《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

第一章　总则

第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。

第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章　业主大会及管委会

第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条　管委会委员实行差额选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。

第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条　管委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。

第三章　开发建设单位和物业管理公司

第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条　从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

（二）住宅区各类房屋清单；

（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。

在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条　住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。

由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条　开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条　开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条　物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第二十四条　委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。

第二十五条　市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

第四章　住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十六条　住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。

第二十七条　凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。

第二十八条　业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。

第二十九条　住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。

第三十条　物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章　住宅区维修养护的范围与责任

第三十一条　住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十二条　房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。

第三十三条　房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十四条　自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。

第三十五条　住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十六条　住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章　住宅区管理服务费

第三十七条　住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

（一）部分商业用房租金；

（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

（三）向业主收取管理服务费；

（四）住宅区的其他合法收入。

第三十八条　住宅区管理服务费的基本开支包括：

（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（五）住宅区必要的社区文化活动费用。

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第三十九条　向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十条　开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市场物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低管理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

第四十一条　住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

第四十二条　住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字加盖公章后公布。

第四十三条　住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

第七章　住宅区公用设施专用基金

第四十四条　开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。

第四十五条　专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。

第四十六条　专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章　住宅维修基金

第四十七条　住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第四十八条　市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

第四十九条　住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十条　住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十一条　住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

第九章　法律责任

第五十二条　未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可对其给予警告，并可处以2000元以上20000元以下的罚款。

第五十三条　区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集、并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。

第五十四条　管委会违反细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十五条　开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十六条　物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予警告、限期改正，没收非法所得，并可处以2000元以上20000元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十七条　对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第五十八条　违反本细则第二十八条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第五十九条　违反本细则第二十九条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。

第六十条　在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章　附则

第六十一条　深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十二条　市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制定有关住宅区物业管理行业标准、规划和技术规范。

第六十三条　本细则由市政府负责解释。

第六十四条　本细则自发布之日起施行。

【生效日期】1994-11-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

深圳市人民代表大会常务委员会公告

（第二十五号）

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》经深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于1994年6月18日通过，现予公布，自1994年11月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会

1994年7月11日

深圳经济特区住宅区物业管理条例

第一章 总则

第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。

本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。

第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。

第五条业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序的义务。

第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。

各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅管理部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

第七条各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。

第八条物业管理公司根据本条例规定和管委会的委托对住宅区的物业统一实施管理。

物业管理公司应当在其管理的住宅区设住宅区管理处。

第二章 业主大会及管委会

第九条住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时如集第一次业主大会，选举产生管委会；但经已住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

第十条业主大会由本住宅区的业主组成。

业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第十一条业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

经持有百分之十以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。

第十二条业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

大会表决可以采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房地产权利证书的非住宅房屋每证一票。

第十三条业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会的组成人员；

（二）监督管委会的工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

（五）修改业主公约；

（六）改变和撤销管委会不适当的决定；

（七）批准管委会章程。

第十四条管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。

管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。

管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。

管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。

第十五条管委会应当制订章程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主大会批准。

第十六条管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。

第十七条管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。

管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

第十八条管委会向业主大会负责并报告工作。

第十九条管委会行使下列职权：

（一）召集和主持业主大会；

（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（三）采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。

第二十条管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十一条业主大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。

违反本条前款规定的，区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章 物业管理公司及其职责

第二十二条物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

第二十三条物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

第二十四条开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。

第二十五条住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。

在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。

在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市住宅主管部门有权对开发建设单位或物业管理公司违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。

第二十六条物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第二十七条物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司承担专项经营业务。

第二十八条对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅区业主公约和市政府有关规定催缴，并通报批评；连续十个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第二十九条物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

（三）接受管委会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社会文化活动；

（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

第三十条物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十一条物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约

第三十二条本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十三条业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

第三十四条业主公约应当包括下列内容：

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对管委会及物业管理公司的监督权；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第三十五条业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

第五章 住宅区的使用及维护

第三十六条移交住宅区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第三十七条业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十八条房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第三十九条住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第四十条住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

第四十一条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。

第四十二条住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业；

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第四十三条违反本条例第三十七条、第四十二条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第六章 住宅区专用基金与专用房屋

第四十四条开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

第四十五条公用设施专用基金由区住宅管理部门设立专帐管理。区住宅管理部门对管委会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

第四十六条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权属管委会。

第四十七条开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格向管委会提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。

上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

该商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

第四十八条本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。

第四十九条开发建设单位违反本条例第四十四条第一款、等四十六条、第四十七条第一款的，市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市住宅主管部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十四条第一款规定的有权要求开发建设单位支付延期付款滞纳金。

第五十条住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

第七章 附则

第五十一条市政府可根据本条例制定实施细则。

第五十二条写字楼、商住楼等牧业的管理可参照本条例执行。

第五十三条本条例自一九九四年十一月一日起施行。

深圳经济特区房屋租赁条例实施细则

第一条为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；

（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条房屋所有人或权利人申领《房屋租赁许可证》（以下简称《许可证》），应按发证机关的规定如实填写《房屋出租申请书》并提交有关证件。

第六条房屋的境外所有人委托境内代管人申领《许可证》的，其所出具的委托书必须依法律的规定经过公证和认证。

房屋的境外共有人出具的同意出租境内共有房屋的证明书必须依法律的规定经过公证和认证。

第七条区主管机关或其派出机构在管辖范围内收到当事人提交的申领《许可证》的文件后，应及时给申请人开具《收件回执》，并注明收件日期及加盖收文工作人员名章。对于不属于其管辖范围内的申请，应告知当事人有权受理的机构。

第八条经办人员对当事人的申请应当进行审查，审查时应现场查验申请出租的房屋。

经审查后，对符合《条例》规定的申请，自收到申请之日起十五日内发给《许可证》；

对不符合《条例》规定的申请，自收到申请之日起十五日内向申请人作出书面答复，并说明理由。

第九条《许可证》实行年度验审制度，房屋出租人应按发证机关的规定将《许可证》送审。

第十条办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将审核批准登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。

第十一条租赁合同文本以中文本为正本。

第十二条市主管机关应当每半年公布一次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布一次指导租金。指导租金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第十三条承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。

非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第十四条承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十五条承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十六条当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十七条由于出租人的责任致使承租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十八条出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十九条租赁房屋的附属设施及室内设备、家俱的使用费用应纳入租金之中。

除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家俱另外收取费用及押金。

第二十条除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家俱毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家俱的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第二十一条出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。

出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第二十二条承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第二十三条利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第二十四条出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。

转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

第二十五条转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前三天将房屋交还给转租人。

第二十六条承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十七条出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。

到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付的租金核算。

第二十八条依《条例》规定对当事人作出罚款和没收非法所得的处罚，由区主管机关及其派出机构决定；对当事人作出吊销《许可证》的处罚，由区主管机关决定。

第二十九条被吊销《许可证》的当事人一年内不得再申领《许可证》。因《许可证》被吊销造成房屋租赁合同终止，因而使承租人受到损失的，由出租人负责赔偿。

《许可证》被吊销一年后，当事人可依《条例》规定重新申领《许可证》。

第三十条本实施细则自公布之日起施行。 2100433B

（深圳市人民政府令第112号，《〈深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定〉实施细则》已经市政府三届五十二次常务会议审议通过，现予发布，自2002年3月1日起实施。市长：于幼军，2002年2月25日。）

第一条根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称《规定》）第十一条，制定本实施细则。

第二条市人民政府成立处理违法建筑领导小组，对全市的生产经营性违法建筑处理进行统一管理协调。

各区人民政府成立处理违法建筑领导小组，由区人民政府、规划与国土资源、建设、城管、公安消防、环保、工商、文化、卫生、租赁及街道办事处（镇政府）等有关单位组成，负责辖区内违法建筑处理的统一组织和协调工作。

领导小组下设办公室，负责日常事务。

第三条列入旧城（村）改造规划区域的生产经营性违法建筑，不予确认产权。

第四条违法建筑补办征地手续时，必须与村集体经济组织签订征地协议。

第五条按照《规定》第七条的规定，违法建筑处理后进行产权登记时，必须办理初始登记。申请违法建筑初始登记，应当提交下列文件：

（一）《房地产初始登记申请书》；

（二）身份证明；

（三）依照《规定》第五条规定补签的土地使用权出让合同、缴清罚款证明、付清地价款证明；

（四）建设工程质量检测机构出具的建筑质量检测合格证明文件；

（五）公安消防部门出具的消防检测合格证明文件；

（六）登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告；

（七）登记机关认为应提交的其他文件。

宝安区、龙岗区的罚款标准，由区政府确定。

第六条对违法建筑收取的罚款和地价款，实行先集中再分散的原则，统一纳入市国土基金进行管理，再逐级分配。具体分配比例为，特区内市、区两级按35：65的比例分配；特区外市、区两级按25：75的比例分配。区、街道（镇）两级分配比例由区政府确定。　上述费用必须按国土基金使用范围的有关规定，专项用于各区城市建设的基础设施和配套设施，以改善城市整体环境。该项费用使用由财政部门监督实施。

第七条本实施细则自2002年3月1日起施行。

宝安区、龙岗区政府根据本实施细则结合本区实际制定实施办法。