房屋产权置换

产权置换根据评估方法不同，有两种置换方式。

• 价值标准产权置换指依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋产权予以等价置换。

• 面积标准产权置换指以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

上述产权置换中，由于负责补偿的单位将自己的房屋抵债换出，按照税法规定，其置换出去的房产应缴纳营业税。

根据相关税收法律、法规的规定，产权置换业务主要涉及营业税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题。具体税务处理如下：。

• 1、营业税的税务处理

根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》规定，“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征‘销售不动产’的营业税”。

关于营业税计缴的时间，主要有以下三个时点：一是因房地产在达到预售条件，取得预售许可证后，方可对外销售。所以只有在达到预售条件时，为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴营业税的时点。二是在达到预售条件，并收取超出产权置换面积部分的房款时，为超出产权置换面积部分的房款的预缴营业税时点；三是将回迁房交付被拆迁人时，以上预缴的税款需转入营业税金及附加。

• 2、企业所得税的税务处理

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定，“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收人(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15% ，具体比例由主管税务机关确定” 。

• 3、土地增值税的税务处理

根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定， “房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据国税发[2006]187号文第三条第一项规定确认房地产开发企业销售不动产收入”。

• 4、发票的开具

因税收征管及办理新房产权证的需要，拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间” (国税函[2007]768号、国税发[2005]89号)。我们发现在产权置换业务中，房地产企业有两个不同的应税收入，即营业税以成本价确认收入、所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票到底以哪个收入来开具"_blank" href="/item/计税依据">计税依据没有全部根据发票的多少来计征，即便是契税也是根据差额计算的，为了照顾被拆迁人的利益(如果被拆迁人转让回迁房，将以发票金额为取得成本从财产转让所得中扣除)，可以按市场售价开具发票。 2100433B

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权置换两种。货币补偿就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人(单位或个人)即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估值确定对被拆迁人补偿的金额后以货币方式结算，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销，被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。

• 1、房地产开发企业取得拆迁房的会计处理

房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房，购置成本为回迁房的市场价，计人开发成本，并按以下步骤进行：一是签订拆迁补偿协议，拆迁房交付拆迁人时，房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本，计入“开发成本”，由于此时尚不符合收入确认条件，对应科目应确认为一项“预收账款”；二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利，该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计人购入拆迁房的成本，即调整增加“开发成本” 及“预收账款”；三是如根据拆迁补偿协议，房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款，支付被拆迁人差价款时，因已在上述步骤1中按市场价计入成本，此时应调减“预收账款”；四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时，应确认为一项“预收账款”；五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加，其会计处理同正常房地产业务处理。

• 2、拆迁房成本的分配

如果房地产开发公司准备分期开发，需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配，而不能仅由回迁房承担，或其中的某期承担。

• 3、交付回迁房的会计处理

回迁房交付使用，应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人，在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”，在转回之前确认为“预收账款”。

一、房屋产权置换指导思想和基本原则

1、指导思想：以人为本，和谐拆迁，惠及百姓，造福人民。

2、基本原则：统一安置，公正透明，机会均等，自主选择。

二、房屋产权置换区建设标准

基础设施配套，城市功能完善，生态环境良好，居住品质提升。

三、房屋产权置换及安置补偿

1、以旧换新。对于成套且为同类建筑原则上实行零成本以旧换新，拆一平方米换一平方米。对住宅被拆迁房屋属土木结构，置换砖混结构的要补结构差每平方米200元，置换框架结构要补结构差每平方米440元；属砖木结构，置换砖混结构的要补结构差每平方米100元，置换框架结构要补结构差每平方米340元；属砖混结构，置换框架结构要补结构差每平方米240元。

2、优先选房。按照签订拆迁补偿安置协议的顺序，先签协议有优先选房权。在15天内完成拆迁的，每户奖励5000元；在30天内完成拆迁的，每户奖励3000元。为兼顾公平，不同楼层有优差之分，楼层之间互补差价。

3、补贴保障住房。对于被拆迁户只有一处住房，且房屋建筑面积在60平方米以下的住房困难户，政府以成本价优惠保障到60平方米。被拆迁房屋面积在60平方米以上的，安置户型面积超出拆迁面积5平方米以内，政府按限价予以优惠；再多于部分按市场价购买。每户只能享受其中一项优惠一次。

4、拆迁房屋面积和土地使用权确定。房屋产权置换用房的建筑面积以被拆迁人《房屋所有权证》标明的面积为准，土地面积以《土地使用权证》标明的面积为准。对于无证房屋和土地，由确权小组确权后，依据确认面积进行置换。对于违章违法建筑，无偿予以强行拆除。

5、商业性用房和住改商房屋拆迁补偿。认定为商业性用房的要具有商业性用地使用权证、商业性建设规划许可证、商业性用房所有权证、营业证、税务登记证，五证齐全，缺一不可。符合此条件的实行货币补偿，营业损失和搬迁费按有关规定执行。住改商按住宅进行安置补偿，并给予一次性商业因素补偿；补偿标准为一类区每平方米950元，二类区每平方米650元，三类区每平方米450元，四类区每平方米300元，五类区每平方米100元；并给予一次性搬迁补助费每平方米20元。

6、小院安置土地补偿。被拆迁房屋面积大于土地总面积的，全部土地不予补偿，置换面积控制在容积率1.0范围内；容积率大于1.0部分，被拆迁户可按评估价格得到货币补偿，也可按面积2折1予以置换。被拆迁房屋面积小于土地总面积的，两者之差按土地区位价格予以补偿。小院外墙皮以外的所有公用部分（含道路、公厕等）一律不予补偿。

7、附属设施补偿。被拆迁对象房屋以外部分，如简易房、围墙、树、院心硬化、单元楼的地下室、水井等附属设施，依实进行评估，用货币补偿的办法予以补偿。

8、拆迁房屋装潢因素补偿。原则上不予考虑，如有特殊情况确需补偿的，需个人申请，经领导组研究并评审后适当予以补偿。

9、住宅搬迁费补偿标准。建筑面积30平方米（含30平方米）以下的，支付搬迁补助费300元；超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费10元。实行房屋产权置换补偿的，按两次支付搬迁补助费。

10、住宅临时过渡安置费补偿标准。选择安置补偿的被拆迁人，自行过渡的，支付临时过渡费。房屋建筑面积30平方米（含30平方米）以下的，月支付临时过渡费200元。被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米月支付临时过渡费6元，以月为单位计算，按实际过渡期支付临时过渡安置费。

11、单位房屋拆迁。拆迁涉及行政事业单位用房时，无偿拆除。涉及单位集资建房和房改房的按1:1置换；属于单位的那一部分产权不再给予单位补偿。涉及到国有企业时，报国资委统一解决。

四、本办法第三项中所提出的成本价和限价由价格主管部门会同建设部门根据不同区位、不同建筑具体研究确定。

五、本办法与以往房屋拆迁有关规定不一致的，按本办法执行。

六、本办法由运城市住房保障和城乡建设管理局组织实施，并制定详细的实施细则。

七、本办法自公布之日起生效。

一次置换形成的夯坑深度一般为夯锤直径的1～2倍，要求置换体深度大时必须经过多次的置换才能达到目的。第一次置换先夯出一个深度为1～2倍锤径的夯坑，填满碎(块)石等置换材料后，以完全相同于前述的步骤再做第二次置换，直到第”次置换达到预期的目的或置换深度为止。

多次置换所形成的置换体，其形状、尺寸与置换工艺等多种因素有关。下面根据室内模型试验和野外原位试验，探讨高饱和度土的强夯置换工艺和置换效果。

土地使用权和房屋所有权的区别

购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使 用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。

也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。 房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。

两者的区别：

1、两者的权属不同， 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。 相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。 答疑: Q:房产证上会写上年限吗"para" label-module="para">

A:购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。

Q:国有土地使用证和房产证有什么区别"para" label-module="para">

A:要买房子首先要看两证,《国有土地使用权证》和《房屋产权证》,《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商业用地”、“工业用地”等。

国有土地使用证是公有的,房产证是私有的,国有土地使用权50年、70年是针对该地块的土地使用年限,而商品房被购房者购买后,则属于业主所有,但业主仅拥有这块土地上对应的商品房拥有权,而没有土地的使用权。另外,只有土地才有使用年限。

业主购买商品房, 国家没有硬性规定需要发放国土使用证, 业主如有需求, 则需要在开发商的配合下向国土局申请。

Q:房屋产权是从什么时候算起,如何界定"para" label-module="para">

A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。

比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。

Q:产权到期后房子该怎么办"para" label-module="para">

A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。

查房屋产权时要注意的情况:

1、有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;

2.产权是否登记"para" label-module="para">

3.产权是否完整"para" label-module="para">

4.产权有无纠纷"para" label-module="para">

5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。