认贷不认房

最近，有不少购房者问到，二套房到底是如何界定的，怎么有的人说是“认房不认贷”，有的人又说是“认贷不认房”？

经过几轮政策的调整，公积金到底如何认定二套房？二套房使用公积金和商贷在首付比例及利率上有哪些区别？提醒，目前在二套房认定上，公积金贷款与商贷存在一定差异，公积金“认房不认贷”，商贷“认贷不认房”。

案例分析：

吴女士曾经贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。公积金贷款政策调过之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。

当时，吴女士得到的答案是按照新的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。

因为单位公积金缴存一直没有断，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，多只能贷款80万元，首付比例低30%。

通过咨询后，吴女士了解到：

目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房。

如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为25%。

与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现策将被算作二套房，首付比例为30%。去2015年9月1日起部分城市已调整为20%。

相关知识：

“认房不认贷”、“认贷不认房”究竟是个什么鬼？

“认房不认贷”：是指只要购房者证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。

“认贷不认房”：是指新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

“认房不认贷”和“认贷不认房”是为了规定什么是二套房而提出的比较通俗易记的说法。

按照当前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

所购房产是首套房还是二套房，会影响到购房人所交的首付比例，和执行的信贷政策。虽然国家有统一的规定，但是不同的城市在执行时也会根据自身城市的特点，对首付的比例有所调整。

新首套房二套房首付比例是多少？

附：首套房二套房情况举例

算首套房的情况：

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房；

2、全款买过一套房，贷款买房；

3、全款买过一套房，卖掉了，房屋登记也查不到房产，再贷款买房；

4、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房；

5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全部已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明；

6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，再申请商业贷款买房；

7、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房，婚后买房申请贷款；

8、贷款买过二套以上房产，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。

算二套房的情况：

1、贷款买过一套房，商业贷款未结清，再贷款买房；

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，一套未还清，再贷款买房；

3、夫妻两个，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人的偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，如果存在贷款未还清的状况，算二套房。

5月6日，自治区政府印发了《关于千方百计做好稳增长工作的意见》，其中，为了加大公积金对住房消费的支持，广西进一步放宽了公积金贷款购房的政策，以前“认房不认贷”、二套房贷受限等旧格局将改变，市民利用公积金改善居住条件的机会增大。同时，对异地购房者，公积金贷款政策也灵活了。

市民张先生在南宁市一家事业单位工作，2002年，他在家人的支持下全款购买了一套小户型，后来又继承了父母的一套房产，但由于房小、老旧等原因，住得不舒服，2013年，他结婚后，想申请公积金贷款再购买一套房，用来改善居住环境，但由于其名下已有两套住房，不符合申请条件，换房愿望就搁下了。

针对像张先生这样的情况，广西在住房公积金贷款方面做出了调整。对职工购买、建设自有产权住房的，不论其房屋套数及贷款次数，均可提取住房公积金，对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询借款人家庭持有住房套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。南宁住房公积金管理中心相关负责人说，以前公积金政策“认房不认贷”，如果申请人名下有房，就会影响其申请公积金贷款再购买住房。近期，广西出台了新政“认贷不认房”，各地也在落实，以后像张先生这样，名下有房，但没有公积金贷款的，首次申请公积金贷款，仍算首套；在结清公积金贷款后，如果还想改善居住环境，仍可以第二次申请公积金贷款。

另外，异地购房者也将得到公积金贷款的支持。如缴存职工回户籍地购房，他可以在户籍地申请公积金贷款；无房缴存职工家庭在工作及户籍地以外的区内其他城市购房，可以向缴存地申请住房公积金贷款。

除了公积金贷款内容外，对公积金的办理效率也有了要求，如果不出意外，一个月内就能申请到公积金贷款。职工提出贷款申请后，住房公积金中心在10个工作日内完成审批，受委托的银行在10个工作日内办结所有相关手续，房产管理部门在10个工作日内办结登记手续。

多套特价房源零点秒杀

今年的“双11”，恰逢楼市新政利好，“认贷不认房”、首套利率七折等相关政策，打破了沉寂已久的楼市。

借着新政的“东风”，房地产“一哥”万科也跨界电商，全国共有18家万科分公司携手淘宝加入“双11”购物狂欢派对，18家公司联手推出多套特价房源，集体参与11月11日零点网上秒杀活动。 

面对年底去库存的巨大压力，万科、保利、方兴、富力、碧桂园等房企作出“迅速走量”的部署，陆续启动“双11计划”，力度之大远非往年所能及。广州知名房地产专家韩世同对此表示，年底开发商的销售压力很大，完全可以好好利用“双11”来促进楼盘销量。买房子和“脱光”其实也存在一定的联系，专家建议开发商在这个节点大力推适合单身青年或者小两口居住的户型。

多套特价房源零点秒杀

 保利地产则乘风破浪驶入“双11”购物蓝海，让这个本来只是电商狂欢、抢抢小折扣的日子瞬间“高大上”。据悉，在保利购房狂欢节里，“一元拍”、“一元购”统统是“干货”：全屋家私家电、一元购房券、超额大红包……　

而富力全国18城30盘联动，共同发起“双11”微信购房节，“点金富力”开启全国大惠战。据悉，此次购房节期间不仅有重磅巨奖壕礼免费送出，更有力度空前的买房优惠活动。

另外，11月3日，方兴地产打造的“首届地产光盘节”也正式启动。旗下项目的优惠活动将从11月3日一直持续到11月11日，共计投入3.3亿元、4400套房源；而在“双11”当天，光盘节将从线上线下同时推进：线下，全国22个楼盘同时举办“业主购房狂欢夜”活动，当天进场购房均可享受双11优惠价格；线上，零点开始，完成网签的金茂业主可参与疯狂数钱、疯狂大淘金、百元众筹购金茂、万元折扣一元秒杀等活动。“我们希望这个月的成交额，会成为最大的电商成交额，同时通过这个活动，把传统的淡季变成旺季。”方兴的相关负责人表示。

11月迎来折扣小高峰

172个楼盘有优惠

今年“金九银十”折扣优惠小高潮延迟到了11月份。据某机构数据监控中心统计，截至10月24日，广州在售商品房项目一共有375个，11月份预计推出优惠的项目就有172个，占总在售项目数的45.87%。

合富辉煌市场研究部首席市场分析师黎文江认为，四季度广州楼市新货依旧充足，再加上大量积压的存货，去货压力仍然很大，预计11月楼市成交量将呈继续回升的节奏，楼价逐步止跌企稳。加快出货依旧是接下来楼市的主基调。

满堂红市场研究部高级经理周峰也认为，央行的放松政策其实是给了地方银行一个自主权，故各地的执行标准肯定不同。对于广州而言，由于限购政策一直未放松，很多有实力的外地买家仍旧无法进入广州市区买房，故这两个多月的时间实际上还是入市的良机。他预计，今年第四季度的一手成交量比第三季度增加两成，但价格不会大涨。但如果明年1月之后银行的信贷放松，不排除入市的客户就会增多，那时候涨价可能成为现实。

中原地产首席分析师张大伟则指出，从四季度预期看，有望比三季度要好转，松绑的信贷政策利好比较大。但从房企目前的资金情况，库存压力看，依然会以平价增加供应为主。#p#分页标题#e#

专家点评

合富辉煌首席市场分析师黎文江：

“双11”卖楼是好的尝试

开发商在“双11”期间促销，其实不失为一次寻找更多客户的好尝试。大致分为两类，一是有些开发商本年度的销售任务还没完成，特利用这个节点来促进销量；二是有些楼盘有大量适合年轻人户型，也会利用这次机会做一次营销。而对那些并没有参与活动的楼盘，大多数都是认为现在的政策十分利好，不参加也能保证本楼盘的销量。　

广州知名房地产专家韩世同：

光棍节适宜推小户型

“双11”已经被电商渲染成了一个消费者的节日，开发商再利用时已不需花大力去推动了。现在开发商的销售压力还是很大的，完全可以好好利用这样的机会来促进楼盘的销量。买房子和“脱光”其实也存在一定的联系，建议开发商在这个节点大力推适合单身青年或者小两口居住的户型

房价点评网高级分析师曾英杰：

让利幅度决定促销效果

在目前仍比较低迷的市场背景下，借助“双11”的热度来点燃房地产市场的热度，是挺不错的一个思路。只不过目前的房地产“双11”营销，真正给消费者带来实惠的力度并不大，能否取得良好的效果，最终还是取决于开发企业的让利幅度。在市场有一定回暖，消费者信心有一定恢复的当下楼市，实质性的价格让利，扔是最有效撬动客户、撬动市场的手段。

方圆地产首席分析师邓浩志：

卖得好不好 关键看价格　

“双11”本身是一个电商促销的季节，其特点是低价。房地产营销和“双11”本身关系不大，房子卖的好不好，一看产品，二看政策环境，三看价格。今年房地产项目加入“双11”营销是否能卖的好还是关键看价格。如果促销优惠，不实在不到位，同样不可能取到好效果。

买家声音

亮亮，单身舞蹈老师

希望光棍节那天，能找到属于我的那个家。我一个单身女孩，买个小户型，不会给自 己过重的经济负担，还能增加归属感。看重了黄埔区某楼盘，价格大致15000元/平米，此前已经去看过好几次了，等到“双十一”那天再去瞧瞧。

小王，旅游公司中层管理人员

单身的严峻现实摆在眼前，买一套性价比高的婚房显然是脱单的重要途径，于是最近一直很关注广州楼盘的动态，发现很多楼盘已经有动静了，而且促销力度还不小。结婚就必然要考虑到婚后生育的问题，以及有了小孩，父母要不要过来同住等情况。如果房子太小，一旦宝宝出生或者亲友来访，就不够用，我心目中的房子，是两居室或三居室的户型。

置业建议

1、“双11”当天，担心购房人太多，意向房源被抢走但还没决定具体买哪户怎么办？

如果有时间，可以提前去售楼处与置业顾问交流，将自己意向楼层、户型都事先确定好，以免开盘时人多好房被抢购一空。

2、“双11”期间楼盘的优惠活动是营销策略还是真实优惠呢？

如果有置业打算，可以先跟踪意向楼盘一段时间，对房源价格有一个大致了解，若通知有优惠活动，可以自己衡量是否值得购买。

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