009年11月1日起施行。

西宁市物业专项维修资金管理办法

西宁市物业专项维修资金管理办法第一章 总 则

第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，建立城市物业专项维修保障机制，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住房、经济适用房、单位集资建房、拆迁安置房和已售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主或者单幢物业内业主及与之结构相连的非物业业主共有的部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主或者物业业主及有关非物业业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金遵循依法交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。

第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责对本市物业专项维修资金的指导和监督工作。

市财政、审计部门按照各自职责负责对物业专项维修资金的财务管理和审计监督工作。

西宁市物业专项维修资金管理办法第二章 资金交存

第六条 下列物业的业主应当按照规定交存物业专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第七条 物业管理区域内，不属于全体业主所有的车库以及其他非住宅物业的所有人应当按本办法第六条规定交存物业专项维修资金。

第八条 物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交存物业专项维修资金。

第九条 新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期物业专项维修资金按照以下标准交存：

（一）多层住宅（未配备电梯）按每平方米60元标准交存；

（二）多层住宅（配备电梯）、别墅按每平方米70元标准交存；

（三）小高层、高层住宅、办公用房按每平方米80元标准交存；

（四）车库、商业用房按每平方米90元标准交存。

前款所列首期物业专项维修资金交存标准，可以根据本市住宅建筑安装工程造价变化情况适时调整，由价格行政主管部门组织听证、审核后，经市人民政府批准后公布实施。

第十条 已售公有住房的维修资金，由售房单位和购房人分别按下列标准交存：

（一）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

（二）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为本市房改成本价的2%。

第十一条 首期物业专项维修资金可以由业主交存，也可以由业主委托开发建设单位代收代交，并按下列方式交存：

（一）已售出的房屋，业主或者开发建设单位应当在办理商品房买卖合同备案之前，按本办法第九条规定将专项维修资金一次性存入物业专项维修资金专户，凭足额交清的凭证办理商品房买卖合同备案。

（二）未售出的房屋及未足额交存物业专项维修资金的房屋，开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第九条规定一次性足额存入物业专项维修资金专户，凭市房产行政主管部门出具交清凭证办理房屋所有权初始登记。

购房人凭市房产行政主管部门出具的分户交款凭证办理房屋所有权登记。

商品房在销（预）售时，开发建设单位与购房人应当在销（预）售合同中约定专项维修资金的交存事项。

第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，在办理房屋所有权登记时，市房产行政主管部门应当予以催缴。

第十三条 本办法实行前未建立维修资金的商品房、维修资金账户余额为零的已售公有住房、经多次使用账面余额不足首期交存30%的住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准补建，直至分户账中资金余额累积到本办法第九条规定的交存标准为止。

第十四条 续筹资金由物业服务企业或者业主委员会按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至专户，存入业主明细户。

第十五条 业主拒不履行续筹义务的，物业服务企业或者业主委员会可以按《西宁市物业管理条例》中规定的业主权利和《管理规约》及《业主大会议事规则》中对其共同管理权的行使予以限制。

第十六条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）共用设施设备报废后回收的残值。

西宁市物业专项维修资金管理办法第三章 资金使用

第十七条 物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、方便快捷、受益人与负担人相一致的原则。

第十八条 物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家规定和物业服务合同已载明在物业服务费中列支外，可以在专项维修资金中列支。

保修期限自房屋竣工验收合格之日起计算。

第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章以及国家和省有关规定中明确有关单位和个人承担的费用。

第二十条 专项维修资金的支出由业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

第二十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个物业区域的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或者部分物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十二条 需要使用物业专项维修资金的，由业主委员会、物业服务企业、相关业主或者社区根据维修项目提出维修资金申请使用方案，经专项维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，组织施工单位进行维修改造。施工完毕后由市房产行政主管部门将所需资金划转到维修单位。

维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。

维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定，报市人民政府批准后实施。

第二十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的，不得申请使用维修资金，按照第十三条、第十四条的要求续筹后方可申请使用。

第二十四条 市房产行政主管部门应当从全市物业专项维修资金统一管理产生的增值收益中建立应急资金机制，除按规定支付业主利息和正常的管理费用外，其余收益作为应急资金，实行分账核算，用于已建立物业专项维修资金的物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。

未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额不足的物业项目，需按照第十三条、第十四条的规定续筹后方可使用应急资金。

市房产行政主管部门可以根据应急需要建立紧急抢修工程施工企业备选库。

西宁市物业专项维修资金管理办法第四章 资金管理

第二十五条 业主大会成立前，住宅物业、非住宅物业的业主交存的专项维修资金，由市房产行政主管部门代管。

业主大会成立后，确需实行业主自主管理的，业主委员会应当报市房产行政主管部门审查，符合条件后由业主委员会管理。

第二十六条 业主交存的物业专项维修资金归业主所有。已售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金归售房单位所有。

第二十七条 房屋权属转让时，原业主和变更后的业主应持房屋权属证明、不动产发票、双方身份证明及维修资金交存发票到市房产主管部门办理物业专项维修资金转让手续，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋权属同时转让。

房屋所有权转让时，原业主未交存首次专项维修资金或者所交存的资金余额不足首期应交存标准的，由转让人足额交存或者当事人协商交存后，方可办理房屋所有权转移登记。

第二十八条 因房屋征收或者其他原因造成房屋灭失的，按照下列规定返还物业专项维修资金：

（一）房屋分账中结余的物业专项维修资金返还业主。

（二）开发建设单位自用房屋交存的物业专项维修资金账面余额返还开发建设单位。开发建设单位不存在的，上交同级国库。

（三）已售公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，上交同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条 市房产行政主管部门应当与专户管理银行签订资金监管协议，委托专户管理银行办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立专项维修资金专户。

专户的设立按银行账户开设的相关规定办理。

在专项维修资金专户中，建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。开发建设单位、已售公有住房售房单位交存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独立账。

第三十条 专项维修资金自交存之日按下列方式计息：当年交存的按照同期银行活期存款利率结算分户利息，交存满一年的按照住房公积金的利率结算分户利息。分户利息转入专项维修资金滚存使用。

专项维修资金实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十一条 专户管理银行应当每月一次向市房产行政主管部门发送物业专项维修资金对账单。

市房产行政主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第三十二条 专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度。业主、已售公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金账面余额可以到专户管理银行查询，也可以登陆专项维修资金外网查询。

第三十三条 代管物业专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经同级财政部门审核批准后，从物业专项维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

第三十四条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第三十五条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督检查。

西宁市物业专项维修资金管理办法第五章 法律责任

第三十六条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付购房人的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，处以5000元以上30000元以下罚款。

第三十七条 业主违反本办法规定不续交应当分摊的物业专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。

经业主委员会催交，业主仍不续交应当分摊的物业专项维修资金的，由市房产行政主管部门责令其限期交存，逾期不交存的，由业主委员会依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十八条 开发建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本办法规定挪用物业专项维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十九条 专户管理银行违反本办法规定未向交存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房产行政主管部门及时报告的，市房产行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金监管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。

第四十条 市房产行政主管部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利，挪用物业专项维修资金，收受他人财物，不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 对违反物业专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

西宁市物业专项维修资金管理办法第六章 附 则

第四十二条 市房产行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

市辖县参照本办法，也可以依据本办法制定实施细则。

第四十三条 本办法由市住房保障和房产管理局负责解释。

第四十四条 本办法自2013年12月1日起施行。

物业服务企业的财务部门应根据有关规定，具体负责物业专项维修资金的监控工作。

房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备专项维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修、更新和改造的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 2100433B

• 第一章 总则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本省实际，制订本办法。

第二条 本办法适用于浙江省行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由设区的市、县（市、区，下同）人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)，代为统一管理。

第五条 省建设行政主管部门会同省财政等部门负责本省专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

设区的市、县物业主管部门会同同级财政等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

• 第二章 专项维修资金的交存

第六条新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。

第七条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。

第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。

实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构，并报所在地设区的市、县物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第九条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第十条 收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。具体续交办法由设区的市、县人民政府制定。

• 第三章 专项维修资金的使用

第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。

本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

第十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。

第十四条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

第十五条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理:

（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算；

（二）专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见；

（三）物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，申请划拨专项维修资金；

（四）维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位；

（五）工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

第十六条 实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。

第十七条 物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十八条 应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，设区的市、县物业主管部门可以组织代修。

第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

• 第四章 专项维修资金的监督管理

第二十条 下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第二十一条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第二十二条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十四条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十五条 专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

第二十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第二十七条 物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十八条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条 违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县级以上物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；

（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；

（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

• 第五章 附则

第三十一条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修金制度。

第三十二条 本办法自印发之日起施行。省财政厅、省物价局、省建设厅1999年12月27日印发的《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》同时废止。