碧桂园东旭府

不同于6月“网红盘”扎堆，截至目前，除了刚刚结束登记的卓越蔚蓝领秀，7月推盘的楼盘似乎没这么热了？

昨日(7月6日)，阳光城翡丽公园、中南君奥时代和碧桂园东旭府，相继公布了摇号登记方案，引发了众多网友热议。

阳光城翡丽公园效果图

阳光城翡丽公园将推出1号楼，住宅房源共200套，其中约90平米以下户型150套、约108平米户型50套，整体均价约21000元/平米，含装修标准3000元/平米。

中南君奥时代效果图

中南君奥时代3号楼，住宅房源268套，其中90平米以下房源160套，均价20500元/平米，约110平米户型108套，均价21000元/平米，均包含装修标准2800元/平米。

碧桂园东旭府效果图

碧桂园东旭府将推出南区1、2、3、4、5、6幢和北区1、2、5、6幢，共1276套房源。其中住宅1266套，均价约18443元/平米，含装修价格3000元/平米。

房源户型建筑面积63-122平米，具体包括约80平米左右户型套数462套；约90平米左右户型套数422套；约105平米左右户型套数19套；约120平米左右户型套数363套。

前两者都在萧山新街，后者位于萧山义桥，地段差异比较大，价格也差了2500元/平米左右，但主力户型近似，如果以首套刚需90方计算，其实首付只需多个5-7万，客户群体比较重叠。

那么，哪个值得买？不考虑差价，你会pick哪个？

新街楼盘区位示意

先看地段，新街向东，义桥向南。

新街，虽然没有特别“重大的规划”，但是地域性比较好。往西与萧山市北无缝链接，往东到空港新城、机场，距离奥体不算远(直线10多公里)，北边有萧山科技城，隔江就是杭州主城区，更重要的是处于奥体亚运辐射圈。

《萧山次区域控规单元图》

在4月26日公示的《萧山次区域控规单元图》中，义桥被称为杨岐山单元，才被正式纳入萧山城区。当然，义桥还处在杭州大力推进拥江发展的战略节点--三江口区域。

在萧山重点打造的“两带两廊”产业布局中，义桥参与了时代智造走廊建设，除了自身的三江口文旅小镇(规划三江口码头商业综合体)、义桥军民融合小镇，还连接未来智造小镇、智慧健康小镇、东方文化园集群、亚太科创园(智能网联汽车)等，相信产业、人口都不缺。

时代智造走廊示意图

两地也有共同的缺点，商业配套不足，特别是大型的综合体基本没有。(新街的融创东南海约有7万方商业，包含超市、影院等业态，预计2021年左右开业。)

值得一提的是，义桥是萧山城区为数不多的2万以内板块。

交通方面，新街各项规划落实会更早。

君奥时代和翡丽公园还是“地铁盘”，距离地铁7号线盛东站(规划)在300米范围内，未来到奥体差不多6站路，过江就是钱江新城，到萧山机场更是只有5站路程。

而到义桥除了绕城高速，目前主要是时代高架走冠山隧道，走地面道路。

不过，好在根据7月初杭州市建委发布的最新消息，江南区域“三纵两横”快速路网的其中一纵——时代大道(冠山隧道南—绕城南线，全长约7.6公里)快速路已经启动建设，并计划在2020年底完工，将大大提速闻堰、义桥区块和主城区无缝对接。

当然，义桥也有轨道交通计划。《杭州市萧山区重点基础设施项目用地规划表》显示，地铁4号线有计划南延至义桥，不过开工时间比较晚，要到2019年-2020年。

景观环境，因为依托“三江口”，滨水景观、潘山生态景观、西侧自然山体景观等等，义桥比新街优势更大。另外新街吃亏在靠机场太近，航道噪音比较大。

三江口区位示意图

落实到具体产品，3个项目整体定位都是偏刚需，差异并不明显。

体量东旭府最大，社区规划会好一点。碧桂园的企业实力虽然最大，但是品牌力和产品档次一般。翡丽公园园区内有游泳池和幼儿园，楼间距也大(108米)；中南君奥时代小户型中间套通透性比翡丽公园略好，而且装修还有中央空调。

新房二手房差价，也是否值得入手的一个重要因素。

碧桂园东旭府，周边在售的新盘只有万科江湾城，最近一批房源还要“追溯”到去年12月，均价约15000元/平米，目前还有5幢房源未推，与其相比，东旭府18443元/平米提升了不少。而区域二手房，绿都御景蓝湾和金域兰庭等小区近一月的成交均价在20000-25000元/平米之间，御景蓝湾因为户型拓展多，价格会高一些。

而君奥时代和翡丽公园，周边融创东南海、郡望府虽然挂牌价多28000元/平米左右，但透明售房显示实际成交价多在23000-25000元/平米。

事实上，考虑税费，两个区域一二手房源价格倒挂不是特别大，更偏自住和长期持有。

资金要求相比，中南君奥时代验资标准最高，翡丽公园次之。首套家庭，君奥时代验资金额为60万、二套120万、全款160万，翡丽公园是50万、二套100万、全款150万，而东旭府只需要35万、70万，全款也只要118万。

当然，如果资金更充裕，对品牌和居住要求更高，其实近期一波3万+摇号楼盘同样值得关注。

比如萧山市北东的滨江江南名府，2幢174套房源，户型建筑面积78-115平米，均价32468元/平米，含装修标准3000元/平米；未来科技城的香港兴业耦园，60套多层毛坯房源，90-144平米户型均价28200元/平米，144平米以上户型均价33000元/平米；还有之江的禹洲滨之江，也是多层，不过是装修交付房源，户型建筑面积110-139平米，均价33500元/平方米，含装修标准5000元/平米。

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