城市房屋拆迁补偿标准

二次征求意见稿规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府应当优先给予住房保障。就是说，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，还应优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

此外，二次征求意见稿还对“回迁”进一步作了明确，规定因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供“改建地段或者就近地段”的房屋。

第一次征求意见稿规定，对停产停业损失给予适当补偿。为了切实保障被征收人合法权益，增强条例可操作性，二次征求意见稿将“适当补偿”修改为根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失的补偿，具体办法由市、县级人民政府规定。

根据第一次征求意见稿，对房屋征收货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。国务院法制办有关负责人表示，这一规定本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。二次征求意见稿明确规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

北京大学法学院副院长沈岿指出，关于补偿标准，根据新的征求意见稿规定，市场价格成了最底线。考虑到中国在现实的征收和拆迁过程中，很多被征收人的房屋所有权及其他合法权益的形成有历史因素，有很多复杂情况，不能一概笼统地用市场价补偿，在市场价基础上，只要考虑的因素是合理的，就可以高于市场价。

2011年国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。“最高人民法院2012年针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。”杨在明认为，而征收拆迁是一个持续的过程，其中还包含了征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等等问题。针对这些问题，最高人民法院也将继续出台相关司法解释。“争取在明年再出台一个相关的司法解释。”

二次征求意见稿规定，政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。处理后确认为违法建筑的，不予补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

违法建筑原则上不予补偿。特别是公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，属于被征收人投机取巧、侵占公共利益的非法行为，如果给予补偿，于法于理不合，对其他守法的被征收人不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。

涉及到旧城区改建的，被征收人有权回迁。这在第一次征求意见稿中就予以了明确。新征求意见稿中对回迁又加以进一步明确，回迁要在改建地段或者改建地段的就近地段来补偿房屋。如果把被搬迁人迁到很远的地方去，这样做显失公平。

二次征求意见稿规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

针对这一点，沈岿指出，第一次征求意见稿是由房地产价格评估机构来评估市场价格，这个机构还必须由被征收人选定。第二次征求意见稿延续了这样的规定，同时明确了评估机构是独立客观公正来进行评估，任何单位或个人不能干预。评估的具体办法由国务院住建部来统一制定，而不是由各个地方来规定，这样保障评估能够按照科学合理的评估规范来进行，受地方政府的影响相对小些。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。2100433B

“农村集体土地房屋征收补偿办法的建立和完善，不是简单的将原由的陈旧条列进行简单的重组增减，而是要在依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》、《物权法》的基础上，结合农村土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法，借鉴《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法规的实施经验。既满足当前的现实诉求,更要着眼于不动产的统一登记和征收。遵循市场经济价值规律原则，探索土地所有权归属与土地使用权补偿归属分离的办法，切实保障农民的合法权益。从而真正体现以民为本，立法为民。”杨在明说。

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换(即被拆迁人的房屋进行调换)。

(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;

(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新 价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

第一章 城市房屋拆迁程序的意义与价值

第一节 城市房屋拆迁的概念

第二节 城市房屋拆迁存在的主要问题

第三节 完善城市房屋拆迁程序是化解拆迁矛盾的重要途径

第二章 城市房屋拆迁性质确认程序

第一节 城市房屋拆迁中的公共利益

第二节 城市房屋拆迁性质确认程序

第三章 城市房屋拆迁许可程序

第一节 城市房屋拆迁许可程序

第二节 城市房屋拆迁许可程序的完善

第四章 城市房屋拆迁评估程序

第一节 城市房屋拆迁评估基本程序

第二节 城市房屋拆迁评估主体的确定程序

第三节 城市房屋拆迁评估实施程序

第四节 城市房屋拆迁评估结果的认定及救济程序

第五章 城市房屋拆迁补偿安置协议程序

第一节 城市房屋拆迁补偿安置协议的性质

第二节 城市房屋拆迁补偿安置协议的签订

第三节 城市房屋拆迁补偿安置协议的内容和效力

第六章 城市房屋拆迁听证程序

第一节 城市房屋拆迁听证程序概述

第二节 城市房屋拆迁听证的实施

第三节 城市房屋拆迁听证程序现状及完善

第七章 城市房屋强制拆迁程序

第一节 城市房屋强制拆迁的基本问题

第二节 城市房屋强制拆迁程序存在的主要问题

第八章 城市房屋拆迁的行政裁决程序

第一节 行政裁决的基础理论

第二节 城市房屋拆迁行政裁决的程序

第三节 城市房屋拆迁行政裁决的公正性问题

第九章 城市房屋拆迁纠纷的司法救济

第一节 城市房屋拆迁纠纷司法救济的法律依据

第二节 城市房屋拆迁纠纷的行政诉讼

第三节 城市房屋拆迁纠纷的民事诉讼

第十章 城市房屋拆迁中的政府法律责任和行政问责

第一节 城市房屋拆迁中的政府法律责任

第二节 城市房屋拆迁中的行政问责

附录：城市房屋拆迁法规、规章

《城市房屋拆迁管理条例》

《城市房屋拆迁估价指导意见》

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

《城市房屋拆迁工作规程》

《房屋拆迁证据保全公证细则》

《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》

《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》

《北京市城市房屋拆迁管理办法》

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》

《山东省城市房屋拆迁管理条例》

《济南市城市房屋拆迁管理办法》

参考文献

后记