既有住宅增设电梯是一项推进老旧小区适老性改造的重要举措,但在实践中却遭到部分业主的反对,致使这一政策一度搁浅。本文通过对既有住宅增设电梯的性质分析以及对业主表决权、投票权的对比研究认为,既有住宅增设电梯是对业主共有部分的处分行为,应由业主采用双重多数决的通过规则进行表决,业主表决权的范围应根据增设电梯占用的公共部分属性确定。同时,为保护少数反对者的权益,建议适用双重多数加有利害关系业主同意的通过规则。
业主表决权确定规则的设计应同时考虑建筑物区分所有权的物法性因素和人法性因素。就物法性因素,专有部分建筑面积占建筑物总建筑面积的比例起着决定作用,其中,专有部分建筑面积是指专有部分的套内建筑面积,建筑物总建筑面积是指各专有部分套内建筑面积之和;就人法性因素,小区内各专有部分的业主均享有平等的表决权,数人共有一专有部分者,视为一个业主;一人拥有数专有部分者,视为数个业主;建设单位未售出的专有部分,由建设单位行使相应数量的表决权。
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