聊城市物业管理办法

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第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。

第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。

第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。

第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。

第二章 前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：

（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（二）物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县（市、区）物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。

第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡（镇）人民政府会同县（市、区）物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。

第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。

房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。

建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。

第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。

第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。

临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定；有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。

第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。

第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）承接查验所必需的其他文件。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十二条 建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理物业承接验收备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）其他与承接查验有关的文件。

第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。

第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导协助业主共同决定。

第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人；临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。

第三十条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。

筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：

（一）物业管理区域划分备案证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房备案证明。

首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）法律法规要求的其他资料。

材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当当场予以备案，并在备案后5个工作日内将备案资料抄送县（市、区）物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

第三十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第三十四条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。

第四章 物业管理服务

第三十五条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。

第三十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。

业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

第三十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县（市、区）物业主管部门和物价主管部门备案。县（市、区）物业主管部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：

（一）严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案；

（五）按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示；

（六）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议；

（七）配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

县（市、区）物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。

解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

第四十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第二十一条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。

未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡（镇）人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

第四十三条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县（市、区）物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第四十四条 物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的“菜单式”收费机制，尊重业主的自主选择权。

普通商品住宅的前期物业服务费实行政府指导价，由市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。

已成立业主委员会的住宅小区及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。

第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

第四十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

第四十七条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉；引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十九条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。

车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第五十条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十一条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用作业主大会和业主委员会的活动经费。

第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。

物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠交物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。

第五十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。

对列入市、县（市、区）旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第五十四条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任；合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第五十五条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。

第五十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。

本办法实施前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补交或者续筹。补交或者续筹的比例和方式由业主共同决定。

第五十七条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：

（一）屋面防水渗漏严重危及人身财产安全；

（二）电梯因故障停运危及人身安全；

（三）高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（五）消防系统出现功能障碍。

经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到物业主管部门办理划转维修资金手续。物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，物业主管部门可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。

第五十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。

物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分账户中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第六章 社区物业管理

第五十九条 社区物业管理工作，应按照“县（市、区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

第六十条 县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）、社区应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。

第六十一条 建立市、县（市、区)、街道（乡镇）三级物业管理工作考核机制。县（市、区）政府、街道办事处（乡镇政府）应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

第六十二条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。

第六十三条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议制度由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

第六十四条 物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六十五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第六十六条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第七章 法律责任

第六十七条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。

第六十八条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。

第六十九条 违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。

第七十条 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

（五）未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第八章 附则

第七十一条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。

本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

第七十二条 前期物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制订。

第七十三条 本办法自2013年4月1日起实施，有效期为5年。《聊城市城市住宅小区物业管理办法》（聊政发〔2000〕98号）同时废止。

城市供水是保障城市正常运行和经济社会发展的生命线，事关群众的切身利益，是重大而现实的民生问题。2017年11月2日，市政府第17次常务会议审议通过我市第一部关于城市供水管理的政府规章——《聊城市城市供水管理办法》(以下简称《办法》)，于2018年1月1日起正式施行。《办法》的颁布实施，标志着聊城市城市供水事业迈入了法制化的新阶段。

立法的必要性及原则

近年来，聊城市城市供水事业得到快速发展，供水设施建设步伐不断加快，供水区域不断扩大，水质保护持续加强，服务水平不断提升，应对处置能力不断加强。截止目前，聊城市城市供水服务人口175万人，用水普及率达96.9%，全市共有城市供水企业9个，城市公共供水厂11座，供水总能力34.5万吨/日，为城市经济社会发展提供着有力的供水保障，但随着城市化进程的加快和群众生活水平的提高，城市供水行业发展中又出现了一些新的问题。一是自备水源管理缺乏法规依据，在公共用水覆盖范围内，未经许可擅自新建自备水井的行为屡有发生。二是城市供水基础设施配套费政策不明确，造成城市供水企业无法建设管理到户。三是供水企业和用水户之间供水设施维护管理范围不明确，产生纠纷较多。四是供用水环节上存在风险，特别是随着高层建筑的逐渐增多，二次供水水质监管亟待加强。

1999年市政府印发的《聊城市城市供水管理办法》无法满足当前城市供水管理工作的需要，修订该办法、制定政府规章十分必要。

　《办法》的起草、审查过程

在《办法》的起草和审查过程中，有关部门坚持“不抵触、有特色、可操作”的原则,严格依据上位法，结合聊城市实际，制定既合法合规、有地方特色，又详细具体、便于实际操作的地方规章，以重点解决当前供水管理工作中比较突出的问题。

起草阶段以聊城市城市管理局为主。市城市管理局成立了专门的起草班子，负责起草工作。起草人员认真学习研究了济南、青岛、淄博、潍坊、滨州、济宁等十几个城市在城市供水管理方面的立法成果并加以借鉴，分析研究聊城市城市供水管理的现状和不足，起草完成了征求意见稿。主动与法律专家、供水企业进行沟通，广泛征求意见，修改形成会签稿，分别送请财政、规划、国土等八部门进行了会签。在综合各方意见的基础上，反复修改完善，形成了送审稿，并按立法程序送我办审查。

在审查阶段，聊城市法制办坚持开门立法，征求了各县(市、区)人民政府的意见，并在《聊城晚报》、聊城政府法制网上公开征求了社会公众的意见，保障公众参与。组织召开了市法律顾问、市城市管理局、部分县(区)城市供水主管部门、部分供水企业和二次供水设施管理单位等参加的立法座谈会;深入东昌府区、开发区、阳谷县的供水企业、居民小区、二次供水设施现场等进行了实地调研;召集市法律顾问对《办法》送审稿进行了专项立法论证。在对各方面意见进行认真研究吸收的基础上，与市城市管理局沟通联系，对《办法》送审稿进行了全面审查修改，并向有关领导进行了汇报，最终形成了《办法》。

　《办法》的主要内容

《办法》共7章52条。在整体框架结构上，第一章是总则，第二章是规划建设，第三章是供用水管理，第四章是设施管理，第五章是水质安全，第六章是法律责任，第七章是附则。办法主要围绕城市供用水管理、供水设施、水质安全等方面进行规范。

确立了水源保护的相关制度。第八条规定了优先利用地表水，严格控制和合理开采地下水制度。第九条规定在城市公共供水管网覆盖范围内，禁止未经许可建设自备水源。通过制度设计，保护地下水源。

确立了新建居民供水工程相关制度。第十一条明确规定新建居民住宅供水工程与建筑物主体工程建设的三同时制度。第二十七条明确规定新建居民住宅必须按照一户一表、计量出户的要求进行设计、施工。并在第二十九条明确了“城市供水设施以贸易结算水表为界，水源侧的设施(含贸易结算水表)由城市供水企业负责维护管理;用水侧的设施归用户所有并负责维护管理，或者委托供水企业维护管理。”理清了设施管理职责。

确立了住宅小区二次供水设施相关制度。《办法》第三十一条对于已建成住宅小区居民二次供水设施如何移交给供水企业管理，做出了详细规定。第三十二条就二次供水设施的运行维护费用如何承担予以明确。城市居民二次供水设施的运行、维护费用计入城市供水企业运营成本，任何企业和单位不得在城市供水价格外加收任何费用。

确立了维护水质安全的相关制度。专设一章对水质安全进行规定。既规定了行政主管部门的职责，又规定了城市供水企业、自建设施供水单位、二次供水设施管理单位保障水质安全的责任。并对水质管理制度、规范二次供水、水质检测、供水设备清洗消毒、应急预案制定等进行了详细规定，通过条文设计，为城市水质安全提供制度保障。

张建华表示，《办法》的施行，将对规范城市供水管理，维护供水单位和用水户的合法权益发挥积极作用，希望社会各界继续积极关注、大力支持聊城市城市供水工作，共同把《办法》宣传好、贯彻好、落实好。 2100433B

北京市物业管理办法总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

北京市物业管理办法前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

北京市物业管理办法业主相关权利

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

北京市物业管理办法物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

北京市物业管理办法使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

北京市物业管理办法法律责任

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

北京市物业管理办法附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

秦皇岛市城市物业管理办法第一条

为加强和规范城市物业管理，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据国家有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第二条

本市行政区域内的城市物业管理适用本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第三条

本办法所称城市，是指国家按行政建制所设立的市、区、镇。

本办法所称物业，是指按规划已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业受业主委托，按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的各类服务。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指具有物业管理资质等级证书，并经工商行政管理部门注册登记，颁发《营业执照》后，专门从事物业管理或以物业管理为主业的企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第四条

物业管理实行社会化、市场化、专业化经营服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行业主大会或业主代表大会选聘制；办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行业主选聘或委托制。

秦皇岛市城市物业管理办法第五条

市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。

各县、区、开发区的建设局（房产局）是本辖区内物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。

市物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；

（二）审定新建物业的物业管理方案，检查、督促物业管理方案落实，指导、监督物业管理企业的接管工作；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；

（五）组织、指导物业管理从业人员培训；

（六）代管市区住宅区共用部位、共用设施设备维修基金；

（七）负责指导物业管理企业的考评工作。

县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；

（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；

（三）组建业主委员会并指导其工作，协调相关部门之间的工作关系；

（四）接受并处理业主、非业主使用人和物业管理企业的投诉。

街道办事处协助物业管理行政主管部门对物业管理企业和业主委员会工作实施监督和指导。社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第六条

本市城市规划区域内的新建住宅小区必须实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。已实行物业管理的住宅小区要按本办法进行规范。住宅区原则上不准自建自管，特殊情况须报市物业管理行政主管部门批准。

秦皇岛市城市物业管理办法第七条

新建住宅小区实行物业管理应具备下列条件：

（一）共用部位、共用设施设备维修基金建立；

（二）物业管理办公用房、商业网点用房按规定提供；

（三）物业及其配套的设施设备及相关工程验收合格并交付使用；

（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。

秦皇岛市城市物业管理办法第八条

业主委员会组建、权利与义务，业主大会、业主代表大会、业主委员会会议召开及程序等另行规定。

秦皇岛市城市物业管理办法第九条

物业管理企业的成立、撤消、经营、服务、权利与义务、管理等按建设部和省、市有关规定执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第十条

拥有共用设备、设施的物业应当划归于一个物业管理区域。一个物业管理区域原则上应由一个物业管理企业承担物业管理服务。

秦皇岛市城市物业管理办法第十一条

住宅区开发建设单位在物业管理移交时，必须按开发建设房屋总建筑面积0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房和一定面积的居委会办公用房；按建造成本价提供开发建设房屋总建筑面积0.5%的商业网点用房，购置费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金中垫支，并从其经营收入中回收。物业管理办公用房和居委会办公用房产权归国家所有，商业网点用房产权归全体业主共有，任何单位和个人不得侵占或改作他用，不得抵押、交换、买卖。其他物业，业主应当与物业管理企业就物业管理用房的配置、费用等事项作出约定。

秦皇岛市城市物业管理办法第十二条

新建住宅区开发建设项目必须在开工建设前制订物业管理总体方案，由市物业管理行政主管部门审查批准后，开具《物业管理方案认定书》，否则建设主管部门不得为其发放《开工许可证》，房地产交易主管部门不得为其办理《预售许可证》。

秦皇岛市城市物业管理办法第十三条

住宅建设项目开工后，市、县（区）物业管理行政主管部门应全程监督物业管理方案实施情况，竣工后必须按实施方案进行验收，不合格的，房产管理部门不得为其办理产权初始登记，不准其进入市场销售。

秦皇岛市城市物业管理办法第十四条

开发建设单位在项目开工前，应当选聘或招聘物业管理企业承担前期物业管理，并与其签订物业管理聘用合同。前期物业管理费用由开发建设单位承担。

秦皇岛市城市物业管理办法第十五条

业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位应当在一个月内按照有关规定办理移交手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第十六条

物业管理聘用合同应明确物业管理的项目、范围、内容、费用、权利和义务、合同期限与违约责任、争议解决方式等事项。

秦皇岛市城市物业管理办法第十七条

物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。物业管理合同应报市、县物业管理行政主管部门备案。

秦皇岛市城市物业管理办法第十八条

物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满内重新聘用物业管理企业；合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主委员会可以采取自管形式或其它临时管理措施，但不得超过两个月。

秦皇岛市城市物业管理办法第十九条

物业管理聘用合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十条

物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和商业网点用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十一条

物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托其他企业、单位或个人。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十二条

物业管理企业服务收费按照有关文件执行。新建住宅物业尚未出售的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理服务费，交纳标准按已入住房屋收费标准的50%执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十三条

市政公用设施管理与物业管理内容的界定，按有关规定执行，管理维修责任和服务事项不得转嫁给物业管理企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十四条

业主必须按建设部、财政部联发的建住房213号文件规定建立共用部位、共用设备设施维修基金。维修基金的缴交事项应当在售房合同中约定，与售房款一同交纳，由开发建设单位代收代缴并在办理产权初始登记前一次性交清。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十五条

物业使用违反本规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门按有关规定进行处罚：

（一）损坏房屋主体结构、承重结构，改变房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，擅自移动共用设备；

（三）违章搭建，侵占毁坏绿地；

（四）乱倒垃圾、杂物；

（五）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；

（六）擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十六条

业主应在物业建筑结构和安全要求允许的范围内按照有关规定进行装饰、装修，并按设计用途使用物业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十七条

物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作应按有关规定积极支持物业管理。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十八条

未经物业管理行政主管部门资质审查并取得物业管理资质等级证书而擅自承担物业管理业务的，由物业管理行政主管部门责令限期办理资质审批手续，逾期仍不办理的，对其处以二千元以上二万元以下的罚款，并责令其停止物业管理活动。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十九条

物业管理企业违反本规定，有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除委托管理合同：

（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十条

因物业管理企业管理不善，造成物业及居住环境状况恶化的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下的罚款，限期不改者可降低资质等级或吊销资质等级证书。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十一条

违反本办法第十一条、二十四条规定的，物业管理行政主管部门有权责令开发建设单位如期履行，在期限内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十二条

当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起行政诉讼或申请行政复议；逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十三条

本办法由市房产管理局负责解释。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十四条

本办法自发布之日起施行，《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法（试行）》同时废止。

秦皇岛市人民政府