鞍山市城市房屋设施拆改管理办法

经1999年10月9日市政府第12届58次常务会议讨论通过，现予以发布施行。

第一条　为加强城市房产行政管理，提高房屋使用效能，保障房屋使用安全，规范房屋设施拆改行为，依据《辽宁省城镇房产管理暂行条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称房屋设施拆改分为非简易拆改和简易拆改。非简易拆改是指涉及房屋基础、内外承重墙、楼板等主体结构和明显加大荷载的房屋设施拆改；除此之外的拆改称为简易拆改。

第三条　城市房屋设施拆改应当做到安全适用，并符合城市规划、建筑、市容、公用、消防、电业、环保等有关规定和标准。

第四条　凡鞍山市城市规划区内房屋所有人、房屋使用人、房地产开发企业、房产管理单位等，均应当遵守本办法。

本办法所称房产管理单位，是指经房产行政管理部门资质审查合格，直接从事房产管理的房管所、房产科（处）、物业管理企业等基层管理单位。

第五条　鞍山市房产行政管理部门是全市行政区域内的房屋设施拆改工作的主管部门，鞍山市房产行政管理办公室负责城市房屋设施拆改的具体管理工作。建设、建筑、城建、公用、消防、电业、环保等有关部门按照各自职责，共同做好房屋设施拆改的管理工作。

第六条　房屋共用部位的拆改申请，原则上不予受理。

上下水、煤气、供电线路和供暖管道等设施的拆改，按有关规定办理。

禁止下列拆改行为：

（一）对所有权尚未确定的房屋进行拆改；

（二）对整个建筑可能造成危险的房屋进行拆改；

（三）危害毗连房屋安全的拆改；

（四）影响市容、市貌的拆改；

（五）房产行政管理部门有特殊规定的。

第七条　房屋使用人申请拆改房屋设施，应先征得房屋所有人同意，并签订协议。协议中应明确拆改后的修缮和补偿等内容。

拆改房屋设施时，拆改申请人应向房产管理单位交纳补偿费，具体标准由价格主管部门另行制定。

第八条　申请拆改异产毗连房屋的设施时，须先征得毗连房屋所有人的书面同意。毗连房屋所有人应本着方便、协同的原则予以配合。

第九条　房屋所有人、使用人拟对房屋设施进行拆改时，必须向房产管理单位提供真实、有效的有关资料。

第十条　依附房屋主体搭建建筑物或附属物，必须经房产管理单位及房屋所有人同意后，方可到其它有关管理部门办理相应的审批手续。

第十一条　房屋所有人、使用人拟对房屋设施进行简易拆改时，须按规定提出书面申请及拟拆改方案，由房产管理单位负责勘察、审批及存档备案。

房产管理单位应当自受理房屋设施简易拆改书面申请之日起十日内决定是否予以批准。

第十二条　房屋所有人、使用人拟对房屋设施进行非简易拆改时，须按规定提出书面申请及拟拆改方案，经房产管理单位同意，报市房产行政管理办公室，经市房屋安全鉴定办公室对拆改方案及使用安全进行鉴定后，由市房产行政管理部门审批。

市房产行政管理部门应当自受理房屋设施非简易拆改书面申请之日起二十日内决定是否予以批准。

第十三条　市区内面临主、次干道房屋的所有人、使用人拟对临街一侧的房屋设施进行拆改，如拆扒门窗、安装防盗护栏、封闭阳台等时，除正常办理房屋设施拆改审批手续外，还应到市容、规划等有关部门办理审批手续。

第十四条　房地产开发企业不得进行房屋设施拆改审批。

新建房屋在向房产管理单位移交以前，房地产开发企业对房屋设施负有保全责任。

第十五条　房屋所有人、使用人经批准对房屋设施拆改时，必须严格按照批准的方案进行施工，不得擅自改变方案。

第十六条　拆改房屋设施必须由具有相应资质条件的施工队伍和具有相应资格证书的施工人员，严格按照施工安全技术规范组织施工，施工队伍应办理相应的施工审批手续。

第十七条　经批准后拆改的房屋设施视同房屋的合法设施，房产管理单位有责任按原标准进行维修养护。如房屋所有人、使用人申请按拆改后的房屋设施标准维修，必须承担相应的维修材料费。

房屋设施拆改后，公有房屋的计租办法不变。

第十八条　房屋所有人、使用人不得因拆改后的房屋设施干扰房屋的正常维修工作。房产管理单位正常维修房屋，涉及拆改后的房屋设施时，房屋所有人、使用人必须无条件予以配合，房产管理单位对所造成的损失不予补偿。

第十九条　经批准的非简易拆改的房屋设施，房屋所有人、使用人在转让或搬迁时一律不得拆除。

第二十条　因进行房屋拆改而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停漏电、物品毁坏等，由房屋拆改申请人负责修复和赔偿。

第二十一条　凡有下列行为之一的，市房产行政管理部门可区别情况，责令补办手续、恢复原状、赔偿损失，并可处以1000元以下罚款。

（一）违反本办法第六条规定，对房屋设施进行拆改的；

（二）违反本办法第九条规定，房屋所有人、使用人提供虚假材料骗取审批单位批准的；

（三）违反本办法第十条规定，未经房产管理单位及房屋所有人同意擅自搭建建筑物或附属物的；

（四）违反本办法第十一、十二条规定，未经房产管理部门批准擅自拆改房屋设施的；

（五）违反本办法第十五条规定，未按批准的方案拆改的；

（六）违反本办法第十八条规定，阻碍房产管理单位对房屋进行正常维修的；

（七）违反本办法第十九条规定，拆除非简易拆改后的房屋设施的。

第二十二条　违反本办法第十四条规定，对房地产开发企业擅自批准拆改房屋设施或未尽房屋设施保全责任而导致房屋设施被拆改的，视不同情节处2000元以上1万元以下罚款。

第二十三条　拆改房屋设施过程中给他人造成人身伤害或财产损失的，由房屋拆改申请人负责赔偿；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条　对违反本办法涉及建设、建筑、城建、公用、消防、电业、环保等管理部门权限的，由有关部门按国家和省、市有关规定处罚。

第二十五条　城市房屋设施拆改管理人员在执行公务中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或下级主管部门根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条　当事人对处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可向人民法院申请强制执行。

第二十七条　本办法执行中的具体问题由鞍山市房产行政管理部门负责解释。

第二十八条　海城市、台安县、岫岩满族自治县可参照执行本办法。

第二十九条　本办法自发布之日起实施。

【发布文号】

【发布日期】1995-12-21

【生效日期】1995-12-21

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

鞍山市城市房屋租赁管理办法

（1995年12月21日鞍山市人民政府令第四十六号）

第一章 总则

第一条为适应市场经济发展，加强房屋租赁管理，保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡鞍山市城市行政区域内各种产权的各类房屋（含地下建筑）所有人，以非国家定价租金标准出租，包括：以房入股、长期包租作办公室、营业室、租赁摊床（商亭）或以承包给他人形式经营使用房屋的均属房屋租赁管理范围，一律纳入房地产市场进行管理。

住宅用房的租赁，执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策。

第三条房屋租赁当事人应当遵循自愿平等、协调一致、互利有偿的原则。

依法议定，经房地产市场管理部门登记备案取得《房屋租赁许可证》的租赁行为受法律保护。

第四条鞍山市房产管理局是我市房屋租赁管理工作的主管部门。鞍山市房地产市场管理处负责房屋租赁的日常管理工作。土地、工商、税务、物价、财政等部门按各自职能分工，依法对房屋租赁实施监督管理。

第二章 房屋租赁

第五条具有合法产权、土地使用权证件、无产权纠纷、保证使用安全的房屋均可出租。临时房出租需有主管部门的审批手续。

房屋租赁期限不得超过10年，逾期需继续租赁的，须到房地产市场管理部门办理延续租赁登记备案手续。

第六条房屋租赁，出租人和承租人须在签订租赁合同一个月内，共同到房地产市场管理部门办理登记备案，填写国家规定的房地产交易合同文本，经审核后领取《房屋租赁许可证》。未领取《房屋租赁许可证》的，工商行政管理机关不予办理营业执照。

第七条办理《房屋租赁许可证》手续时，须向房地产市场管理部门提交下列文书证件：

（一）《房屋所有权证》、《土地使用证》、租赁双方单位或个人的身份证件及租赁契约或者合同；

（二）外地在鞍人员租房，须持公安机关签发的《临时居住证》。

第八条房屋有下列情况之一者，不准出租：

（一）未取得产权或产权人未授予经营管理权的；

（二）产权有争议的；

（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；

（四）已抵押，未经抵押权人同意的；

（五）属违章建筑的；

（六）经房产管理部门鉴定为危险房屋，不能继续使用的；

（七）法律、法规禁止的。

第三章 租赁合同

第九条租赁当事人签订的租赁合同应当具备以下主要条款：

（一）当事人的姓名或名称及地址；

（二）房屋座落位置、面积、装修及设施情况；

（三）房屋用途、租赁期限；

（四）租金数额及交付方式；

（五）房屋维修责任；

（六）转租的约定；

（七）变更和解除合同的条件；

（八）违约责任；

（九）当事人约定的其它条款。

第十条有下列情况之一的，可变更或者解除租赁合同：

（一）承租人利用房屋进行非法活动的；

（二）承租人违反合同约定改变房屋用途的；

（三）承租人未经出租人同意转租、转借房屋的；

（四）承租人未按合同约定按期缴纳租金且延期超过三个月的；

（五）出租人或者承租人因不可抗力致使租赁合同不能全部履行的；

（六）未按合同约定履行对其房屋正常维修的；

（七）因房屋拆迁不能履行合同的；

（八）当事人协商一致的。

第十一条符合本办法第十条（五）项规定，提前解除房屋租赁合同的，出租人或者承租人免除赔偿责任。

第十二条出租人或者承租人在租赁期间死亡，合法继承人应当继续履行原租赁合同。

第十三条租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续承租的，应当在合同终止前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

第十四条变更、解除、终止租赁合同，当事人应当共同对房屋及设备进行检查，双方无异议后，签署书面意见，并在15日内到房地产市场管理部门办理注销手续。

第四章 转租

第十五条经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。

第十六条转租人与受转租人应按本办法规定订立转租租赁契约或者合同，转租的租赁契约或者合同的租期，不得超过原租赁合同的租期，并须重新办理登记、领证等手续。

第十七条转租的租赁合同生效后，转租人继续履行原租赁合同约定的义务，受转租人承担转租合同规定的权利和义务，受转租人对原出租人承担连带责任。

第十八条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之变更、解除或者终止。

第五章 租金管理与收费标准

第十九条房屋租赁的管理实行市场价格和评估价格相结合的方式。评估租金的标准，根据地区、环境及营业性质等因素确定。市场价租金低于评估租金的按评估租金缴纳费用。

第二十条房屋租赁交易手续费按租金总额的3%计取，每年收缴一次，由租赁双方平均承担，列入财政第二预算管理。

第二十一条房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。

第六章 罚则

第二十二条违反本办法，有下列行为之一的，由房地产市场管理部门及工商、物价等有关部门，依据各自取权，按下列标准处罚；

（一）未领取《房屋租赁许可证》擅自出租的，一经查出，除没收出租全部非法所得之外，并对租赁双方处以租金一至二倍的罚款，情节严重的，由房地产市场管理部门进行查封，工商管理部门吊销营业执照。

（二）不按规定期限办理租赁手续，其违章租赁期间的房屋租金全部没收，并从逾期之日起按日加收应缴纳交易手续费0．5%的滞纳金。

（三）租赁双方弄虚作假隐瞒租价的，处以瞒价部分二倍罚款。

（四）变更房屋用途，解除租赁合同或者续租不办理手续的，除责令补办手续外，并处以租金30%－50%的罚款。

（五）房屋租赁当事人拒不提交与房屋租赁有关资料的，责令其限期改正，并可处5，000－10，000元罚款，直至吊销营业执照。

第二十三条租赁当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内向作出处罚的上级主管机关申请复议或者向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚的机关申请法院强制执行。

第二十四条妨碍、阻挠房地产市场工作人员执行公务，造成后果的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第二十五条房屋租赁管理人员滥用职权、徇私舞弊、违法乱纪的，由所在单位或上级机关给予政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第二十六条本办法执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。

第二十七条海城市、台安县、岫岩县房屋租赁管理依照本办法制定具体办法。

第二十八条本办法自发布之日起施行。

暖气拆改方式一般有三种。

1、更换暖气片

这种拆改大部分是因为暖气片坏了或者暖气片看上去不是很好看，更换起来风险比较小，如果在拆改的时候漏水可以及时避免更大的损失。

2、改变暖气片的位置

这种方式需要开槽改管，风水会比较大，因为如果拆改地下部分工程造成漏水，等发现的时候可能为时已晚。目前，暖气厂家的保质期一般分地上和地下，地上为5~10年，地下为1~5年，所以拆改的时候，一定要确认地下部分保质期，避免出现问题的时候无法保修。

3、改装地暖

这种方法除了如改变暖气片一般有对地下工程造成损伤的风险，还有可能会破坏楼房的结构。所以，如果要改装地暖，一定要先跟物业公司做好协商确认是否适合安装地暖，待物业同意再施工，否则擅自施工有可能造成不好的后果。

第一条 为加强城镇房屋拆改管理，保障房屋安全，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称房屋拆改，是指房屋拆改人对房屋原有结构、格局和设施等进行部分拆除改动的行为。

本办法所称房屋拆改人，是指拆改房屋的房屋产权人或使用人。

第三条 本办法适用于本行政区域内城镇房屋的拆改管理

第四条　市房产行政主管部门负责本行政区域内房屋拆改工作的统一监督管理；各县、顺城区房产行政主管部门负责本辖区内房屋拆改工作的监督管理。

各级人民政府有关部门，依据法律、法规规定，参与房屋拆改管理工作。

第五条　各房屋产权单位负责自管房屋的拆改管理。

异产毗连房屋的拆改，由该栋房屋的主要产权单位或由产权人共同委托的房屋管理单位负责管理。

享有部分产权的房屋拆改，由原售房单位负责管理。

新建成已投入使用但尚未确认产权的房屋拆改，由建设单位负责管理。

独立成栋的私有房屋的拆改，由产权人负责管理。

以上所称房屋产权单位、产权人共同委托的房屋管理单位、售房单位、建设单位、产权人，统称为房屋管理人。

第六条　房屋拆改必须符合城市规划、市容管理和消防要求；不得损害房屋的整体性、抗震性；不得危及房屋安全；不得妨碍他人正常生活和经营活动。

第七条　禁止下列房屋拆改行为：

（一）超出阳台外墙面封闭阳台；

（二）拆改公共部位；

（三）法律、法规规定不准拆改的房屋。

第八条　凡拆改门、窗、大便器、地漏、烟道、间隔墙的，房屋拆改人须向房屋管理人书面申请。凡符合本办法第六条规定的，房屋管理人应同意拆改，并在7日内与房屋拆改人签订协议。协议书应明确拆改后的修缮、补偿、管理及争议的解决方式等。

第九条

拆改结束后，拆改人应报请房产行政主管部门验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

第十条　严格限制临街房屋窗改门或其他改变房屋使用用途的拆改行为。特殊情况确需窗改门的，除按本办法第九条规定办理手续外，还须报城市建设管理部门审批，经批准后，方可实施拆改。

拆改移动室内公用设施的，须报请设施管理单位批准。

第十一条　对已拆改部位再行拆改的，须重新办理审批手续。

第十二条　因房屋拆改造成滴漏或导致他人财产损失的，由房屋拆改人负责维修，并承担相应的赔偿责任。

第十三条　违反本办法第六条、第七条规定进行拆改的，由房屋管理人责令其停止拆改、恢复原状、赔偿损失；拒不执行的，由房产行政主管部门强行拆除或恢复，所需费用由当事人承担，并处以100元至2000元的罚款；造成严重后果，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十四条　房屋拆改人违反本办法第八条、第九条、第十一条规定的，由房屋管理人责令其停止违法行为、补办手续；拒不执行的，由房产行政主管部门决定强行拆除或恢复，所需费用由当事人承担，并处以100元至2000元的罚款。

违反本办法第十条规定的，由有关管理部门依据法律、法规予以处罚。

第十五条　房屋管理人放任拆改房屋，使房屋出现重大隐患、不按规定审批或越权审批拆改房屋造成损失的，由房产行政主管部门责令其限期改正、赔偿损失，并处以10000元至30000元的罚款。

第十六条　房屋管理人员玩忽职守、营私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十七条　本办法应用中的具体问题由市人民政府负责解释。

第十八条　本办法自公布之日起施行。