洪泽区城区棚改安置选房平台管理办法（试行）

第一条为全面完成我区棚户区改造目标任务，扎实推进城区内房地产市场平稳健康发展，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部和国家开发银行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）、《淮安市人民政府关于化解房地产库存稳定房地产市场的实施意见》（淮政发〔2016〕72号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

第二条在我区城区范围内实施的棚户区改造项目，棚改居民选择货币化安置后，通过政府搭建平台选房的，适用本办法。

第三条选房平台是指在棚户区房屋征收中加大货币化安置比例，以提供存量商品房给征收对象选择而建立的棚改安置选房服务系统。

第四条平台房源包括房地产公司在城区内开发且符合安置条件的合法房源以及其它符合安置条件的合法社会房源。

入驻平台房源是指按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）及《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等相关规定，已取得销售许可证并通过竣工验收，且无抵押、查封、权属纠纷、违规建设的现房房源。

房源单套建筑面积在50㎡至144㎡之间的普通毛坯商品房。

第五条房源进入按发布公告、自愿报名、会商审核、准予进入程序进行。

第六条房源入驻平台的期限为一年，一年期满后未被选择的房源予以退回，被退回房源下年度可重新进入平台销售。

开发企业入驻平台的房源也可按约定在平台外同步销售，但信息必须共享，如房源已在平台外被销售，开发企业需及时做好平台房源信息注销、备案及上报工作，严禁发生一房两卖的现象。

第七条进入平台的房源价格确定方式为：

（一）最高限价：开发企业在物价部门的备案价。

（二）卖方报价：开发企业进平台的报价，卖方报价一经确定，开发企业不得上调报价，但可以下调报价。

（三）预购价：由被征收户与开发商商谈预购价格。

（四）优惠价：根据《洪泽县国有土地上房屋征收补偿安置有关规定》（洪政规〔2016〕1号），优惠价是在预购价的基础上让利5%后的平台购买价格。

第八条被征收人可在房屋征收决定发布后、征收协议签订前进入平台进行初选房源。

被征收人在签订货币补偿协议后6个月内，进入平台进行正式选房，也可到项目销售点直接选择已入驻平台的房源。

选房确定后由安置中心进行信息统计工作并及时向不动产登记等部门进行信息反馈。

第九条结算按下列程序进行：

（一）被征收人在平台上选定房源后与开发企业签订预购协议。

（二）被征收人凭预购协议经区棚改指挥部办公室确认后出具优惠购房证明。

（三）被征收人凭经确认的优惠购房证明与开发企业签订正式购房合同。

（四）签订正式购房合同后，被征收人凭新购商品住宅的《商品房销售合同》、备案证明、完税凭证（产权人须与被征收人一致）到房屋征收部门结算征收补偿费用。

（五）征收部门根据统计数据、平台入驻相关约定，每季度对已交付被征收人的房源，与开发企业进行集中结算。

第十条由区住建局牵头，国土、规划、物价、征收办等部门负责对拟进入平台的开发企业资质进行审核，审核通过后房源才有资格进入平台。

开发企业进入平台，需遵守平台相关规定，如发现开发企业存在隐瞒真实情况，弄虚作假、提供不实交易等行为的，由区房管部门记入不良诚信记录并立即责令退出平台，涉及违法的，依法追究相关责任。

第十一条征收部门应对被征收户的个人信息进行统计、管理，确保只有被征收户才能进入平台选房。征收办要加强对棚改安置选房平台的管理和维护，督促承接双方严格履行协议，及时了解、掌握棚改服务实施进度，并积极做好与住建、物价、不动产登记、选房平台、开发企业的信息互通，加强与被征收户的沟通、协调工作。

第十二条平台购房优惠仅限被征收人享受，不得转让、赠与优惠购房权。

第十三条财政、审计等有关部门要加强对棚改平台服务的监督、审计，确保棚改服务资金规范管理和合理使用。对截留、挪用和滞留棚改资金以及其他违规、违法行为，依法追究法律责任。

第十四条参与棚户区改造、征收安置的工作人员必须严格执行相关规定，按照公平、公开、公正原则阳光操作。

对工作中不履行本办法规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条本办法发布后，此前相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。法律、法规、规章和上级文件另有规定的，从其规定。

第十六条本办法自2016年12月1日起施行。

为加快我区棚户区改造步伐，根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《住房城乡建设部 国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》(建保〔2015〕125号)等有关要求，结合我区实际，特制定本方案。

一、总体要求

棚改货币化安置和政府购买棚改服务是指由政府搭建平台，通过市场筹集房源，开发企业让利，组织居民自主购买或由政府统一购买的棚户区改造安置模式。货币化安置和政府购买棚改服务要充分尊重群众的意愿，按照有利于棚户区居民自主选择满意住房，保证群众居住权，方便群众就业、就学、就医；有利于减少安置过渡时间，降低安置成本，加快住房安置工作；有利于房地产市场健康平稳运行，消化存量商品房，稳定商品住房交易量；有利于加快棚户区改造步伐，推动棚户区改造工作；有利于集约节约利用土地，提高土地使用效率和城市综合承载能力；有利于棚改安置后续管理，促进社会和谐的工作要求。

二、基本原则

(一)以人为本，民生为重。坚持以人为本，改善棚户区居民居住条件，创造优美宜居环境。棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制定，要充分尊重群众意愿，争取群众的理解和支持。

(二)政府主导，市场参与。全区棚户区改造货币化安置和政府购买棚改服务工作在区政府统一主导下，在政策和资金等方面给予积极支持。采取政府主导与市场化运作相结合的办法，充分调动民间资本及社会力量广泛参与。

(三)群众自愿，方便生活。棚户区改造坚持异地货币化安置和政府购买棚改服务安置，在充分尊重群众意愿的前提下，按照“就近安置、方便生活、价格合理、环境适宜、质量放心”的原则，鼓励“以购代建”的方式，采取购买存量商品房作为安置房房源。

(四)统筹安排，分步实施。由区住建局牵头，统筹安排棚户区改造工作，制定工作计划，分步实施，确保按时完成棚户区改造任务。

三、改造范围

按照《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)和《贵州省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见》(黔府办发〔2014〕16号)要求，根据《碧江区棚户区改造规划(2013—2017年)》，将碧江区房屋建造年代久远，基础设施老化，小区配套缺失，房屋保养和维修无保障的楼栋、生活区，包括简易和砖木结构平房等纳入货币化安置和政府购买棚改服务范围。

四、工作计划

积极做好棚户区改造项目摸排工作，调研棚户区货币化安置相关政策和做法；做好房屋征收的前期准备工作，制定存量商品房及配建保障性住房的回购计划及资金筹措计划；梳理棚户区改造拆迁过渡用房房源及存量商品住房。2015—2017年预计实施棚改货币化及政府购买棚改服务安置10000户。

(一)2015年，在本区内根据群众意愿，确定试点项目，通过“居民自治、政府主导、单位协同、依法改造”的模式，着手开展棚户区改造房屋征收，启动货币化安置工作。

(二)2016年，总结棚户区改造货币化安置试点工作经验，加快货币化安置进程，计划回购5000套存量房作为安置房，加快推进棚户区改造货币化安置工作。

(三)2017年，计划回购5000套存量房作为安置房，加快腾空地块的土地出让，开展房屋征收和安置成本核算及审计，全面完成棚户区货币化安置工作。

五、工作措施

(一)政府搭建平台，居民自主购买。在调查摸底、充分尊重群众意愿的前提下，政府可以组织选择货币化补偿让有购房需求的被征收人通过市场自主购买住房，满足个性化住房需求。由政府主导,通过网站、专题房交会、现场巡展等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信誉良好的房地产开发企业、中介机构，进入服务平台公布房源信息，供被征收人选择购买。并组织相关部门提供交易手续、住房信贷集中办理等服务。

(二)政府集中采购，统一实施安置。一是购买存量商品房作为安置房源，安置房源按照地段确定采购价。由区财政局牵头，会同区住建、监察、审计、发改、国土、规划、地税等部门组成采购领导小组，制定采购细则。采取公开招标、邀请招标等方式统一采购手续齐全、质量合格、户型合理、功能齐全、配套完善、价格优惠的普通商品住房作为安置房源。采购房源分为期房和现房，原则上以整栋(单元)为主；二是将政府集中投资建设的住房作为安置房源。由区发改、财政、审计等部门会同区住建局按照“保本微利”的原则核定回购价格，利润率控制在5%以内。三是按开发建设成本价，回购市场上民间资本建设的保障性住房作为安置房源。

(三)提供过渡用房，推进安置工作。一是由区政府提供公共租赁住房作为棚户区改造货币化安置过渡房源，被征收人在过渡期内免收租金(抵扣过渡费)。二是对于货币补偿后仍无力购买普通商品房的棚户区居民符合公共租赁住房准入条件的，可优先安排公共租赁住房，为其提供基本住房保障。

(四)落实优惠政策，切实让利于民。参与棚户区改造货币化安置的企业和个人，按照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)文件规定，享受相应的税收优惠及行政事业性收费等优惠政策。

六、资金保障

(一)政府财政保障。积极争取国家和省级各类棚户区改造补助资金，按照改造项目逐步列入棚户区改造计划落实国家补助资金。

(二)银行贷款保障。由区住建局负责协调区级政府融资平台，积极争取国家开发银行和其他金融机构的政策性融资贷款，筹措回购资金。

(三)个人自筹。根据棚户区房屋征收补偿标准，由被征收人支付补偿面积与回购房屋面积差额资金。

(四)资金支付方式。货币化安置项目资金主要以各级财政补助资金作为资本金，争取银行贷款。

1.回购现房：回购房屋在签订合同后由区政府一次性支付总房款的80%，剩余20%房款待房屋交付一年后支付至95%，另预留总房款的5%作为房屋质量保修金。

2.回购期房：回购房屋在签订合同后在房屋主体封顶时支付至80%，剩余20%房款待房屋交付一年后支付至95%，另预留总房款的5%作为房屋质量保修金。

3.回购民间资本投资建设的保障性住房：房屋竣工验收交付使用后，一次性支付房屋回购总额的95%，另预留总房款的5%作为房屋质量保修金。

(五)贷款资金偿还。为有效防范政府信贷风险，棚户区货币化安置贷款资金纳入区人民政府财政预算管理，由区住建局会同区级政府融资平台积极筹措资金，做好贷款资金测算、偿还等工作。偿还银行贷款本息资金来源：一是可出让地块的土地成本收益；二是个人自筹资金；三是国家及地方政府财政补助资金。

七、组织机构及部门职责

(一)成立领导小组。为加强对棚户区改造货币化和政府购买棚改服务工作的领导，成立碧江区棚户区改造货币化和政府购买棚改服务工作领导小组。由区人民政府副区长何茂同志任组长，区气象防灾减灾中心主任钟林、区住建局局长樊志坚同志任副组长，区财政局、区发改局、区国土分局、区规划分局等单位分管同志为成员。领导小组下设办公室在区住建局，代成忠同志任办公室主任，田景水同志任办公室副主任，负责全区棚户区改造货币化和政府购买棚改服务工作。

(二)部门职责。

区住建局：按照《碧江区棚户区改造规划(2013-2017年)》梳理落实年度棚户区改造计划，分解年度目标任务，做好年度项目审核上报、目标责任考核工作；储备房源信息，统筹做好回购安置房工作；统筹协调“统贷统还”及“政府采购”融资贷款工作；负责棚户区改造项目施工许可证手续，并进行业务指导；负责所监督项目工程质量和安全、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案工作；负责棚户区改造政策的宣传解释工作。负责年度棚户区改造目标任务的落实；落实配套资金，确保如期完成房屋征收、项目建设、房屋安置等具体工作；协调解决棚户区改造货币化安置工作中的问题。

区发改局：负责项目的立项审批等工作；会同住建等部门核定回购价格，并上报当地政府批准。

区规划分局：依据城市规划和区政府批准的棚户区改造储备计划，出具土地储备红线及土地招拍挂条件。

区财政局：负责积极配合相关部门争取国家和省级专项补助资金，并按相关规定要求筹集列入棚户区改造计划项目的补助资金。负责政府购买棚改服务过程中的集中采购事宜。

区国土分局：依据棚户区改造储备计划，加快对腾空土地的适时招拍挂工作。

八、相关规定

(一)政府实施购买棚户区改造服务和货币化安置的主体(以下简称购买主体)是区人民政府授权的主管部门。

(二)承接政府购买棚户区改造服务和货币化安置的主体(以下简称承接主体)包括依法在民政部门登记成立或经国务院批准免予登记的社会组织，以及依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等。

承接主体应具备以下基本条件：

1.具有独立承担民事责任的能力。

2.具备提供服务所必需的设施、人员和专业技术能力。

3.具有健全的内部治理结构、财务会计和资产管理制度。

4.在参与政府购买服务竞争前三年内无重大违法违纪行为，通过年检或按要求履行年度报告公示义务、依法取得相关资质并持续符合资质认定条件，具有良好的社会和商业信誉。

5.具有依法缴纳税收和社会保险的良好记录。

6.具备与政府购买棚户区改造服务标的相匹配的资产规模或融资能力。

7.法律、法规规定以及政府购买棚户区改造服务项目要求的其他条件。

九、工作要求

(一)统筹协调，落实目标责任。各部门要因地制宜、多措并举，分类实施棚户区改造项目；要坚持规划先行，统筹考虑保障房建设、基础设施改造、历史风貌保护、环境整治等各项工作，确保棚户区改造工作的整体性和协调性。区住建局要加强计划管理，组织编制棚户区改造工作规划，落实年度建设计划，并将任务完成情况作为考核的重要依据。

(二)宣传引导，营造良好舆论氛围。各部门要按照“群众主体、政府主导”的原则，提出推进棚户区改造的工作思路，积极主动破解棚户区改造难题；应采取多种方式加大棚户区改造的宣传力度，准确解读政策措施，引导群众合理预期，取得广大居民的理解和支持，为工作顺利开展创造良好的舆论氛围。

(三)加强管理，确保工程建设质量。各相关部门要加快棚户区改造项目前期手续的督促办理。加大对项目的管理力度，督促各实施单位严格按照基本建设程序开展棚户区改造工作。建设单位要依法组织设计、施工、监理招标，加强工程质量监管，依法组织房屋建筑竣工验收备案工作，确保棚户区改造工程质量。