城市土地价格调查与动态分析监测

一、立项背景： 土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有力杠杆。基准地价作为城市土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值，核算土地资产收益的基本依据。基准地价是否合理、客观，直接关系到土地市场的建设。 二十世纪九十年代末，我国城市地价管理尚存在许多问题。首先基准地价内涵不统一、地价成果陈旧等现象严重影响了国家对全国地价水平的宏观把握；其次地价体系不完善，部分市、县、建制镇未制定基准地价，标定地价的评估与公布尚未普遍开展；第三，市场成交地价的规范化管理程度较低。上述问题阻碍了地价调控土地资源配置作用的发挥。此外，地价信息公开化程度低，不利于土地市场的规范化建设。诸多问题的存在导致地价对土地市场的调控未见显著效果。 随着城市社会经济和建设的迅猛发展，城市土地级别、地价水平及其分布规律发生较大的变化，科学、合理的土地级别评定与基准地价更新工作已迫在眉睫。同时，我国的土地市场建设不断推进，市场配置土地资源的基础性作用逐步发挥。加强城市土地价格调查与动态监测，是培育和规范土地市场的基础，是加强和完善土地市场宏观调控的重要手段。开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国城市体制改革的必然选择，是加强地价管理、推进土地市场建设的客观要求，更是实现土地信息社会化服务的需要。它对于及时、准确地反映土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，建立公开、公平、规范有序的土地市场，具有十分重要的意义，国土资源部高度重视此项工作，1999年，国土资源部部署新一轮国土资源大调查工作，专门安排了城市土地价格调查与动态监测工作。 二、主要科学技术内容： 在地理宏观区位理论、地价均值区原理、地价波动原理等相关理论研究的基础上，制定相关技术标准，将计算机技术与土地管理科学技术相结合，完成全国大、中城市土地价格调查与基准地价更新工作，应用信息系统的先进管理方法和手段, 发挥互联网稳定、可靠、高效的优势，建立全国统一、协调一致的地价动态监测系统，及时、准确地反映土地市场行情，充分发挥地价在培育规范和宏观调控土地市场中的积极作用。 三、主要研究成果： 1、修订了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并作为国家标准颁布实施； 2、制定了《城市地价动态监测体系技术规范》，为全国城市地价动态监测提供技术标准； 3、采用计算机系统辅助完成35个城市的土地综合定级与分类定级，并在此基础上完成35个城市的基准地价更新工作，建立城市基准地价动态更新系统； 4、完成了35个城市地价监测体系建设工作，设立地价监测点4000余个并完成监测资料的采集与传输工作； 5、完成了全国城市地价动态监测网的建设与维护； 6、对地价管理相关问题及评估技术进行调查研究，主要包括城乡结合部土地价格调查研究、房价与地价关系调查研究和我国城镇国有土地资产总量核算； 7、开展了山东和福建两省的省内城镇土地分等、基准地价平衡工作。 四、与国内外同类研究成果对比： 自90年代中期，我国绝大多数城市已陆续完成土地定级与基准地价评估工作，但技术途径不一、方法体系不同，如部分城市只评估了基于综合定级的各类用地基准地价，部分城市没有进行土地级别划分，以不连续的区片价代替基准地价。各城市在工作中普遍存在地价定义不清、内涵不同的状态，且大量工作基于手工操作和纸质图处理。本项目是我国首次在全国统一总体技术标准、统一基准地价内涵的前提下，全面应用计算机辅助系统，完成城镇土地综合定级与分类定级及基准地价更新工作。作为国家标准的新规程的颁布实施，解决了旧规程在理论方法上的欠缺、在计算机技术应用上的空白等一系列问题，此次城市土地价格调查，结合规程的技术要求，提出具体工作要求，在各城市间建立起统一、可比的土地级别与价格体系，有利于各城市间地价水平的比较与平衡，实行科学的宏观调控。 地价动态监测体系的建立，突破了我国标定地价的评估与公布尚未普遍开展的现状。借鉴发达国家（日本、韩国、德国等）的成功经验，结合我国土地市场状况，建立起我国通过监测点地价（标定地价）实现城市地价监测的体系模式。地价监测点的设立原则、地价指数的测算方法与国际通用技术相协调。基于internet的地价动态监测信息系统应用了国际先进的网络技术、计算机技术，开通了我国首例上下联动、实时更新的地价监测渠道。在保证国家有关管理部门及时掌握全国城市地价信息，了解地价变动趋势的同时向公众提供了获取城市地价信息资料的迅捷渠道。实现了地价信息的社会化服务。 目前，新一轮城市土地价格调查尚存在一定的技术问题，如通过网络进行数据传输的数据保密问题，空间数据的转入、处理问题以及数据库格式不统一带来的成果汇总难问题。随着动态监测信息系统的不断完善与更新、定级估价数据库标准的建立，上述问题将得以解决。 五、成果应用和取得的效益 本项目已在全国35个重点城市完成了土地定级与基准地价更新工作，建立了土地定级与基准地价更新计算机系统及地价动态监测系统。为上述城市的土地市场管理工作做出了重大贡献。具体表现在： 1、引导土地资源配置，促进土地资源的合理利用。 2、摸清家底，为显化国有土地资产提供有效途径。 3、形成指标，为确定出让底价提供科学依据。 4、监测地价，实现对城市土地价格动态的全面监督与有效调控。 5、信息公开，提高社会化服务水平。 城市土地价格调查是重要的基础性工作，是地价管理乃至于国土资源管理的重要组成部分。全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业的健康发展，是国内外投资者实现合理回报的前提和决策依据，是国企改革显化土地资产的依据。通过城市土地价格调查及城市地价动态监测系统的建立与运行，对于及时了解城市土地市场发展变化情况，充分反映城市土地利用特点，揭示城市土地价格分布的内在规律，满足城市地价管理过程中科学性、合理性、有效性、现势性的需求等具有极其重要的意义。特别是城市土地价格调查及城市地价动态监测系统已成为各级政府和土地行政管理部门加强土地管理及城市地价管理工作的有力工具，在调控土地一级市场，完善土地使用权出让管理，规范土地市场建设，加快城市建设改造步伐，优化城市用地空间结构等方面产生了巨大社会效益。 六、研究成果对推动科技进步意义重大 1、运用地理宏观区位理论、地价均值区原理，以及指数理论和地价波动原理，首次建立了城市之间地价的宏观时空关系，构成了城市地价监测体系。以地价监测点为基础，运用计算机网络技术，开发出全国城市地价监测系统。采用现代最先进的多维数据分析方法（OLAP），通过地价指数等监测指标，解决了实时跟踪全国城市地价变化动态、地价信息共享等实际问题。 2、通过对土地质量和经济、社会、自然等因素之间关系的研究，提示了城市内部不同用地类型土地质量的地域差异，创立城镇土地综合定级与分类定级相结合的技术方法，丰富了城市区位理论。 3、通过对土地权利状况、土地用途、土地利用条件等与地价之间的关系研究，创立了全国统一内涵的地价体系，解决了因地价定义混乱造成全国城市间基准地价难以比较的问题。 2100433B

前言

第一章 绪论

第二章 城市土地开发利用分析

第三章 城市土地价格的形成因素和因子评价

第四章 城市土地价格样点调查与地价测算

第五章 城市土地定级研究

第六章 城市土地基准地价的更新

第七章 城市地价动态监测体系的建立

附录1 信息系统在城市土地价格调查中的应用

附录2 宁波市土地价格调查项目成果验收意见

附录3 “宁波市城市(三江片)土地价格调查、评价及其动态监测研究” 项目成果评审意见

参考文献 2100433B

本书是国内第一本以实证研究为主，全面介绍城市土地价格调查、评价和动态监测研究的专著，内容包括绪论，城市土地开发利用分析，城市土地价格的形成因素和因子评价等。

调查区的土地总面积为247.95平方公里，涉及呼和浩特市所辖新城区、玉泉区、回民区、赛罕区四个城区。呼和浩特市属于国土资源部开展2000-2001年度城市土地价格调查的示范城市之一，该项目是建立全国地价监测网项目的重要组成部分，也属于新一轮国土资源大调查的实施项目之一。呼和浩特市城市土地价格调查是一项系统工程，其工作量大、技术性强、涉及范围广。在土地定级部分，根据国土资源部的要求和《城镇土地定级规程》，本次定级采用综合定级与分类定级同时进行的技术路线。将土地定级类型划分为：综合用地定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级等四大类。将呼和浩特市城区土地按四类用途共划分为25个级别。本次土地定级的最大特点，就是采用了全域覆盖分类定级的技术途径，全面引入地理信息系统技术，采用careland软件进行土地定级，手段先进，计量准确，图件清晰，成果质量高，便于实际利用，为宗地地价评估打下了基础。基准地价更新部分，通过市场调查和现场收集，主要收集了反映土地价格的房屋出租、房屋买卖、土地转让、土地出让、土地拍卖等资料以及国家、省、市政府及有关部门对新增建设用地各项费用的收取标准等资料。其中各类样本资料共7109个，较均匀地分布在城区范围内，较好地反映了呼和浩特目前的地价水平。对这些数据资料会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合，剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。在此基础上，运用收益还原法、剩余法等多种方法分别测算了呼和浩特市城区常见三类用地（商业、住宅、工业）的基准地价。同时，为了便于成果的应用，我们还根据规程的要求，编制了呼和浩特市城区各类用地基准地价修正系数表和指标说明表，并提出了成果应用的建议。在以上工作的基础上，进行呼和浩特市城市地价动态监测体系设计。在市区不同土地级别内对不同用地类型划分出121个地价区段, 按照地价监测点的选取标准和数量要求最终确定291个地价监测点，采集其资料，编制地价指数。进行呼和浩特市城市土地动态监测系统建设。 2100433B