宁夏回族自治区土地增值税征收管理办法

根据《宁夏回族自治区人民政府关于修改部分政府规章的决定》本办法应作如下修改：

（一）将第十四条中“按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定处理”修改为：“按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十二条的规定处理。”

（二）第十五条中“按照《征管法》第四十条的规定处理”修改为“按照《征管法》第六十三条的规定处理。”

（三）删去第十七条。

（四）条文顺序作相应调整。

第一条　为了加强我区土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和国家有关税收征管法规的规定，制定本办法。

第二条　凡在本自治区境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

第三条　土地增值税由转让房地产所在地的地方税务机关或未设地方税务机关的国家税务机关（以下简称税务机关）征收，也可由税务机关委托土地管理部门、房产管理部门或者其他有关部门代征，具体代征方式由县以上税务机关确定；“三资”企业由自治区国家税务局涉外税收管理分局征收。

第四条　纳税人应当按下列规定办理纳税申报：

（一）房地产开发企业分批出售商品房的，可按季办理纳税申报，于每季度后十日内，以上一季度商品房出售的发出数申报土地增值税；出售不同计税单位项目的商品房应分别计算申报。

（二）房地产开发企业已预缴土地增值税的，在该房地产开发项目竣工结算后的次季度，对已出售部分按成本实际发生数清算土地增值税，进行纳税申报。

（三）土地增值税基本计税单位的房地产项目全部转让完毕的，纳税人应于次季度进行项目纳税申报；清缴土地增值税。

（四）房地产开发企业以外的纳税人，应当从签订房地产转让合同之日起七日内办理纳税申报。

第五条　办理纳税申报须提交下列证件和资料：

（一）纳税申报表；

（二）房地产权属证明；

（三）房地产转让合同或契约；

（四）房地产评估报告；

（五）房地产财务资料；

（六）其他与转让房地产有关的资料。

第六条　转让房地产收入和扣除项目核定权限划分：

（一）房地产开发企业、中央驻宁企业事业单位、自治区直属企业事业单位、股份制企业、“三资”企业转让房地产的，由自治区地方税务局核定并下达核定通知书；

（二）各行署、市、县（区）属企业事业单位和个人转让房地产的，由所在地税务机关核定并下达核定通知书。

第七条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位，按下列规定计征：

（一）房地产开发企业既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，在计算增值额时，应分别计算；确定征收或免征土地增值税，对核算中不能区分的，视同应税项目征税。

（二）房地产开发企业预售商品房预征土地增值税，可以按交易双方签订的预售商品房合同中的预缴房价款，占全部房价款的比例和该项目建筑面积单位预算成本，计算预征土地增值税。

（三）房地产开发企业转让部分土地使用权或已竣工的房产并取得收入的，按土地面积或建筑面积分摊成本费用，计征土地增值税；待全部转让完毕后按基本计税单位进行结算。

（四）其他单位和个人转让房地产的，应以每次转让同一项目作为计税单位；对同时转让不同地点两个以上的房地产项目，应分别计税。

第八条　普通标准住宅的具体标准，由自治区财政厅、地方税务局会同自治区建设厅、土地管理局制定。

第九条　纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许在财务费用中据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

第十条　对旧房、建筑物价格评估和《条例》第九条规定需要按照房地产评估价格计算征收土地增值税的，其评估价格由所在地税务机关认定。

第十一条　土地增值税由税务机关负责征收的，纳税人应于纳税申报审核后七日内缴纳土地增值税；由被委托部门代征的，代征单位在办理房地产权属变更登记时凭税务机关审核凭单代收，并按月汇总后于次月十日前，向委托的税务机关解报。

第十二条　纳税人办理房地产权属转移手续必须在缴纳土地增值税后，凭税务机关的完税证明办理房地产权属变更手续；按规定免征土地增值税的，也可凭税务机关出具的有关证明办理房地产权属变更手续。

第十三条　土地增值税为自治区地方财政收入。按自治区百分之三十，市、县（区）百分之七十分成。

第十四条　纳税人未按本办法第四条、第五条规定办理纳税申报的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定处理。

第十五条　纳税人未按本办法第七条、第九条规定计算，或者不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额，造成未缴或少缴应纳税款的，按照《征管法》第四十条的规定处理。

第十六条　纳税人违反本办法第十二条规定，土地管理部门、房地产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十七条　本办法由自治区财政厅、地方税务局负责解释。

第十八条　本办法与财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税实施细则》同时施行。

第一条　为了做好大连市土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和国家有关规定，制定本办法。

第二条　凡在大连市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称房地产）并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，均应按照本办法缴纳土地增值税。

土地增值税也适用于涉外企业和个人、外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，均应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和本办法的规定缴纳土地增值税。

第三条　土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。

第四条　增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除本办法第六条规定扣除项目金额后的余额。

第五条　纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实物收入及其他收入。

第六条　计算增值额允许扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按照国家、省、市规定缴纳的费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用或者已转让的房屋及建筑物时，由政府相关部门批准设立的房地产评估机构，依据房地产重置成本进行成新折扣评估的价格，评估价格必须经税务部门确认。

（五）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、及因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育附加。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

第七条　土地增值税的适用税率：

土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条　土地增值税的计算

土地增值税按增值额乘以适用税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，

土地增值税税额=增值额×30%；

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过400%的，

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

（四）增值额超过200%，

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%；

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第九条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第十条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务部门确认的其他方式计算分摊。

第十一条　减免税规定

（一）纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

（三）因城市实施规划和国家建设的需要，纳税人自行转让房地产的，经税务部门审核符合相关政策规定的，可免征土地增值税。

（四）对个人转让其自有自用、超过普通标准住宅标准的住宅，经向税务部门申报批准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税。居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

（五）对个人转让其自有自用普通标准住宅，免征土地增值税。

（六）属于按房改有关规定再转让房地产的，按房改有关规定执行。

第十二条　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十三条　凡转让房地产并须根据房地产评估价格计税的，应当由政府相关部门批准设立的房地产评估机构受理评估业务。

纳税人因计算土地增值税而发生的评估费用，允许作为扣除金额在计征土地增值税时给以扣除。

第十四条　土地增值税以纳税人转让房地产所取得收入（包括预收款）的当天为纳税义务发生时间。

第十五条　凡在大连市行政区域内转让土地使用权、房屋所有权的单位和个人，应在房地产转让合同签订之日起七日内向主管税务部门纳税申报，并提交与转让土地使用权、房屋所有权有关的资料；在取得收入之日起七日内，到主管税务部门，按规定缴纳土地增值税。房地产行政管理部门凭纳税证明（免税证明）发放土地使用权证书或者房屋所有权证书。

第十六条　纳税人开发并转让房地产，应当按照大连市地方税务部门关于土地增值税预征及清算的相关规定预缴或清算土地增值税。

第十七条　关于纳税地的确定

（一）凡在大连市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）办理税务登记并转让坐落在市内四区的房地产的纳税人，均应向主管税务部门缴纳土地增值税。

（二）未在大连市办理税务登记的单位或个人转让房地产，应当向房地产坐落地的主管税务部门缴纳土地增值税。

（三）单位或个人转让坐落在市内四区以外各县（市）、区的房地产的，应向房地产坐落地主管税务部门缴纳土地增值税。

（四）纳税人转让的房地产座落地跨两个或两个以上管辖地区的，原则上应按房地产所在地分别申报纳税。申报划分标准，以管辖区分界线来确定各自所占该房地产的比例。如果划分不清或无法划分的及产生纳税纠纷的，由大连市地方税务部门根据实际情况确定其纳税地点。

第十八条　大连市土地增值税普通标准住宅的标准，按市政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。

第十九条　土地增值税由地方税务部门征收。规划和房地产行政管理部门协助地方税务部门做好土地增值税征收工作。

第二十条　纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务部门出具的土地增值税纳（免）税证明的，规划和房地产行政管理部门不得为其办理有关权属变更手续和证照。违者，由税务部门按有关法律法规予以处罚。

第二十一条　纳税人未按规定的期限办理纳税申报、未按规定提供与转让房地产有关资料；不如实申报房地产交易金额；无理拒绝税务部门依法对纳税人的纳税情况进行检查的，由税务部门按规定依法查处。

第二十二条　本办法自一九九四年一月一日起施行。本办法施行前有关土地增值费征收规定（指与本办法规定的计征对象相同的土地增值费，土地受益金等），与本办法相抵触的，同时停止执行。

第一条　为加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和国家有关规定，结合我省实际，制定本规定。

第二条　凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

纳税人必须按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和本规定缴纳土地增值税。

第三条　土地增值税在纳税人缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加后征收。

第四条　开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。计算增值额扣除的具体比例为：

（一）财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除；

（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。

第五条　纳税人建造的普通标准住宅和其他住宅的划分界限：普通标准住宅是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅。普通标准住宅的标准为：

（一）建筑面积：每套不超过98m ；

（二）装饰标准：住宅公共走道及楼梯间墙面、顶棚刷涂料或抹灰，户内地坪为水泥地坪，墙面天棚抹灰刷白。

超过前款规定标准的，均属其他住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

第六条　房地产评估机构及评估价格的确认，按下列规定办理：

（一）房地产评估机构是指依法设立并到工商行政管理部门领取营业执照的房地产评估机构；

（二）房地产评估价格须经当地主管税务机关确认；

（三）评估机构按规定收取的评估费用，由土地增值税纳税人承担。

第七条　土地增值税由房地产所在地主管税务机关负责征收，也可由主管税务机关委托土地管理部门、房产管理部门或其他单位代征。

第八条　土地增值税的纳税程序：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料；

（二）从事房地产经营、开发的企业，经主管税务机关核准，可按月或按季进行申报；

（三）除普通标准住宅项目外，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可按不低于取得收入的5%预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。

第九条　纳税人未按规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十条　本规定由贵州省地方税务局负责解释。

第十一条　本规定自发布之日起施行。

（一） 纳税申报

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

纳税人在办理纳税申报时，应如实填写《土地增值税纳税申报表》，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

土地增值税纳税人未按规定提供前述有关资料，或不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按《土地增值税暂行条例》的规定进行处理。

（二）税款缴纳

土地增值税纳税申报表经税务机关审核确认无误后，纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算缴纳土地增值税。以分期收款形式取得外币收入的，也应按实际收款日或者收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，计缴土地增值税。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预缴土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。该具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地

情况制定，一般情况是：对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴；当地税务机关规定不预征土地增值税的，纳税人也应在取得收入时先到主管税务机关登记或者备案。