昆明地铁建设管理有限公司

去年底，昆明市规划局同意修改俊发逸天峰项目的报规条件，将原来规划的写字楼，调整为公寓。今年2月，昆明市规划局调整关上关坡片区整体规划，原先设计方案中的的商业、写字楼等，均不同程度地被调整为住宅。

自2016年昆明市启动房地产去库存工作以来，库存压力最大的写字楼，就成为昆明市重点调整的目标，已经有不下50万平方米的写字楼开发面积被砍掉。但尽管如此，昆明写字楼的去化周期仍有48个月，市场上写字楼总体仍旧供大于求。

保利中心可直接通达地铁3号线梁家河站

不过，有房地产业内人士注意到，昆明市在进行商改住的时候，大多数被调整的写字楼项目都不在地铁沿线或核心商圈，而位于地铁沿线，特别是核心商圈的写字楼项目，并没有受到太多开发限制。这与当前昆明写字楼市场的整体表现也是一致的——虽然市面上写字楼不少，可是受欢迎程度却大相径庭，老旧且位置不太好的写字楼遭受冷遇，但新建的硬件条件良好的写字楼，如果在地铁沿线和核心商圈，无论是销售还是租赁都有良好表现。

尤其是在昆明主城区已经通车的两条地铁沿线，这几年新建的高标准写字楼都比较受欢迎。据相关机构调查，在去年昆明地铁3号线通车后，主城区地铁2号线和3号线沿线、几个主要商圈的写子楼都明显比以往更受青睐，不仅销售势头比较好，租金也有上涨趋势。以西市区门户商圈地段的保利中心来说，目前售价已经达近2万元，租金则上涨到了每平方米80-150元。这在昆明新建写字楼中是比较高的。如果以100元的租金计算，保利中心投资的年回报率超过6%。

保利中心位于环城西路和二环西路之间，因为地处城市中心和西市区的过渡带，除了昆明中轴人民路联通东西，还有两条环城路沟通南北，在地铁3号线通车后，交通优势相当明显，正在逐渐发展为昆明西部的门户商圈。保利中心2016年就已经建成交付使用，据开发商云南保利置业反映，因为配置高、位置好，写字楼的销售与企业入住率都比较好，特别是去年8月地铁3号线通车后，入住率明显上升。

这样的情况在主城其他几个主要商圈的地铁写字楼中也有体现，比保利中心更早投入使用的顺城双塔、俊发中心、欣都龙城、同德广场等，也都不同程度地受益于地铁。

因为位置好硬件水平高，保利中心成功吸引了众多金融与投资机构入住

据上述写字楼的招商部门反映，虽然昆明地铁2号线早在2014年就已经通车，但地铁带来的积极影响到地铁3号线通车后才变得比较明显，因为3号线通车后，通过地铁可以到达昆明东南西北四个方向，机场和高铁站也实现了地铁直达，这对写字楼而言大大提高了办公人群通勤的便利程度，也有利于商务出行。

中原、世联等机构都认为，地铁对昆明写字楼的加成作用现在还刚刚开始，再过2年，到地铁4号线、5号线以及其1、2线延长线通车后，昆明地铁网络将基本建成，地铁沿线的写字楼优势会更为明显。只不过，虽然地铁对沿线写字楼总体都是利好，但最受欢迎的还是位于城市主要商圈的新建写字楼，老旧写字楼和不在主要商圈的写字楼租售仍旧有压力。

昆明市场上老旧写字楼面临的主要问题是硬件水平低，尤其是电梯配置少、车位不足，而新建写字楼在这方面的优势相当明显，比如保利中心就配置有6部高速电梯，而且是更适合写字楼的大容量电梯，最大乘坐人数达18人，这在目前昆明写字楼中是比较少见的。在停车方面，由于保利中心的停车位多达2000个，停车相当方便。

地铁之所以对昆明写字楼影响这么大，是因为随着城市扩大，通勤距离越来越长，开车又受堵车、停车等一些列制约因素，所以乘坐地铁成为上下班首选交通工具，从纽约到东京，从香港到京沪都是如此，未来昆明上班族也会逐渐放弃开车，改为乘地铁上班，因此位于主要商圈地铁站旁边的写字楼，将成为办公的第一选择。

由于昆明地铁网络规划已定，主要商圈格局也已大体清晰，实际上位于核心商圈地铁站旁边的高水品写字楼并不多，而随着昆明城市交通逐渐进入地铁时代，这些写字楼以后将会越来越吃香。