楼宇基本概念

楼宇lóu yǔ，名词，即楼房、大厦（shà）。

大楼的设施管理者们在为管理大楼环境的楼宇自控系统投入资金时必须考虑多个因素。成本通常是第一要素，但其它因素如系统可靠性、维护成本和能否提供现成的替换DDC等也不可忽略。从长远观点看，这些因素都会影响运行成本。

系统可靠性影响成本最明显的方式是，当需要更换网络中的DDC时，且如果DDC很容易失效时，更换成本将会提高。DDC的配置在整个系统的可靠性方面也起着至关重要的作用。在早些年的控制应用中，通常在接线允许范围内将大部分或全部任务分配到一个处理能力强的大型DDC中。这种做法常会将相互无关的功能分配至同一个通用控制器。这就意味着一旦该DDC失效，与此相关的所有功能也将丧失，从而影响多个设备正常工作。多个功能分配至一个大型DDC也意味着发现并修理故障是费时的过程，因系统配置无功能的逻辑分组，而且更换大型DDC的成本也比小型DDC为高。

基于上述因素，现今的做法已向更模块化方向发展，为克服使用大型 DDC的缺陷，出现了专用DDC（Application Specific DDC）的概念。即每台AS DDC 专用于某一逻辑相关的特定功能，如一台DDC专用于一台变风量终端箱，一台风机盘管，一个区域照明控制等等。这种一台DDC专注于一种特定功能即为模块化，且一旦故障，发现并修理故障将很容易。某一设备故障将立刻被发现并找到相应控制器，更换小型控制器也会更便宜。因其实现“单一”功能，一台大型多功能DDC实现多功能任务，一旦故障需要整个更换，这就是导致成本提高所在。

小型控制器并不意味着其能力弱于大型控制器，技术发展到今天，小型控制器具有与大型控制器相同的决策能力，其能力来自于固化在每台专用控制器上的软件（也称为固件）的更智能的控制策略。每台模块式控制器能够监测输入量并独立做出适当的控制输出到受控设备，即为智能化DDC，这种智能及不依赖系统服务器的决策能力对系统的可靠性至关重要。只要电源不中断，不依赖服务器而独立决策的DDC能够继续工作，确保设备的控制不受影响。即使服务器工作异常或网络通讯中断。

当考虑简单的设备诸如风机盘管和照明等，专用的一对一DDC是一理想的应用。许多厂商生产用于简单设备如VAV终端的控制器，但只有为数不多的厂商愿意生产较大型HVAC设备如冷水机及相关水泵、冷却塔的专用控制器。部分原因是相比大楼内所需的照明或风机盘管DDC数量而言，一对一应用会需要较多的实现冷水机组内不同控制功能的DDC，但数量较少，达不到一定数量自然意味着大型设备的专用DDC 很昂贵，因此许多冷水机组的控制依然是通用DDC（与 专用DDC相反）的领地。由系统集成商根据需要在现场编程实现控制。

此种做法的结果是成本依然较高，这并非对DDC厂商，而是对业主而言。专门编程的通用DDC并非模块化。直接的一对一更换有可能出问题，如果已完成的编程逻辑未做完整详细的文件记录，DDC失效的代价是昂贵的。因更换通用DDC将是一个恢复从前配置的复杂过程，其编程并未遵循特定标准而是集成商工程师根据情况编制，这意味着每个配置的系统可能是不同的。如果原来的系统集成工程师不再承担替换工作，遇到的问题将直接导致昂贵的修理费用。

专用 DDC将有所不同，由于更换简单直接且是模块化，因而是即插即用的做法。此外，如果新建系统选择了普遍应用的开放通讯协议，例如LonWorks网络，更换DDC甚至可以选择不同品牌从而节省成本，因业主可从中选择具有价格优势的产品。

缺乏大型设备的专用DDC的主要原因是未能深入研究不同设备组的模块划分。迈科智控UCP2484L采用的新颖的做法是根据逻辑功能分组划分模块，而不是分配给冷水机组的每套设备一台DDC。

每台冷水机须配备相应的水泵，这些设备逻辑上关联且按一定顺序操作。将这些设备分组，称为“每套冷水机组”，意味着模块化的确是可能的。具有该特点的DDC，迈科智控的UCP2484L采用该方式而成为专用DDC，该DDC控制每套冷水机组内的所有设备，包括冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔。

此处重要的是需注意逻辑分组是垂直而非水平的。也就是说，分组跨越了不同类型设备。相同类型设备的水平分组也可达到逻辑功能分组并专用的目的。但代价是牺牲了可靠性。因存在DDC失效的可能性，尽管作为工业用数字化产品这种可能性很低。设备水平分组意味着任意一个DDC失效后整个冷冻机房自动工作失效。例如，负责冷冻水泵操作的DDC失效时，所有冷水机组将无法开动，整个冷热源系统不能自动工作，故障率相当于冷冻机房所有监控冷水机组设备的DDC的总故障率。

从设备垂直分组可看出，任意一台迈科智控UCP2484L或一套机组内设备（如一台冷却塔）故障不会导致整个系统自动工作失效。而只会影响某一套机组。在所有带一台以上冷水机组的建筑物内，可在冷冻机房使用一台以上的迈科智控UCP2484L。另一种控制器UCL0882L是智能的群控控制器，它协调几台UCP2484L的操作并根据冷负荷需求量决定需开动的冷水机组台数。与天气逐渐变暖而按时间表启动各冷水机组，经常导致提供过多冷量的做法相反，此种控制极大地减少能耗，因冷水机组的耗电量占整个建筑物空调系统的50%以上。该控制法在新加坡管理大学冷水机组的控制中取得了显著的节能效果，其空调风系统为变风量系统。

该群控器DDC也能够顺序（按固定排序或运行小时）启动各冷水机组，以保证各机组磨损率基本相同，尽量减少机器故障及方便安排维护。然而，在现实中冷水机组的配置经常不会是一成不变的。这种时常存在的差别使得冷水机组专用DDC的概念变得困难。不同的情形很多，如：使用无冷却塔的风冷式机组、备用泵、二次泵及容量不同的冷水机等。以及在有些项目中，由于空间有限，冷却水泵与冷却塔一同置于屋顶、远离地下层的冷水机组等。还有的系统采用不带旁通阀的平衡管配置。

第二幅管线图取自实际工程配置，显示迈科智控控制器UCP2484L及UCL0882L也能够控制带不同容量冷水机组和二次泵的水系统（大容量机组及水泵标有字母”B”，而小容量者标有”S”，带相同号码的设备接至同一DDC）。该设计还应用了两台其它的专用DDC：迈科智控USP2484L，用于控制二次水泵组，一台控制大容量泵组，另一台控制小容量泵组。

即使对配置各异的冷冻水系统设计，该应用展示的灵活性也是实际和令人信服的，同时还保证了专用DDC的应用。随着当前的教育趋势集中于生物科技和信息技术，寻找具有必要的设备自控专业经验的暖通工程师已变得困难。因此，选择专用型的方式较从前更有意义。所有的智能控制策略写入DDC的固件中，让DDC处理控制并节省人力。

可以肯定的是，冷水机组控制正逐渐走向专用DDC的方向，因其给使用者带来的种种益处及可实现的成本节省。

◎建筑设备运行管理的监控,包括

(1) 暖通空调系统的监控(HVAC);

(2) 给排水系统监控;

(3) 供配电与照明系统监控

◎火灾报警与消防联动控制、电梯运行管制

◎公共安全技术防范,包括:

1、电视监控系统；

2、防盗报警系统；

3、出入口控制及门禁系统；

4、安保人员巡查系统；

5、汽车库综合管理系统；

6、各类重要仓库防范设施；

7、安全广播信息系统。

诸多的机电设备之间有着内在的相互联系，于是就需要完善的自动化管理。建立机电设备管理系统，达到对机电设备进行综合管理、 调度、监视、操作和控制。

◆制定系统的管理、调度、操作和控制的策略；

◆存取有关数据与控制的参数；

◆管理、调度、监视与控制系统的运行；

◆显示系统运行的数据、图象和曲线；

◆打印各类报表；

◆进行系统运行的历史记录及趋势分析；

◆统计设备的运行时间、进行设备维护、保养管理等。

社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

近山的楼宇，风水是吉是凶要看峦。峦已经符合了风水的要求，现先讲解最简单的五星：

金星（金形山）――山形呈半圆形状。

木星（木形山）――山形高而山顶呈圆。

水星（水形山）――有几个半圆山峰连接在一起。

火星（火形山）――山形如三角表，山顶尖。

土星（土形山）――山顶平，山形略方。

附近有金形山，此地多是出高官或武将。

附近有木形山，此地多是出文人或出有名誉的人。

附近有水形山，此地多是出智能之人，又此地旺女性。

附近有火形山，此地多出残疾多病的人。　附近有土形山，此地多出大富之人，如商家。

顾名思义，就是高楼大厦的大门。楼宇门是用不锈钢板材制作的大门，一般用于小区入口，门扇上一般安装有楼宇对讲机。

楼宇门的作用主要是防盗，一般楼宇门上安装的对讲机，方便来访者呼叫业主，身份确认后方能进入宅区。

为了美观、防盗等，楼宇门一般采用不锈钢制作，即不锈钢楼宇门。

门型一般有：子母、对开、多开等。

楼 宇门工作过程如下：在小区出入口保安室内安装管理主机，各单元门口安装防盗门及对讲主机，住户室内安装用户分机。当来访者进入小区时，保安人员通过管理主机与住户通话，确定来访者身份后，开启小区门禁系统，来访者方可进入小区。来访者在单元门口再通过对讲主机呼叫住户，住户同意后开启单元电控门锁，来访者方可进入楼内。

作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。一方面，楼宇管理者借助楼宇经济平台向公众展示楼宇信息、发布招商公告，租户可通过平台查看楼宇情况、筛选意向楼宇。不但简化了楼宇招商流程，而且提高了楼宇招商效率。另一方面，政府进行楼宇、企业信息的采集，并分析各类型企业的数据，计算其相应的经济指标。不但集中了楼宇及其入驻企业的数据、促进了楼宇管理，而且简化了楼宇统筹工作，方便进一步掌握楼宇经济动态。

楼宇经济拓宽城区空间

发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。

楼宇经济促进业务发展

发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。

楼宇经济改善投资环境

发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。

“楼宇经济”成为大城市中心城区经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展“楼宇经济”的规划。“楼宇经济”是经济、社会发展到一定阶段的产物，是与知识经济相结合、企业经营方式转变的结果，具有集聚性、辐射性、“体制外性”，流动性等特点。“楼宇经济”形成所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境，“楼宇经济”要保持持续发展，需要大力发展现代服务业。