代建工程开发成本

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

贷：银行存款 460 000

应付账款——应付工程款 540 000

开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000

贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 0002100433B

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：

(l)土地征用及拆迁补偿费；

(2)前期工程费；

(3)基础设施费；

(4)建筑安装工程费；

(5)开发间接费。

在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

代建工程账户设置

房地产企业代建工程的核算除了用到“主营业务收入”、“主营业务成本”、“银行存款”、“原材料”等账户外，还用到两个专门账户：“工程施工”、“工程结算”。

“工程施工”是用来核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分别合同成本和合同毛利进行明细核算，该账户期末余额一般在借方，表示企业尚未完工的建造合同成本和合同毛利。

“工程结算”是核算企业根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额，该账户可按建造合同进行明细核算。期末余额一般在　贷方反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。当合同完工时，应将该账户的余额与相关工程的工程施工账户相对冲。

代建工程账务处理

同一会计年度完工的建造合同在施工过程中，当企业发生支出时：

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

与委托方进行结算时：

借：应收账款

贷：工程结算

建造合同完工时：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

借：工程结算

贷：工程施工

1、代建工程跨年度，建造结果能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，

借：应收账款

贷：工程结算

资产负债表日，确认收入和费用时：

首先计算出完工进度，然后按照上述公式计算出当期应确认的收入、费用和毛利，会计分录如下：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

当合同总成本大于总收入时，按计算的金额，

借：资产减值损失

贷：存货跌价准备

合同完工时；

当期确认的合同收入=合同的总收入—以前年度累计确认的收入

当期确认的合同费用=合同的总成本—以前年度累计确认的成本

当期确认的毛利=当期的合同收入—当期的合同费用

会计分录如下：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

借：工程结算

贷：工程施工

把计提的预计损失转入主营业务成本

借：存货跌价准备

贷：主营业务成本

2、建造结果不能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，

借：应收账款

贷：工程结算

在确认收入时：

借：主营业务成本(按照实际发生的支出)

贷：主营业务收入(按实际收到或预计能收回的金额)

工程施工——合同毛利(两者差额)

代建工程信息披露

企业应当在附注中披露与建造合同有关的下列信息：

1、各项合同总金额，以及确定合同完工进度的方法。

2、各项合同累计已经发生成本、累计已确认毛利(或亏损)。

3、各项合同已办理结算的价款金额。

4、当期预计损失的原因和金额。

预收代建工程款是指房地产开发企业代委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。为了核算预收代建工程款，企业应在“预收帐款”总帐科目下设置“预收代建工程款”细科目。企业收到委托单位的开发建设资金，借记“银行存款”科目，贷记“预收帐款一预收代建工程款”科目；代建工程竣】：验收移交委托单位时，应按合同规定的结红价款，借记“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目。同时，将预收的开发建设资金自“预收帐款—预收代建工程款”科目转入“应收帐款”科目，借记“预收帐款—预收代建工程款”科目，贷记“应收帐款”科目。 2100433B

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价。

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计人有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款‘等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本—— 自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记人有关房屋开发成本核算对象，并记人“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发成本— — 自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计人有关房屋开发成本核算对象，并记人“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发成本一商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记人有关房屋开发成本核算对象，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

2．前期工程费。

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘．场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记人有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记人有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记人“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3. 基础设施费。

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污．排洪．通讯．绿化 环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记人有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目。并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发问接费)计人有关房屋开发成本核算对象，并记人“开发成本—— 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

4．建筑安装工程费。

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记人有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目．并记人“开发成本— —房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记人有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记人“开发成本_ 旁屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本—— 房屋开发成本”账户。并记人有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记人有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

5．配套设施费。

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

(1)配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计人有关成本核算对象的，直接记人有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本—— 配套设施开发成本”账户先行汇集．

待配套设施完工时，再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本)，分配记人有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目．并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

(2)配套设施与房屋非同步开发。即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租．而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记人有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记人“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

6. 开发间接费。

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计人各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记人有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。