土地出让价款

土地出让价款包括多种形式：依据国有土地出让的具体方式，土地出让价款可分为协议出让价款、拍卖出让价款、招标出让价款和挂牌出让价款四种形式。

依据土地使用权初次出让给土地使用者的方式，分为原始出让价款和补办出让价款。

其中，原始出让价款是土地使用者直接以出让方式取得土地使用权向国家支付的出让价款；补办出让价款是指原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的出让价款。

依据适用的合同，土地出让价款又可分为初期出让价款、续期出让价款和合同改约出让价款。

土地出让价款作为无形资产管理的摊销，纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。 2100433B

土地出让价款的本质是一定年限的地租之和，具有地价的含义。

土地出让价款采取预收的方式，土地使用者只有支付了出让价款，土地管理部门才交付土地给土地使用者，办理登记手续，核发土地使用证。

（七）继续增加住房用地供应。2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年住房用地平均供应量，达到1350公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供应总量的70%，稳定土地市场预期。

（八）严防高价地扰乱市场。将土地出让价款缴纳与土地成交溢价率挂钩，随交易价格上涨提高出让价款首付款比例，缩短付款时间，溢价率在50%（含50%）以下的，合同签订后1个月内缴纳土地出让价款的50%作为首付款，2个月内缴纳全款；溢价率在50%以上的，1个月内缴纳全额出让价款。做好高价地预研判，对在出让过程中可能出现过度竞争的房地产用地，探索采用“限地价、竞配建”等多种竞价方式组织出让。

（九）努力增加住房有效供应。对商品住房项目用地，规划部门要加快提出规划设计条件，明确容积率、建筑密度、绿地率、公共配套设施等指标；国土部门要加快推进土地前期开发、供地方案编制审批等工作，土地出让时，应将规划设计条件、设施条件、开竣工时间等要求纳入出让合同管理；对已经供地的商品住房项目，规划部门应会同城乡建设部门，加快审批规划设计方案，从严控制套型建筑面积。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管等部门和各区、市政府要继续加强协作，对保障性安居工程和中小套型普通商品住房建设项目开辟绿色通道，优化审批流程，提高办事效率，加快中小套型住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（十）严格落实开竣工申报制度。土地使用权人应当在约定的动工开发、竣工期限内向国土部门书面申报建设用地开发利用情况。在约定期限内不能动工开发、竣工的，土地使用权人须在约定的期限到期前30日内，书面申报延迟原由，并提供相关证明材料。国土部门核实情况后，通过增加出让合同、划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。

四、坚决抑制投机投资性购房

（十一）按照市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（青政办发〔2011〕8号）有关规定，继续严格执行住房限购政策，限购住房类型包括新建商品住房和存量住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭和无法提供自申办《住房情况证明》之日起前2年内、在本市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，继续暂停向其售房。购房人在签订房屋交易合同时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》，并分别提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。

（十二）房管、公安、民政、税务、人力资源社会保障和城乡建设等部门要建立分工明确、协调有序的住房限购资格审核工作机制，依据各自职责严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改，并暂停其商品房网签资格，情节严重的，依法取消其开发资质；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的，依法追究当事人的法律责任。

（十三）继续严格执行差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。人民银行当地分支机构可根据年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

（十四）严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定。税务、房管、城乡建设等部门要密切配合，强化房地产业税收管理，畅通信息共享渠道，利用信息化手段，加强对房地产开发项目资金信息、预售款收据等监管，准确核算房地产收入、成本，严格按照有关规定进行土地增值税清算和稽查。深入推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，规范税收秩序，减少和避免“阴阳合同”造成的税收流失。

五、加强房地产市场监管

（十五）加强商品房预售管理，严格预售许可审批。强化商品房预售方案监管，引导房地产开发企业理性定价，对预售方案报价过高的商品房项目，要启动约谈机制，对拒不接受房管部门指导或没有实行预售资金监管的，暂不核发预售许可证书。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。继续加强房地产项目售前监管，进一步完善销售人员培训、考核及持证上岗制度。强化房地产销售代理机构备案管理，对串通、协助房地产开发企业违规销售、发布虚假信息、误导购房者等扰乱市场秩序的房地产销售代理机构，房管部门应依法取消其销售代理备案资格，工商部门应依法查处。切实强化预售资金管理，完善监管制度。

（十六）强化房地产交易市场信用管理。研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，要建立联动机制，加大查处力度。国土部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得向其发放新开发项目贷款，证券监管部门要暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。房管、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

（十七）加强市场监测和研究分析。各有关部门要及时主动发布商品住房建设、保障性安居工程建设等方面的权威信息，正确引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清；对造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。 　青岛市人民政府办公厅

2013年3月31日