上饶市城市土地资产经营管理暂行办法

第一章总则

第一条为切实加强城市国有土地资产的经营管理，有效地经营城市土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》和《江西省人民政府关于进一步加强土地市场建设的通知》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于上饶市区和县（市）所在地城市规划区范围内所有土地（以下简称城市土地），城市土地的征用、出让或划拨、转让、出租、抵押等行为依照本办法执行。

第二章土地一级市场垄断

第三条市、县人民政府依法对城市土地实行统一征用和收购、统一规划、统一开发、统一出让或划拨、统一管理。

第四条市、县土地行政主管部门是市、县人民政府管理土地的职能部门，依法对城市土地实行集中统一管理，其他任何机构、单位不得行使土地管理职权。

第五条加强建设用地供应总量的宏观调控。市、县人民政府根据上级下达的土地利用年度计划和土地市场供需状况，制定城市土地利用年度计划、土地储备供应计划和房地产用地年度计划。

第六条加大土地收购储备力度，实行城市土地统一收购、储备、出让制度。具体可采取合同约定收购和规划红线控制储备等方式实施城市土地的收购和储备。

第七条城市新增建设用地，市、县土地行政主管部门根据市、县人民政府的决定依法统一征地，禁止任何单位和个人私下与村民委员会、村民小组或农户洽谈签订征用土地协议。

第八条城市旧城改造的存量土地，市、县人民政府委托土地储备中心实施统一收购和储备，禁止房地产开发企业和其他机构、单位私下与城镇居民、原国有土地使用权者签订用地协议。

第九条土地征用、农用地转用、建设用地的审核报批，国有土地使用权出让或划拨、收回或收购，改制、破产企业土地资产的处置和以地招商活动等一律由市、县土地行政主管部门组织实施；国有土地使用权转让、出租、抵押、入股等，必须严格按照法律法规规定，统一由市、县土地行政主管部门实行管理和监督。

第十条停止城市居民个人建房的规划和用地审批。市、县人民政府根据城市规划和市场需求，适量推出高档别墅小区和经济适用房用地。别墅小区用地实行招标、拍卖方式供地。

第三章土地有偿使用

第十一条加大土地有偿使用力度。除法律法规和国土资源部划拨用地目录规定可以行政划拨供地的项目外，其他建设项目需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。

第十二条工业项目（包括农产品加工业）用地可以实行协议出让，房地产等经营性用地原则上以公开招标、拍卖方式供应。

以地招商换项目、换基础设施的，由市、县土地行政主管部门组织进行地价测算，提出土地处置方案，报市、县人民政府常务会议研究批准，市、县土地行政主管部门与客商签订土地出让合同。

第十三条划拨用地和协议出让土地，经市、县土地行政主管部门审核，报市、县人民政府常务会议研究批准后，依法办理用地手续。

第十四条土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须报市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

第十五条国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。对拟协议出让用地必须进行公示，公示期十五天，公示期内无两个以上竞争者的，方可协议出让。有两个以上竞争者的，必须依法实行公开招标或拍卖。

第十六条土地出让底价以及协议出让土地的价格，必须由具有土地评估资质的机构进行评估，评估结果须经市、县土地行政主管部门内部会审，集体决策。

第十七条加强地价管理，实行地价定期公布制度。城市土地基准地价要根据城市发展变化进行修订更新，由市、县人民政府每年向社会公布一次。

第四章土地使用权交易

第十八条以划拨或出让方式取得的国有土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押、入股。

第十九条土地交易由市、县土地行政主管部门统一管理和监督，并向社会公开发布土地交易信息。

第二十条土地使用权交易一律在市、县人民政府设立的土地市场依法公开进行，不得搞隐形交易和暗箱操作，凡私下签订用地协议的，一律无效，有关部门不得为其办理任何审批手续。

下列土地使用权交易行为一律纳入土地市场进行运作：

（一）国有土地使用权出让；

（二）为实现抵押权进行的土地使用权转让、法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让；

（三）原划拨土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资、入股和土地联营、联建等；

（四）出让土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等；

（五）法律允许的集体土地建设用地使用权的转让、联营、入股等；

（六）其他土地使用权交易行为。

第二十一条土地使用权交易必须依法办理土地登记。

第二十二条市、县土地行政主管部门要依法加强对土地使用权交易的管理和监督。以协议出让方式取得的国有土地使用权未达到法律法规规定和土地出让合同约定的投资开发条件的不得转让；以招标、拍卖出让方式取得的国有土地使用权，在不改变规划条件和土地用途的前提下，可以转让、出租、抵押、入股、联营、联建。

第二十三条划拨土地使用权未经依法批准不得自行转让。划拨土地使用权转让统一由土地储备中心实施收购。市、县人民政府确定不予收购的经依法批准后方可转让。

第二十四条国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。对土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第二十五条土地使用权抵押必须到市、县土地行政主管部门依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与市、县土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。

第五章土地收益管理

第二十六条破产企业土地统一由市、县土地行政主管部门按土地规划用途组织实施公开拍卖。拍卖收入（含土地出让金）直接返还破产企业，由法院、破产企业清算组依法进行处理。

第二十七条改制企业需要变现土地资产的，由土地储备中心实施收购，收购价格按土地利用现状评估确定，市、县土地行政主管部门按土地规划用途组织出让，土地出让总价款扣除收购成本及相关的费用后，土地净收益全额上缴市、县财政。土地收购款不足企业改制成本的，由企业提出申请，经财政主管部门审核，并报市、县人民政府批准，可视情从该企业的土地净收益中予以适当返还。

第二十八条建立土地收购储备资金库，财政主管部门应及时从土地净收益中提取30%作为土地收购储备滚动资金。

第二十九条工业项目（含招商引资项目）涉及土地出让金等土地收益的返还，按市委、市政府饶发[2002]4号文件执行。

第六章土地执法监察

第三十条市、县土地行政主管部门负责对城市土地资产经营管理进行执法监察。

第三十一条市、县土地行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的规定，查处非法转让、出租、抵押、入股、擅自改变土地用途、越权批地、非法占地、低价出让土地和荒芜、闲置土地等违法行为。

第三十二条在土地资产经营管理工作中，国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假，属违纪违规的移送纪检监察机关处理；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第七章附则

第三十三条本办法由市土地行政主管部门负责解释。

第三十四条本办法自发布之日起实施。

【发布文号】

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上饶市城市土地资产经营管理暂行办法

2002-05-28

城市土地相对于农村土地，其经济特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地随着经济发展越来越相对缺乏；

(2)报酬递减性。城市土地上的建设楼层超过一定限度，投资利润将持续下降；

(3)储蓄性。城市土地能起到一种储蓄银行的作用，一般不会贬值；

(4)区位性。城市土地的“地段”极其重要，位置常常是决定其租金和价格的关键性因素；

(5)交通依赖性。城市土地的交通条件极为重要。

武乡县国有资产经营管理中心主要职责还有：

3、汇总分析全县经营性国有资产情况；统计、评价国有企业经营绩效和国有资产保值增值情况。

4、监管企业国有资产权属的界定、登记和转让行为，负责产权市场的监管工作。

5、负责县级国有资产运营机构的管理，负责所监管企业、经营国有资产企业的资产管理和运营工作。

6、研究拟定所监管县属大型国有企业改革政策和体制改革方案并组织实施。

7、推进国有企业现代企业制度建设，指导国有企业实施战略性改组；指导国有企业的管理工作。

8、组织实施兼并、破产工作，负责县企业兼并破产和职工再就业领导小组办公室工作。

9、负责所监管企业领导班子建设，负责所监管企业领导人员的管理及考核、任免、奖惩、培训等工作；负责指导所监管企业老干部管理服务工作。

10、组织企业经营者任职资格评定，参与企业经营者人才市场建设，建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束机制。

11、代表县政府向所监管的国有出资企业派出监事会或财务总监，负责监事会办公室的日常管理工作。

12、拟定监管国有企业经营者收入分配政策，审核监管企业的工资总额和主要负责人工资标准。

13、对县国有资产监管工作进行指导和监督。

14、承办县委、县政府交办的其他工作。

内容介绍

《城市土地市场：发展与预警》在对20世纪80年代以来我国城市土地市场发展历程分析及其市场机制诠释的基础上，对我国城市土地市场制度与政策、城市土地供应绩效、城市土地需求与用地扩张机制、房价与地价关系、城市土地市场预警与调控、城市土地储备制度与策略等进行了系统研究，并就土地市场可持续发展提出了意见和建议。

《城市土地市场：发展与预警》可为公共管理学、地理学、土地科学、城市科学及房地产管理等相关学科的研究人员提供参考，也可为政府相关部门的管理与决策、教学和科研机构的学术交流、社会的公共教育与宣传等提供参考。

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